本文原創作者：柯談
來源：柯談地產觀
年底了，樓市新聞鋪天蓋地的都是搖號搶房、報團漲價、連年陰跌、政府救市、取消限購等瑣碎消息。在這些毫無關聯的冷熱分化的點狀事件背後，我相信絕大多數人根本沒有意識到，現在我們的樓市政策已經走到了一個重要的窗口期。既不是7月24日座談會之前的樓市寬鬆期，也不是7月24日座談會之後的樓市抑制期。宏觀的調控政策已經暫時休憩，只剩下各地的小打小鬧而已！所以，此時大家感覺不到調控的存在。其實，這就是典型的樓市政策窗口期。接下來春節前後的這段時間非常關鍵，2021年是重複今年先揚後抑的走勢，還是讓陰跌的城市維持現狀，我們必須時刻警惕、拭目以待。越是在風平浪靜的時候，才越要時刻準備著隨時逆襲！
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眾所周知，今年的上海量價齊升，熱度顯著。新房銷量出奇的好，二手房也是快速的消化。疫情之後的5-7月份二手房每月成交2.8萬套，8月成交3萬套，9月成交3.1萬套，10月成交2.8萬套。貝殼找房顯示，目前整個上海掛牌可售的二手房只有區區5萬套，按照月成交近3萬套的速度來算，從純理論上講，上海消化掉這些庫存只需要2個月。如果你體會不到這個掛牌量的可怕之處，就來和其它城市對比下：重慶17萬套、天津14.7萬套、瀋陽14.5萬套、成都13.5萬套、鄭州11萬套、南京10.4萬套、蘇州9.9萬套、哈爾濱9.9萬套，武漢9.7萬套、西安9.6萬套。而以上這些城市的月成交量是嚴重低於上海的。所以，上海現在的狀況就是：消化速度極快，但是庫存嚴重不足。除了一些歪瓜裂棗之外，像點樣子價格又合理的房子根本不愁賣。我今年年中組建了自己的抵押貸款業務團隊（點擊了解：如何才能享受到銀行的最低利息？），從業務量上來看，國慶節開始到現在的四季度，諮詢辦理上海抵押貸款的訪客爆發性增長。其實，我想說兩點：一、絕大多數人還是後知後覺的，只有看到房價明顯上漲了，才會行動，極少數人會在啟動前就開始布局。二、目前上車還來得及，因為上海將會出現明顯的年底翹尾行情，明年的小陽春也必定更加火熱。
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今年7月份開始，樓市大漲的城市都陸續出臺了調控政策，沒有一個漏網之魚。結合今年收緊調控的城市和統計局70城的房價數據來看，新房或二手房房價同比去年漲幅超過8%就會迎來調控。統計局數據顯示：2020年9月，全國70城新建商品住宅價格同比去年上漲4.5%，二手住宅價格同比上漲2.2%。70城平均房價年漲幅都沒有超過5%。雖然這個70城數據是低於實際漲幅的，但至少可以作為中央和地方政府決策的信號。11月16日，廈門發布《廈門市住房發展規劃（2021-2025年）》規定在十四五期間新房房價年漲幅不超過5%。其實在這之前深圳東莞等城市也都有限定5%的房價漲幅。問題已經很明確了：一座城市的房價年漲幅5%是被允許的，但是超過8%就會迎來調控！高層無數次的強調過要讓房價漲幅與GDP增速和人均收入增長保持一致，而目前我國GDP和人均收入增長都是5%左右，所以房價上漲5%就是非常合理的。很多人一直有個誤解，說大會一直在強調「穩房價」，其實，這個「穩」絕不是讓房價零增長和負增長，而是要讓房價穩定在5%左右的正增長。一套500萬的房子，每年漲25萬是合理的，一套1000萬的房子，每年漲50萬也是合理的。而房價多年橫盤和持續陰跌才是不合理的，所以，2021年，我們會看到更多樓市疲軟的城市會出臺政策鼓勵住房消費，大家拭目以待吧。
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最近，北方有三個城市蠢蠢欲動的救市。先是11月18日哈爾濱放風說將要發布《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，主要涉及公積金購房政策的放寬，對公寓產品的按揭貸款放寬以及政府鼓勵獎勵開發商打折促銷去庫存。緊接著又有傳言說「鄭州市戶籍要放寬購買第三套、外地戶籍放寬購買第二套」，天津也有消息說「符合天津產業發展的外地職工，由企業統一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格」。哈爾濱是實錘，但鄭州天津都官方闢謠了。其實這種事，從來都是無風不起浪，大家懂的。我認為，近兩年來持續陰跌的一些北方大城市比如天津、鄭州、濟南、青島、石家莊、太原等，極有可能在今年年底或者春節後，逐步適當的鬆綁樓市，刺激消費，提振經濟，給樓市去庫存。這些城市，如果力度小不要動手，如果涉及到首付降低、稅費打折、覆蓋面大的針對非戶籍人士限購鬆綁，那麼務必要及時入場抄底。不見兔子不撒鷹，如果沒有實質性的大尺度政策出臺，千萬不要出手接盤。
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上周樓市最火的事件無非就是深圳網紅豪宅華潤城潤4近萬人搖號搶1171套房，開盤均價13.2萬/平，戶型為 99-195平，而潤3二手房目前掛牌價是18.1萬/平。即便買到最小的99平戶型，也可賺500萬。潤4打新的這段時間，整個深圳乃至全國的炒房界都為之瘋狂不已。雖然深圳已經開始實施新房搖號積分制度，並且傾向無房家庭，但是據我所知，這次潤4的搖號人群中通過代持和眾籌的炒房客不在少數，甚至有我認識的一些房產大V參與其中。從去年開始，成都就一直都是萬人搖號的重鎮，今年更不例外。所以上周11月24日，成都出臺了《關於完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》優先保證無房戶和棚改貨幣化居民購房。但是我想說的是，這次深圳潤4的打新狂潮，成都的搖號新規，和今年下半年杭州南京出臺政策保證無房戶優先搖號，這些都根本無法杜絕千人搖、萬人搖的局面。因為，說白了，這一切都是限價惹的禍！2018年全國新發明的新房限價政策，在統計數據上是漂亮了，房價不漲了，但是剛需買房難度卻是越來越大了。因為在金錢的誘惑之下，有錢人掙錢的招數要遠遠多於窮人。沒有限價倒掛沒有巨大的利潤空間，誰會絞盡腦汁去搖號打新。看似傾斜無房戶的政策，最後很多都是便宜了炒房客。樓市調控中，限購、限售、限離、加稅都可以，但唯獨就是不能限價，價格扭曲了，市場就會扭曲。想要市場公平公正，就要消除套利空間。最後，遵從我的職業道德，我想奉勸大家：限價倒掛新盤，必須買。改變不了這個社會，就要學會享受這個社會！
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我國大城市的限購政策，確實非常嚴格，但是限制你買房的，其實根本不是限購，而且你有沒有錢！房票的選擇，務必要按照以下優先順序來使用：配偶的房票，安全；直系親屬的房票，靠譜；親戚的房票，簡單；朋友的房票，謹慎；借房票代持，避免；合資眾籌買房，危險。六個錢包並不可恥，你的目標應該是先用盡六個錢包，未來再用盡六個房票！
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當一座城市潛力熱點板塊的新房認籌率爆表，千人搶房、萬人搶房頻現時，如果你始終無法中獎，那麼接下來你要趕緊做的是，立刻在此板塊內入手次新二手房。因為搶不到新房的人很快就會外溢湧向周邊二手房，二手房的成交量和價格會明顯上漲。上海的前灘、大虹橋、大寧都是如此。所以說，如果新房屢搖不中，千萬不能貽誤時機，趕緊入手周邊二手房才是明智的選擇。
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這段時間我仔細整理了上海鏈家今年10月相比於1月二手房價漲幅超過20%的小區共24個，發現一個重要規律：絕大多數都是學區房！如下圖：
就拿漲幅第一名的樂山四五村老破小來說，雖然對口的是菜小虹橋路小學，但是對口初中是教育強區徐匯區公辦前兩名的徐匯中學和南洋模範初級，搖號二選一。在上海小升初今年第一年開始實施公民同招、民辦搖號的背景之下，上海的家長們慌不擇路，不敢博民辦，只能搶菜小的學區房，畢竟將來初中是top2。不止上海，今年南京和杭州的學區房漲幅也非常可觀，主要也是由於公民同招，民辦搖號政策的實施，家長們紛紛回歸公辦買學區房。所以說，我們的樓市是典型的政策市，政策的一舉一動最終都會影響到房價的漲跌。我想警告大家，假如未來你所在的城市，一旦出臺公民同招、民辦搖號的政策，切記出臺第二天必須開始著手買學區房，越快越好，因為很多城市都已經證實這是個推高房價最強的動力。
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放開三胎和徹底取消計劃生育政策是大勢所趨，而且，我國各城市其實已經逐漸告別了住房短缺的年代。所以，未來功能齊全的改善性住房才是社會的主流。因此，假如你投資房產需要長持的話，必須考慮5-8年之後接盤俠的實際需求，而決不能用現在的眼光來做出選擇。那麼，我的建議非常明確：除了學區房這種功能性房產之外，要堅決拋棄兩房。一線城市的中小戶型三房、二線城市的大戶型三房四房、三四線城市富人區的大平層將是未來最熱銷的產品。想要你的房產漲的快、更好賣，以上原則一定要遵守。
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這段時間，各地爛尾樓層出不窮。想想這些中招的人，真的可憐。對絕大多數百姓來說，碰到一次爛尾樓，基本上這輩子就很難再翻身。其實，徹底避免爛尾樓的最好辦法就是直接買二手房。但是在很多中小城市，大家都有新房癌，甚至於像重慶、成都這種強二線，大家對二手房都是嗤之以鼻。那麼，在想住新房的情況下，如何避免買到爛尾樓呢？一、買你耳熟能詳的大牌開發商的樓盤。萬科、金茂、融創、華潤、恆大等。如果這些開發商都爛尾了，那樓市就是徹底不能做了。二、買前期開盤小區已經交付入住的樓盤。一期的口碑好，那么二三期就不愁賣，房子好賣，開發商才不缺錢，品質才能有保證。三、不知名開發商進駐新城市的第一個樓盤，謹慎購買。這種開發商的融資渠道不清楚，開發貸槓桿有多高不清楚，開盤銷量如何不清楚，是否是打一槍就跑路不清楚。幾百上千萬的房子，還是謹慎為妙。四、除了知名大房企以外，國有大型企業下屬的房企開發的樓盤，比較有保障。這種房企也許並不擅長做產品，但是財力有保證。他們賺錢都是靠壟斷，而不是靠賣房。有政府撐腰，有壟斷行業背書，爛尾的可能小極小。五、有的城市是地下工程結束就可以預售，有的城市是樓建到1/3就可以預售，還有的城市是封頂才可以預售，其實，這些都是扯淡。房子就算全建好，通不了水電氣照樣是爛尾。所以，現房銷售才是最可靠的。敢於現房銷售，並且交房即交證的城市，才是靠譜的城市。六、直接買5年內房齡的次新房，這個是最有保證的。房子和新房一樣，又有產證。物業負不負責，小區維護如何，房屋質量如何，外牆有沒有脫落，業主有沒有維權、車位夠不夠，綠化有沒有破壞，所見即所得。買房不是賭博，不要把命運交給唯利是圖的開發商。
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不出所料，蛋殼公寓也爆雷跑路了。蛋殼今年一月在紐交所上市，旗下共有40萬間房間，是中國最大的長租公寓品牌之一。這種規模都會跑路，可見長租公寓的生意有多難做。據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開報導的陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業多達107家，爆雷時間發生在今年的企業佔比近四成。我去年就在原創文章裡說過：房東不要把房子租給長租公寓，房客不要租長租公寓的房子。今天我再強調一次：2021年，房子租給長租公寓的房東，把房子收回來；租長租公寓的房客，儘快退租。找大牌連鎖中介帶看，直接和房東籤租賃合同就可以了。也許個人房東每年會漲一次租金，但是所有風險都是擺在明面上的，你有知情的權利和主動選擇的權利。不像長租公寓，只有捲款跑路了，你才成為最後的知情者。
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人，經常會在正確的事情和容易的事情之間做抉擇！這就是人性的弱點。很多粉絲後臺諮詢我問題，其中有相當數量的人，他們並不是不知道該如何做，而是逃避，不敢下決定。比如上周上海一位年輕媽媽糾結萬分的問我：是選擇福外+建平的雙學區600萬一房，還是明珠A單學區500萬兩房。我會明確建議她買600萬的雙學區一房，孩子讀書問題一次性解決未來不用再折騰換初中學區，房價增值快，未來好脫手，但是她總怕將來多校劃片房價會跌，而且月供有壓力。我的宗旨就是只負責告訴你正確的東西，不會建議你自認為容易的事情。很多事情其實都是在啟動前焦慮糾結、猶豫不定。但是如果從理智上講屬於正確的事時，千萬不要多想多糾結，更不要故意找一些不重要的客觀理由來給自己做藉口。明智的辦法就是直接動手開始做，事情一旦開始了，你就會沉浸其中，精力都會放在解決具體問題之上，不會再焦慮糾結了。而且一旦開始做，你就會被動的被事件本身推著前進，會增加很多動力。我看過太多怕麻煩、怕出事、怕規則、怕未知、怕風險的人，無數次的錯過房價大漲的例子。其實不僅買房，做任何事情都是如此。我特別信奉一句話：你只有非常努力，才能看起來毫不費力！
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11月25日，高層在《人民日報》發表了一篇署名文章《加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局》，原文如下：「房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購併舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產市場平穩健康發展」。高層把房地產和「投資」、「消費」、「民生」、「發展」深度捆綁，其實，已經再一次的表明了房地產行業舉足輕重的支柱地位。從監管上來看，我們的所有房地產調控政策其實都是一種泡沫保護的政策。這種政策既有好處也有壞處。好處是永遠不會讓樓市泡沫破裂，不會引發社會問題；壞處是會給百姓一個強烈的信號，政府必定會給樓市託底，房價永遠會漲，因為民眾從未嘗過泡沫破裂的滋味。如果你看透這點，那麼你就會明白未來樓市的趨勢。從本質上講，樓市根本不是經濟的晴雨表，而是政策和貨幣的晴雨表。以上共勉。