盛蘭 本報記者 張玉 上海報導
今年以來，疫情的蔓延導致商業地產的市場環境發生了較大的變化。日前，全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平在中國商業地產行業（第十七屆）2020年會上坦言：「今年商業地產行業受疫情影響嚴重，同時在『雙循環』背景下行業也面臨新的機遇與挑戰」。
為了進一步了解滬上商業地產的現狀，連日來，《中國經營報》記者先後走訪了上海港匯恒隆廣場、太平洋百貨、愛琴海購物公園、萬象城、龍之夢購物公園、長寧來福士等多家購物中心。記者在走訪中了解到，不少購物中心均出現較大程度的打折，有的折扣甚至低至1～2折。
世邦魏理仕數據顯示，2020年三季度國內大宗物業投資交易總額錄得424億元人民幣，環比上漲9%，但前三季度整體交易額同比仍下跌29%。
值得一提的是，行業風雲變化之下，今年以來奢侈品市場卻呈現「逆勢上揚」的態勢。今年9月，根據權威媒體報導，全國多地的奢侈品門店都出現了「排長龍」的情況。
針對企業運營相關情況，記者則先後致電致函恒隆地產有限公司、上海愛琴海集團股份有限公司、凱德集團等進行採訪。截至發稿，未收到回復。12月3日，凱德集團方面就業態調整等問題回應記者採訪表示，目前長寧來福士部分業態、品牌正在進行調整，如未來將增加兒童業態，零售及餐飲品牌將陸續更新迭代。
零售和餐飲的「冰與火」
位於上海市十大商業中心之一徐家匯商圈的太平洋百貨，趁著周年慶推出了三折起的活動。記者在11月22日走訪時發現，大部分商家都推出了五折的折扣力度，最低的有兩折，且記者將相應商品打折後的價格與其線上店鋪價格相比較，發現線下折扣力度甚至比線上更大，比如一款女鞋在其線上店鋪的直播間內的券後價格是2348元，而商場內5折後的價格為1245元，但是，到店購買的人寥寥無幾。
11月23日，記者走訪了位於閔行區的萬象城和愛琴海購物公園，記者的到店時間分別是17:10和18:20，分別待了一個小時左右。在走訪的時間段內，這兩個購物中心的消費者並不多。
在萬象城，人數最多的是位於四樓供孩子玩樂的冰場以及五樓的健身房，剩餘的店鋪內，雖然正值晚飯時間，但是餐飲類店鋪只有零星的顧客，其他類型的店鋪則幾乎沒有顧客，記者詢問部分店員原因，對方則表示：「因為今天是周一，周末人會多一點。」
在愛琴海購物公園，人數最多的是在B1層的超市。而目前在B1層，除超市之外，只有四家左右的餐飲類商家，且雖然正值晚飯時間，但人數並不多，平均每家不超過4個人。除此之外，有兩家處於關閉的狀態，還有三四家已經重新招商了。
11月27日，記者走訪了同在中山公園商業圈的長寧來福士和龍之夢購物公園，雖然這兩個購物中心的步行距離不超過10分鐘，但是客流量卻存在較大差距。
當日記者由地鐵站入口進入龍之夢購物公園，發現從B2層至8層，每層都出現了大量消費者，而餐飲門店依舊是消費者人數最多的地方，幾乎每家門店入口都有排隊現象，而且龍之夢內的餐飲對其他零售商店形成了較強的輻射效應。在四層，從事某服飾零售的商戶告訴記者：「龍之夢每層都有餐飲，而且數量多，所以能夠帶動其他類型的商家，使得客流量比較多。」經過記者的統計，龍之夢餐飲類的商戶共有91家，除超市之外，餐飲類門店共佔據門店總量的31.8%左右。
長寧來福士內的門店卻並未出現排隊現象，記者反而看到了較多門店處於調整的狀態，記者統計共有20多家，大部分還未開業，少部分則還沒有新商家入駐。
「目前長寧來福士部分業態、品牌正在進行調整，如未來將增加兒童業態，零售及餐飲品牌將陸續更新迭代。相信在不久的將來，長寧來福士提供給消費者更舒適、更新穎、更時尚的消費生活體驗。」凱德集團方面表示。
中原地產分析師盧文曦向記者談及今年大部分商場的現狀時表示：「雖然出現了商鋪關門的現象，現金流上也受到了衝擊，但是商場對於出現這種狀況的承壓能力較強，它們的資本實力比較雄厚。」
奢侈品市場「逆勢上揚」
與普通商場「打折促銷」形式對比較為明顯的，是今年以來奢侈品市場的「逆勢上揚」。
11月19日，上海港匯恒隆廣場宣布完成為期三年半的大型資產優化計劃。另據公司上半年年度報告，儘管當時上海港匯恒隆廣場仍在進行最後階段工程，但其租賃收入已較去年同期增長15%至人民幣4.53億元。
業績數字之下，港匯恒隆廣場具體業績到底如何？11月16日，記者實地走訪了位於上海市徐匯區虹橋路的港匯恒隆廣場。
在輕奢品牌MICHAEL KORS（MK）店內，據店員介紹，店內部分商品從「雙11」開始打五折的活動。其表示，搶購愛馬仕品牌包的現象並不稀奇。「因為疫情的原因，配貨比較少，相當於降低了商品的門檻。」
上述工作人員進一步介紹，要買一個熱門款的包，價格在十幾萬元，配貨就要在50%。假如一個包在20萬元，你要買10萬元的首飾、飾品等來搭配它，你才能拿這個貨，「相當於你買一個包要花30萬元。」疫情期間，配貨門檻降低了，拿貨也會變多。
在談及價格時，LV相關工作人員稱：「LV只會漲價，不會打折，也不進免稅店。」其表示，LV常年在排隊，疫情對LV沒有什麼影響。Burberry 相關工作人員亦表示不會有活動，今年以來店鋪一直都處於開業狀態。
全球管理諮詢公司貝恩11月中旬發布的報告顯示，今年全球個人奢侈品市場交易額同比下降23%，至2170歐元，而中國大陸是全球唯一個人奢侈品消費增長的地區，同比增長45%，達到440歐元，佔總交易額的20.28%。
對於今年奢侈品銷售旺盛的狀態，在最新的2020年半年報中，恒隆地產董事長陳啟宗的一席話或許能給出答案。他直言：奢侈品銷售旺盛直接源於「報複式消費」，富裕人士已壓抑數月，無法享受購物的樂趣。奢侈品購物是為了愉悅，而日常購物大多是為了必需。「疫情令大量海外消費提前回流到國內。實際上，隨著國際往來停頓，現在這類消費幾乎全部回流。」
另據陳啟宗透露，自今年4月份起，恒隆旗下所有高端購物商場，包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場，以及稍遜的瀋陽市府恒隆廣場，皆表現卓越。上海恒隆廣場和無錫恒隆廣場在4月～6月的銷售額比去年同期增長了40%～60%，甚至還在進行資產優化的上海港匯恒隆廣場亦增加了41%。不過，其同時指出，這些業績增長的月份，客流量遠較去年同期低。
轉型線上「突圍」
一個不容忽視的問題是，疫情之下，不管奢侈品市場還是日常百貨市場，都出現了轉型線上的趨勢。
記者注意到，此次在李佳琦直播間直播時，由於恒隆廣場並沒有線上店鋪，而是臨時在餓了麼平臺開了「上海港匯恒隆廣場」店鋪，所以需要通過餓了麼平臺進行跳轉，也因此遭到直播間消費者的吐槽，此外，該線上店鋪在直播結束後便被立即關閉。
此次上海港匯恒隆廣場通過直播打通了線下與線上，將線下的商品通過直播的方式放到線上售賣，這場直播是否意味著其要發展線上業務？為此，記者在11月22日再次走訪了位於上海徐家匯的上海港匯恒隆廣場。
恒隆廣場內幾家入駐商店的工作人員告訴記者，此次直播主要是因為11月19日是廣場的周年慶典，至於之後廣場是否會開通線上渠道，以及參與此次直播的條件，他們則表示並不清楚。
愛琴海集團在今年也首次聯合口碑平臺推出了「雙11」全國直播活動，全國11個項目同時啟動，消費者在直播間領到的折扣優惠券可以到線下門店核銷或者直接抵扣線上下單，到店核銷方式為愛琴海產生了直接聯動消費。愛琴海集團曾表示，線上直播創新裂變將會是今後線上銷售新的增長陣地，同時也將注重線上線下運營的深度融合。
在愛琴海購物公園，一家自有品牌網紅店的老闆向記者表示，自己在線上也有直播，但是已經停了好幾周了，「因為太累了。」因為疫情的原因，今年五六月份，其開始轉向線上直播。不過，他表示，由於線上目前還沒統一價格，目前價位最低的還是在線下。
凱德集團方面亦在回復記者採訪中提及，凱德集團從2015年開始推行數位化戰略並持續推進營銷數位化，以雲逛街、直播帶貨、線上選房等新模式，幫助商家和品牌拓寬獲客和銷售渠道，目前有1800多家線下租戶同步入駐線上凱德星商城。
盧文曦認為，購物中心線上的推廣活動，有的支持線下自取，是為了將顧客留在線下，「顧客來了之後，不太可能直接拿完貨就走了，主要還是想創造在店內的消費機會。」