南方網訊 5月11日，北京市剛剛出臺《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，這一舉措使人不禁想起去年被地產界討論得沸沸揚揚的「把經濟適用房打回原形」的話題。
筆者通過21世紀不動產新加坡區域了解到，新加坡組屋和國內的經濟適用房無論在房屋性質和管理方法上都非常相似。以下就兩個市場的狀況及管理方式進行一些比較。
人均供應量差異明顯
目前新加坡有87%的人居住組屋，總量在50萬套以上，而其全國總戶數僅65萬左右。目前其組屋政策已逐步放開，購買條件是以每個家庭的月收入水平決定的。在上世紀70年代，政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請；80年代，提高到2500新元，隨後又放寬到3500新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋(目前人民幣與新幣的匯率為480：100左右)。
國內2003年新開工面積13064萬平方米，2004年新開工面積規模12720萬平方米，可見政府對為解決百姓的住房問題投入是相當大的。假設按照戶均80平方米計算，那麼兩年將解決322萬多戶的住房問題，是新加坡目前組屋數量的6倍以上。但是儘管如此，由於人口數量的差異，我國還是顯得力不從心。以北京為例，目前的房地產開發市場中經濟適用房的比例僅佔6%至9%的範圍。
管理方法相似
新加坡組屋建設是從1961年就開始了，其間就土地徵用、購買人資格、再上市及出租管理進行了大量的實踐，對我國的經濟適用房建設和管理提供了寶貴的經驗，比如我們現在實行的公積金制度與新加坡就十分相似。但是，對於國內來講，在建設和管理經濟適用房中遇到的問題更加複雜。從去年年末到現在，北京市建委、房地局、發改委陸續出臺了一系列政策，包括規定總價不超過32萬，戶型面積不超過80平方米；購買人除了提供收入證明還需要將其申請公示，接受社會監督；新出臺的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定：1.購買經濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高於購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。2.購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售，出售人須按成交額的10%補交綜合地價款，出售後不得再購買政策性保障住房。從這些舉措我們看出政府希望通過政策的調整，進一步規範經濟適用房管理、實現公平、有序的市場分配原則的決心。
新加坡規定組屋居民在獲得組屋後5年之內不可以出租，5年之後允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住。2003年開始沒有向建屋發展局貸款，也沒有領取公積金購屋津貼的屋主，可在住滿一年後出售在公開市場上購買的組屋。他們也可在住滿10年後，出租整套組屋。
新加坡規定組屋只有本國居民才能購買新房，國內規定只有本市居民可以購買。
新加坡規定永久居民(外來人口、無國籍)只能購買二手組屋，而且對其收入沒有限制；同樣，在北京，外地人購買二手經濟適用房是不受限制的，也沒有購買者收入的限制。
二手交易空間較大
根據北京市房地局公布的4個經濟適用房再上市的指導價分析，指導價要平均高於新房購買價20%以上，整體表現優於其他商品房。新政策在一定程度上能夠抑制短期交易，但是長遠看經濟適用房還是不錯的投資方向。
新加坡在這方面的管理比較細緻和周全，新加坡建屋局的政策定位是「以自住為主」。組屋在一定年限內不允許整租，但是允許合住。另外，在出售上不規定土地收益也保證了本國居民的利益。據21世紀不動產介紹，一位赴新加坡取得永久居住權的中國軟體工程師通過當地中介以25萬新幣購得一套100平方米左右的二手組屋，而當初新房購買價格只有9萬新幣。
經濟適用房管理是一個系統工程
為了規避政策限制，新加坡的組屋主人往往鑽空子把兩室的組屋鎖上一間出租，市場上戲稱為「鎖屋」。
北京在這方面有相關的限制規定，如出租需繳納土地收益，但是目前未見細則。「水至清則無魚」，筆者注意到最近政策出臺後各經濟適用房項目的業主已經出現拋售現象，在這方面似乎有隱憂。試想，無論如何購買經濟適用房項目的業主是以中低收入為主的居民，如果政策把出租出售變現的路全部堵死，按照目前的市場和就業形勢，業主一旦出現還貸困難則會使銀行風險增大，造成不穩定因素。在現有政策下，經濟適用房的房源勢必緊缺，出租量不會減少。儘管政策規定5年內可以原價出售，但是如果買賣雙方在中介的幫助下進行合同外交易就會使政策形同虛設，同時增加交易雙方的風險。
毋庸質疑，新政策為管理經濟適用房具有很好的作用。但是解決問題不能單靠這種「堵」的辦法，如何能夠更加全面地考慮百姓的具體困難和需求，是擺在管理部門和業界面前的新課題。（編輯：離地七寸）