央廣網北京10月15日消息（記者孫瑩）據中央廣播電視總臺中國之聲《新聞晚高峰》報導，近年來，為了規避房屋限購、信貸政策，「頂名」購買經濟適用房等政策性保障住房，借用購房指標購買房改房、拆遷安置房等特殊房屋，或者隱蔽財產、逃避債務等目的，借用他人名義出資購買房屋，將房屋產權登記在他人名下，約定房屋權益實際由借名人享有的情況屢見不鮮。
    而北京二中院調研發現，借名買房導致房屋產權登記不能反映房屋的真實權利狀況，對財產的靜態、動態安全都會造成風險隱患，進而引發大量訴訟。借名買房容易引發哪些糾紛？房屋權屬到底如何確定？法院對此類案件有何建議？
    北京二中院曾經審理過一起肖家兄弟借名買房案，肖某1起訴主張涉案房屋是他為降低購買商品房首付款比例，借用肖某2名義購買，以借名買房為由請求肖某2將房屋所有權轉移登記到自己名下。雙方未籤訂書面借名買房協議，肖某2則否認雙方存在借名買房約定。北京二中院民一庭副庭長蔣春燕介紹：「法院經審理認為，根據付款轉帳情況，有理由相信訴爭房屋的首付款、貸款均由肖某1一方支付和償還；訴爭房屋的預售合同上預留了肖某1的電話，多份收房單據、票據上均由肖某1籤署，且預售合同、房產證、票據原件均由肖某1一方持有，房屋亦由肖某1居住至今，而肖某2對上述情節未能提供合理解釋。」
    法院認定訴爭房屋為肖某1借肖某2名義所購買，支持了肖某1的訴訟請求。對於此類缺失書面協議情況下借名買房法律關係，法院判斷的一般原則是什麼？蔣春燕分析：「法院一般通過考察購房款由誰實際出資、房屋實際由誰佔有使用和管理、購房合同及房產證等文件由誰持有以及雙方對於借名買房動機等問題的合理解釋等四方面因素，綜合判斷雙方當事人之間是否存在借名買房約定。」
    北京二中院民一庭庭長肖大明介紹，2016年至2020年8月，他們法院審理涉借名買房引發的民事糾紛案件334件。涉及案由眾多，法律關係複雜。「案件類型涵蓋婚姻家庭繼承、物權、合同、侵權等糾紛項下30多個具體案由；訴訟主體涉及借名人、出名人、房屋出賣人、房貸金融機構以及債權人、出名人的繼承人或配偶等多類當事人；借名買房糅合房屋買賣、借名登記、委託合同等多重法律關係。同時，由於民事主體之間資金往來性質多變，導致借名買房與民間借貸、贈與、共有、繼承等其他法律關係不易區分。」
    離婚訴訟中，最大的財產分割爭議之一就是房屋產權，法院審理的一起案件顯示，孫先生起訴與宋女士離婚，庭審中，宋女士表示，訴爭房屋是哥哥宋某東為辦理公積金貸款買房而借用她的名義購買，之後，宋某東起訴要求判令宋女士和孫先生協助他辦理房屋產權過戶手續。孫先生則表示不知道也不認可宋女士兄妹籤署的借名購房協議，更不同意協助辦理過戶手續，要求認定該房產系自己與宋女士的共同財產。法官周夢峰介紹：「法院經審理認為，涉案房屋的購買事實發生在宋女士與孫先生夫妻關係存續期間，房屋雖然登記在宋女士一人名下，但孫先生作為配偶為涉案房屋隱性共同共有人。而借名購房合同並沒有孫先生的籤字，孫先生明確表示對借名購買的合同不予認可。宋某東與宋女士之間的借名約定僅對合同相對方發生效力，而不能對抗合同約定之外的第三人，也就是孫先生。」
    法院認為，宋某東借用宋女士購房資格及公積金貸款資格購房，無疑已經涉及了出名人配偶孫先生的切身利益。法院未支持宋某東的訴訟請求。借名買房涉及出名人配偶利益的案件，法院通常作法是什麼？周夢峰介紹：「為防止當事人雙方惡意串通虛構借名買房事實轉移房產，侵害配偶等財產共有人權益，法院往往採取更加嚴格標準。」
    肖大明提示，借名買房，出名人失信毀約，受利益驅使意圖侵佔房產，拒絕履行約定將房屋所有權轉移登記給借名人，或者擅自將房屋出賣、抵押；出名人配偶或者法定繼承人主張對房屋享有財產權益等是常見的借名人承擔的風險。肖大明說：「出名人對外負債時，房屋可能被債權人申請法院強制執行；借名購買保障性住房不僅可能被法院認定協議無效，借名人同時還可能承擔締約過失責任。」
    對於出名人而言，允許他人借名買房，自身購房及貸款資格將被佔用，影響將來購房或貸款；一旦借名人逾期或無力償還房貸，出名人將承擔違約責任，個人徵信也將產生不良記錄。肖大明介紹：「出名人因違約失信引起訴訟，或因其他原因造成借名人財產損失的，需要承擔賠償責任。」
    總之，借名買房糾紛多，還是別惹這個麻煩。周夢峰說：「因為它畢竟出現登記權利人和實際權利人不一致的情況，是與物權法規定的登記公信原則不符的，會產生風險，遵守法律政策要求，理性購房。」