昨日(13日)北京晨報一則《「以房養老」模式今年10月將首次在中國推出》 的新聞受到了很大的關注。文中披露，通過保險機構以「按月付款」方式購買老年人身後的房屋產權，幫助老人實現以房養老的模式今年10月將首次在我國推出。中國房地產開發集團前總裁孟曉蘇----我國「以房養老」模式的推動者9月12日透露，首個主營「以房養老」的保險公司「幸福人壽」已通過相關部門的審批，計劃下月正式掛牌營業。
「以房養老」模式就是投保人將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋；保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。給付金的計算一般是按房屋的評估值減去預期折損和預支利息，並按平均壽命分攤到投保人的預期壽命年限中去。
「以房養老」實際是將投保人的房屋價值「化整為零」，使他們生前就可以提前得到自己房屋的銷售款。因為其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，它在美國被稱為「反向抵押貸款」(「Reverse Mortgage」)，就像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房。
這種模式最早是上世紀80年代中期由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行首先創立，如今在美國日趨興旺。隨後歐洲國家、新加坡等紛紛效仿，並在二十年裡逐步發展成熟。隨著中國房地產市場的發展和完善，中國的住房制度也在不斷的與國外接軌，相信不久的將來中國的「住房養老」政策也會在發展的過程中逐步完善。今天特整理出四個國家的「住房養老」政策希望能從中找到我們可以借鑑的地方。
美國：發放對象62歲以上老年人 三種形式供選擇在美國住房養老模式被稱為「倒按揭」貸款，已有20多年的經驗。發放對象為62歲以上的老年人，分為三種，前兩種與政府行為相關，後一種則由金融機構辦理，不需政府的認可手續：
第一種，聯邦住房管理局「有保險」的住房「倒按揭」貸款。這種貸款業務經美國國會認可，形式機動靈活，可供選擇的方式很多。用戶可以儘可能長的生活在自己的住房內，但只在一定期限內按月分期獲得貸款。
第二種，聯邦住房管理局「無保險」的「倒按揭」貸款。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及還貸計劃後才能獲得貸款。
第三種，放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款由一般金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。採用這種方式，發放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構要求保留住房資產的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利於住戶對住房增值部分的受益。
美國「倒按揭」貸款放貸額一般原則如下：住房資產越高則可貸款數額越高；年紀大的住戶可貸款數額高，這是由於其預期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者；預期住房價值的增值越高可貸款數額越高。
加拿大：貸款額1.5到30萬加元 後人處理房產時折還貸款除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，或旅遊裝修房屋等。
倒按揭在加拿大成功的關鍵就在於其個性化，即根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。一個充分考慮了客戶需求與銀行利益的倒按揭方案一般會為市場各方所接受。
新加坡：建屋發展局建造的組屋不能參加倒按揭除了美國、加拿大之外，新加坡也是實施住房養老模式比較成功的一個國家。在新加坡，政府規定倒按揭只限於私人建造的商品住房，新加坡政府建造的組屋不能參加倒按揭操作。組屋是指：由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，分為一房式、二房式、三分式...大致相當於我國的經濟適用房。新加坡「住房養老」模式具體情況有以下三種：
第一種，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養老收入。
第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的淨收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推。
第三種就是平常所說的倒按揭。退休者將自己的住房抵押給金融機構，按月從該金融機構獲得現金收入，退休者仍居住在自己的住房內。當該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期時，抵押變現並結算利息。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。
英國：房子抵押給銀行所獲貸款須充當保費購買年金英國的住房養老模式則更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。
總結了以上四個國家的情況，我們對外國「以房養老」的概念有了個框架上的了解。應該說「以房養老」產品的出現是社會保障制度的一種探索，也使保險公司拓展了服務領域、增加了收益。但從另一方面說，「倒按揭」貸款儘管以老人住房資產作抵押，貸款回收有一定保證，但面對這類無限制周期貸款，抵押資產的變化，利率的不穩定，預付款的風險及房屋的維修不當等方面都存在著一定的市場風險，回收風險在這種新型的養老模式或者說房地產融資方式中仍是不可迴避的話題。