2017年9月北京市公布的《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》中，「北京城市副中心」的概念首次公開亮相。
在北京城市總體規劃中，對「北京城市副中心」是這麼說的：
第一，「北京城市副中心」是北京新兩翼中的一翼，另外一翼是「河北雄安新區」，共同組成新北京的重要部分。
「一翼」意味著「都和城已經分離」，也意味著將成為拉動北京再次騰飛的重要區域，「大規模砸錢發展」已經難免。
第二，北京城市副中心的定位是「國際一流的和諧宜居之都示範區+新型城鎮化示範區+京津冀區域協同發展示範區」。
「國際一流」說的是建設標準很高，「新型城鎮化」意思是要「鄉鎮全部變街道」，「協同發展」的意思就是要「拉動北三縣的共同發展」。
第三，北京城市副中心的核心作用就是對接北京中心城區功能和人口疏解。
「對接人口疏解」意思是要通過推動市級黨政機關+市屬行政事業單位搬遷，承接中心城區40-50萬常住人口疏解。
「對接中心城區功能」指的是要承接市級行政功能、商務CBD功能，文旅功能及部分科技創新功能，就業人口規模目標是達到60-80萬人。
第三，北京城市副中心的核心區是「通州新城」的155平方公裡，控制區是整個通州區的906平方公裡，協同發展區為廊坊北三縣的1200平方公裡。
從規模上看，北京城市副中心+通州區+廊坊北三縣=2100平方公裡=雄安新區，所以我們也經常把「北京城市副中心+通州區+廊坊北三縣」稱之為「京東新區」。
「北京京東新區」+「河北雄安新區」=首都新兩翼。
北京城市副中心雖然沒有「新區」的頭銜，但本質上就是按照一個新區的標準來打造和發展。
那麼通州作為一個北京的郊區，在過去的三十年裡，它是如何被歷史選擇，「逆襲」成為北京城市副中心的呢？
這歸根結底還是源自於北京城市總體規劃的三次調整，讓通州這個郊區實現了城市發展的「三級跳」：
【1】
豐富土地資源+三省交界
讓通州的崛起具有空間基礎
從北京的地形地貌看，北面是燕山山脈，西邊是太行山山脈，將整個北京城的西北、北部、西部都包裹其中，這些山脈和平原之間的交界被稱之為「北京淺山區」。
北京「淺山區」核心是「保護」，既沒有足夠的土地開發資源，也缺乏必要的發展縱深，生態環境脆弱，未來很難承擔北京城市「持續擴展」。
北京城市的未來發展方向，要麼向東，要麼向南，要麼向東南，這種格局其實是由北京的地理地貌決定的。
所以在新版城市發展規劃中，北京新增的產業發展重要節點幾乎全部集中在東部及南部：
東部：北京城市副中心。
東南部：亦莊經濟開發區（擴區）。
正南部：大興國際機場臨空經濟區。
通州和大興這兩個「遠郊區」，正是藉助這種土地資源及空間上的發展縱深，而成為了北京新一輪城市規劃發展的最大贏家。
【2】
1995-2005年
國貿CBD快速發展
通州「睡城」的崛起
1993年，國務院批准調整北京1991年-2000年的城市發展規劃，並首次提出要建設「北京商務中心區」，確定重點發展國貿商務區。
2000年北京市政府再次決定要「加速國貿商務區」的建設，並確定國貿成為北京中央商務區的城市地位，「國貿CBD」的概念首次亮相。
到了2005年，北京CBD地區的辦公規模已經超過250萬平米，白領的人群數量超過40萬人，是整個北京最高端的「職場中心」。
2000年的國貿CBD概念提出，給通州帶來了極大的發展機遇：2001年開始建設八通線，2003年八通線就建成通車了。
通州迅速明確提出自己的定位：打造國貿CBD的後花園，本質上就是要把自己作為國貿地區的「睡城」。
從此通州的房價一發不可收拾，大量的國貿白領進入通州。
2001年通州房價水平僅在均價3000元/平米，國貿地區的房價大概在12000元/平米，是通州區的4倍。
而到了八通線運營兩年之後的2005年，通州房價已經漲到均價7000-8000元/平米，漲了3倍！
而國貿當時的房價大概在18000元/平米，比例縮到了2-3倍。當時的燕郊房價只是通州的50%，均價4000元/平米。
毫無疑問，北京1993年的首次調整城市規劃，提出建設國貿CBD，是通州崛起的第一個重要契機：作為國貿的「睡城」，八通線的開通，讓通州房價迅速提高。
2005-2015年
「通州新城」出現
城市配套快速完善
2005年之後，北京城市發展規劃再次面臨調整，一個全新的城市發展周期已經開始啟動，《北京城市總體規劃(2004年—2020年)》亮相。
當年提出的城市發展格局：兩軸兩帶多中心。意思是要重點發展11個新城，疏解城市中心的人口，其中就包括「通州新城」。
因此，從2005年開始，北京瘋狂給郊區各大新城「加碼建設」：2010年就有房山線、昌平線、大興線、15號線等近郊區地鐵線路開通，隨後6號線，門頭溝S1號線開通。
2005年-2020年是北京近郊區的大發展時期，各個新城房地產幹的如火如荼，房價迅速上漲。
通州房價也同樣迎來二次暴漲期：2005年的8000，上漲到了2020年的48000元/平米，15年翻了6倍，平均每年上漲40%。
【3】
2020年-2035年
「城市副中心」落定
通州終於蛻變
2015年京津冀協同發展規劃確定，北京開始醞釀進行第三次城市規劃調整，通州新城當時的定位是「行政副中心」。
然而到了2017年北京新的城市發展規劃亮相，通州的定位得以升級：
從行政副中心變成了城市副中心，不僅包括行政辦公功能，同時還囊括了商務辦公、文化旅遊、科技創新等多種產業功能。
除了政治中心功能和國際外交功能之外，北京幾乎把其他大部分的城市發展功能都甩給了通州，城市副中心就是這麼來的。
這意味著通州不再是一個「郊區」了，而是要變成一個「城區」，而且是城區裡的「戰鬥機」，是城市副中心。
從1995年到2015年，通州不管怎麼發展，都始終是北京的一個郊區。2020年以後，通州就要變成一個城區了，而郊區城區化的發展路徑是最難的。
一個郊區要想變成一個城區，重點要解決的不是產業，而是城市配套功能的徹底提升：地鐵，學校，醫院，都必須按照城區的標準來打造。
有了頂級的城市配套，產業及人口自然就會聚集。
中國多數新區建設失敗，都是先產業，後配套。結果導致產業來了，配套卻沒有來，最終產業也留不住，形成空城效應。
所以自從2017年開始，北京就瘋狂在通州建設新學校：包括史家小學、景山小學、人大附中附小、皇城根小學等全部在城市副中心落定。
除了學校，就是醫院：東直門醫院，北京中醫醫院、北京婦產醫院、安貞醫院、友誼醫院、阜外醫院、首都兒研所，都將落戶通州城市副中心。
同時北京三期地鐵規劃將重點布局通州地鐵建設路網：在現有6號線、1號線、7號線基礎上，新增22號線、M101、M102、103等多條線路，實現軌道路線的全覆蓋。
超級地鐵線路+頂級學區資源+三級甲醫院布局，自1995年開始，歷經30年的風雨，通州城市副中心這次才算真正實現了「蛻變」！
綜上所述，我們從通州的發展軌跡上，可以總結以下規律：
第一，北京城市規劃的每次調整，都會帶來城市發展格局的重大變化，總會帶來一些區域崛起：比如1995年-2005年的CBD，2005-2015的各大近郊區新城，2020-2030年的城市副中心。
第二，新區的崛起首先來自於城市公共服務功能的升級加強，地鐵、學校、醫院都必須要首先進入，產業因素反而最不重要。
所以，哪裡地鐵建設得多，哪裡的學校多，哪裡大量建設醫院，哪裡就最有發展的潛力，這是千年不變的真理。