河南商報首席記者 李興佳 文/圖
它們從商貿財富的最頂端急速落下，從車水馬龍歸於平靜，從商貿業頂流墜入鎂光燈外的沉寂之地。
城市框架拉大的時代巨浪下，這些曾經的功勳批發市場，走至外遷囧途，甚至來不及仔細告別。
這並不是故事的結局。當很多人將目光聚焦於商戶去了哪裡時，我們想關注外遷後這些老舊市場的命運。
它們是改為了高端商業綜合體，還是建成了住宅，抑或只是二手車商的暫時棲居地，甚或荒廢閒置？他們如何煥新改造，如何向「史」而生，是否還有機會重返商業舞臺中心？
【汽配批發市場變身農貿市場】
時針剛撥向00：30，天貓交易額攀升至3723億元。
9個多小時後，遙遠的傳統線下，鄭州一家農貿市場開業，選取在「雙11」當天。它從「金水區」和「馬李莊」各取一字，即是眼下的「金馬智慧農貿市場」。
約2萬方體量的新市場開業，牢牢攫取了菜商肉販以及周邊消費者的目光。大V點讚：「陳砦蔬菜批發市場的升級版。」
這個市場姍姍來遲，往西1.8公裡開外的陳砦蔬菜批發市場已消失2年，市場所在的馬李莊汽配市場已搬遷空置4年。
這裡曾是馬李莊汽配市場舊址。17年前，馬李莊村集體用地建成的汽配市場開業，先後吸引800多家商戶入駐，與路對面的汽配大世界隔路相望。2016年11月，市場搬遷。搬空後的老市場，做何規劃，一直未能落子。老市場等新主人，等得太久。
4年，它等來的不是常人臆想的地產巨頭接盤故事，不是改建產業園區的歸宿，也不是荒廢結局。意料之外的，它圍繞民生，做成了一個農貿市場。
它有做農貿市場的優勢，位居蔬菜市場曾強手環伺、扎堆布局的北環。那是個美好年代，多年前，毛莊蔬菜批發市場、陳砦蔬菜批發市場、萬邦新綠地等北環農貿批發「三強爭霸」。距離最近的陳砦蔬菜批發市場，曾是中原首個蔬菜批發市場，以近十億元年交易額領軍中部城市同類市場，一度擔當鄭州85%蔬菜的供應。
△毛莊蔬菜批發市場外遷，原址空置
三家於2018年末整體搬遷，但鄭北20多年積澱的產業基礎猶在。老市場商戶出走後，一直漂泊不定，渴望穩定經營地，金馬農貿市場生逢其時，未脫離農貿集聚的鄭北商圈。且周邊1.5公裡範圍內，沒有競品市場與之抗衡。
汽配市場改建農貿市場，不僅僅是將閒置土地資源再利用，使昔日明星市場重煥生機，更是為外遷後的市場再造提供參考樣本。
老市場生存錄
老汽配城變身，讓人又驚又喜之餘，更將業內目光引向了「批發市場外遷後原址做何用途」的疑問和探討。
一直以來，外界只關注市場外遷後，商戶去了哪裡，很少有人關注老市場最終歸宿。
為此，河南商報記者多地實探、用腳丈量，抽樣走訪20多家曾具有行業標杆意義的明星市場，揭開了曾叱吒風雲的老市場，在告別熙熙攘攘後的當下生存實錄。
△北三環眼鏡市場，現入駐有體育中心、機動車檢測點、琴行等
探訪的23家市場，囊括了汽摩配、紡織、建材、水產、配鏡、農產品、洗化、鞋等多種業態，既有如萬客來食品城、緯三路水產市場等在當年外遷掀起巨大轟動的老字號市場，也有天榮汽配城、萬客隆建材城、中原第一城等新晉外遷的市場。
附件：批發市場原址用途.docx
情形A
房企接盤建樓，納入城中村改造
因為多數租賃自城中村集體用地的歷史地情因素，調研的絕大多數市場在商戶撤場後，原址引入開發商，走城改模式，改建為了住宅或者商業，這部分佔調查市場高達21%的比例。
這些入主城中村、託起老舊市場改造重擔的，背後不乏保利、康橋、升龍等一線房企的身影。
較早的如嵩山路西建材，隸屬於齊禮閆村，升龍接盤改造後，如今原址成了升龍城；萬邦新綠地隸屬於高皇寨村改造項目，2018年外遷，原址被鄭州雙茂置業有限公司拿得，再深究，雙茂置業背後有深圳康橋產業有限公司及宋革委的投資身影；慶豐糧油市場，與萬邦新綠地同系萬邦集團旗下，原址為劉莊村城中村改造項目，現為保利集團做安置房開發建設；天榮汽配城為柳林村用地，北區今年7月外遷，現址雖空置，但未來將做柳林村城中村改造項目，含安置房、商品房及配套商業；萬客來2015年年底外遷，原址屬於王胡砦城中村改造項目，但因為種種原因至今未落地，原址暫用來建駕校……
△慶豐糧油市場現為劉莊城中村改造項目
它們大致走了這樣一個路徑：曾地處城市邊緣近郊的村莊以較低價格出租土地，用於批發市場建設，隨著城市狂飆突進，近郊逆襲為主城區，物流批發跟不上時代節奏，批發市場逐漸隱沒於歷史巷道，開發商接過歷史遞來的接力棒，拿地建樓，用現代化包裝沒落的批發市場。秋風蕭瑟今又是，換了人間，老市場重煥新顏。
這是時代更新大潮下誰也逃不掉的宿命，曾為鄭州城市化做出貢獻的功勳市場亦找到了體面歸宿。
情形B
原址公共用途，建公園、公交場站、修路、菜市場
原址用作公益公共用途的，也並不少見，比如改建為公交場站、公園綠地、農貿市場、修路，這部分在受訪市場中佔比約21%。
老鴉陳電動車市場於2016年底外遷後，原址改為了長興農貿市場，2017年12月投用。這是一家星級標準的公益性農貿市場，中央空調、新風系統、大型拋光磚貼面，單單空調安裝了26排，一個月電費五六萬元。鄭州農貿市場本身缺口極大，建得像高端商場的菜市場，在告別舊市場雨天一身泥的髒亂差形象之外，也助力了菜籃子民生工程。
△陳寨蔬菜批發市場在建渠東路東擴工程
菜業「扛把子」陳砦蔬菜批發市場2018年外遷後，原址修路，為渠東路擴建；同樣修路的還有紡織大世界，曾盛極一時的紡織批發業霸主，被金水路西延及地鐵5號線站點穿過。
此外，中州大道航海路交叉口的鄭州摩託車，現如今變成了公交場站，黃河食品城北區規劃建設青少年公園。
情形C
引入宜家、迪卡儂、居然之家等巨頭，改建商業綜合體
較為惹人關注的是，傳統批發市場轉型為零售商業綜合體項目，有兩例，堪稱改造典範。一家是位於北三環的原信基建材市場，引入瑞典家居零售巨頭宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三環京廣路的中陸購物廣場，原本經營舉步維艱，後招徠了重量級租客「居然之家」、永輝超市和迪卡儂，一躍成為區域內商業頂流。
△中陸購物廣場引入迪卡儂、居然之家、永輝超市，轉做零售
迪卡儂為全球最大的體育用品零售商，一年收入超過124億歐元，宜家家居中國28家店2019財年接待1.08億次客流，銷售額157.7億元，居然之家為國內家居建材流通領域頭部品牌……這些商業明星自帶流量，帶給原址的不僅僅是建築形態的改觀，更是商業模式的顛覆和區域價值的急速提升。
此外，位於京廣路航海路的原京莎鞋世界，也於今年4月，退出鞋業批零，引入舊改之王佳兆業商業，欲轉為購物中心。目前正處於改造和招商階段，未來難以預估，但有佳兆業商業這一得力助手，不會差。
情形D
轉為二手車城、駕校，部分暫時性閒置
另外有意思的是，車行業老闆偏愛閒置的老市場，不少舊市場搬空後，轉為了車市或者駕校。
比如，北建材變身為二手車市場，入駐有中鑫之寶、瑞卡名車、壹玖名車生活館、鼎尚品車等，儼然成為二手車薈萃之地；萬邦茶城變為了香山路車城，萬邦新綠地部分區域闢為駕校，萬客來入駐了計程車網約車交易市場及多家駕校，北三環眼鏡市場入駐有機動車檢測點。
△萬客來食品城，做有駕校、機動車登記服務站和二手車市場
△萬客來食品城，做有駕校、機動車登記服務站和二手車市場
其中，部分是地塊規劃未落地前，一些租客利用土地閒置期、真空期進行的租賃開發，並非原址最終歸宿。
比如萬客來，其所在地塊屬於王胡砦城中村改造項目，不過因為種種原因至今未落地。再如萬邦新綠地，隸屬於高皇寨村改造項目。
當然，也有一些處於閒置的老市場，比如南三環汽配城、萬客隆家具城、緯三路水產市場、華淮建材市場、中原第一城、毛莊蔬菜批發市場、天榮汽配城北區、中陸鞋城、中陸洗化城。這部分比例最大，佔比43%。
中陸鞋城
它們要么正處於項目規劃中，尚未落定，眼下只能暫時性空置，要么正在尋找物色合適的接盤方，在開發方到來前寧肯以擱置狀態做審慎處置。
老市場不應長期荒置，如何「向史而生」？
曾經的明星市場，如何在城市更新大潮中「向史而生」，如何拯救這些外遷後急速衰老的重量級商業？
老市場外遷，是迫於其硬體老化、環境逼仄、消防隱患、交通擁堵、發展空間受限等諸多原因。
外遷後的市場，不應成為爛攤子，更不應長期荒置。它曾經作為城市經濟突圍的能量擔當，也應成為存量商業改造典範。
存量商業更新經歷了幾個階段，從大拆大建、推倒重來的「換裝」，到只保留建築形、缺失文化魂的「化妝」，再到建築與商業與人群和諧相處的「共情共生」。
老市場重建，不止是拆舊建新、換裝變臉，更要在城市有機更新的大潮下找尋自己的定位，與城市發展趨向、行業走勢相契合，更考驗操盤者的洞察力、場景重構的創新力。
北京西直門附近的京鹽融園倉庫，將破舊倉庫升級為紅牆綠瓦的優雅辦公院落，極度受科創、文創企業青睞，是革新。
鄭州金三角衣城升級為佳寶金三角女裝市場，只定位中高端休閒女裝，引入了來自杭州的一線品牌資源，為整個火車站服裝商圈帶來新血液，是創新。
京莎鞋世界引入佳兆業商業，轉型國潮主題購物中心，北三環信基建材市場引入宜家，也是創新。
對鄭州深厚商業文化的傳承與理解，對城市舊改修復如新的操盤經驗，對項目周密詳盡的盡調和再定位，對消費趨勢和城市走向的深入洞研，才能賦予項目起死回生的可能。
曾經的明星市場，因為與時代發展節奏錯拍，無奈退出歷史舞臺，但仍然有機會，他們會以另外一種更加奪目的方式，重回商業舞臺中心。（首席編輯 華麗娟 編輯 吉倩倩）