隨著人口老齡化社會的迫近，養老問題已經日益成為政策和市場的關注熱點。《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》(以下簡稱《意見》)9月13日正式對外公布，明確提出要充分發揮市場在資源配置中的基礎作用，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體，其中包括開展老年人住房反向抵押養老保險試點等措施。據民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹，「以房養老」的試點方案有望於明年一季度拿出。
當前，我國城市擁有自有住房的家庭已高達70%之多，住房已成為這些家庭擁有財富的主要組成部分。不可否認，老年人因退休而導致的各項收入減少，可以通過工作積累的財富來彌補，以維持較為理想的生活狀態。但如果這筆財富是以住房不動產的形式沉澱下來而無法變現，這種保障就只能是一句空話：因為老年人的生活需要實實在在的貨幣來支撐。許多老年人被稱之為「住房富人，現金窮人」。他們年輕時貸款買房，辛勞一生賺錢攢錢，還貸付息，在臨近退休時才取得住房的完全產權，此外別無積蓄，接下去就只能依靠不多的養老金維持生活。與此同時，他們的住房卻順理成章地作為遺產留給了子女。
按照庇古福利經濟學的觀點，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過分地壓縮生活水平，同時又給社會保障體系造成巨大壓力。隨著「四二一」家庭的大量出現，一雙兒女無力在經濟上養育四位老年父母；兩對老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產，也並不是已經成家的子女極為需要的。在這種狀況下，「以房養老」，自我養老，顯然是較好的選擇。
應該說，「以房養老」模式對於解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務都有積極意義。
其實，「以房養老」的理念在國外早已提出，並有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國於上世紀80年代先後推出的「反向抵押貸款」，就有效解決了部分「現金窮人，不動產富人」的養老問題。它的操作原理是將住房通過一定形式的金融保險機制，實現價值的流動，使得老年人在工作期間積累的房產，能夠在其晚年帶來穩定可靠的現金流入，從而對養老保障發揮相應的功能。
而國務院《意見》首提發展「以房養老」試點，意味著中國也將發展「以房養老」模式，應對老齡化問題。事實上，針對國務院提出試點「以房養老」政策，北京市民政局有關負責人日前表示，北京市即將出臺《加快推進養老服務業發展的意見》，對於「以房養老」的相關政策，將通過推進「租房置換」的方式進行。
不過，筆者認為，「以房養老」在目前的中國不具可行性。問題很明顯，「以房養老」的熱議與老齡化帶來的巨大壓力不無關係。據統計，今年年底或明年年初，我國60歲以上的老年人將突破兩個億；2025年，這個數字會突破3億。而現在看來，中國對社保基金缺口、社會保障措施、養老產業、養老公共服務、社會資源動員、配套的政策等，基本上沒有做好準備。一旦老齡化大潮襲來，中國的情況將會非常嚴重。
更重要的是，當老人將房屋貶值的風險轉售給保險公司或其他機構之後，老人的現金收入固然多了，但同時會帶來兩個問題：其一，保險公司得到大量的抵押固定資產之後，可以幹什麼？其二，在抵押期結束後，如果老人仍舊沒有過世，此時老人的保障將如何解決？ 第一個問題不解決，我們很難設想擁有龐大現金流支出的「以房養老」保險公司將如何生存。而第二個問題如果不事先加以設計和考慮，則很可能出現中國1998年貨幣化分房之後造成的後果：一年40億元的廉租房保障支出規模，使得社會底層住房保障嚴重不足。
不僅如此，「以房養老」模式關鍵是還面臨四大障礙：一是中國人的傳統觀念是房產留給子女，而不是去世後被銀行收走；二是中國房產的土地使用權期限只有70年，目前中國中老年人的房產在他們去世後，剩餘土地使用權期限非常有限；三是中國房產質量普遍較差，被長期抵押的房產，在產權人去世時，質量問題將暴露，銀行未必願意接受這樣的長期抵押品；四是中國住宅市場泡沫較大，未來中國的老齡化問題將較為嚴重，住宅市場的供求關係可能將逆轉，房產價值未來可能將面臨縮水。
需要強調指的是，「以房養老」需要真正發達的資產證券化市場，以便於市場上各機構能夠自由進行資產的買賣，這樣的市場制度條件下，才會有足夠多的機構願意來承擔和分散資金佔用、資產貶值的風險。而同時，發達的資產證券化市場又要求政府能夠做到市場經濟所需要的兜底：沒有機構願意承擔的風險，政府必須承擔，例如老人抵押房產養老期限到期後的養老問題怎麼辦？
總而言之，「以房養老」絕不是某些人士的一廂情願就能夠迅速發展起來的。其背後需要公平的市場制度與條件，這才是其良性發展的基礎。否則，養老問題沒解決好，反而可能引來一些「強者的掠奪」，並造成不必要的社會負面影響。
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