【問答】「買」了使用權房,為啥還要和物業籤協議?公房轉讓要注意...

市民宋女士：

 

前段時間，我買了兩套使用權房，承租人姓名都已經改好，物業打電話通知我去領房票本，並且還讓我籤一份協議。我不理解為啥還要和物業籤協議，所以想諮詢一下：使用權房出售有什麼規定？需要注意哪些事項？

 

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記者調查

 

先來看下使用權房屋是否可以轉讓。依據《關於出售公有住房的暫行辦法》和《上海市房屋租賃條例》，未列入可出售範圍內的公房，可以進行承租權（即使用權）的轉讓和交換。列入可出售範圍內的公房，主要是獨用成套公房，不可以進行承租權的轉讓和交換，但可同步進行政策購房和上市交易。宋女士所謂的「買」了兩套使用權房，實際上是「轉讓」了兩套使用權房。公房承租權的轉讓和交換，應徵得出租人的書面同意，由受讓人繼續履行租賃合同，並與出租人籤訂租賃主體變更合同。公房的轉讓和交換，應當事先徵得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。由於是地方優惠性的住房類型，所以原先的「房東」肯定是上海戶籍的；那麼，客戶也必須上海戶籍。「買房」必須是一次性付款，買下的只是使用權，沒有產權。

 

但並不是所有的房屋使用權都可以轉讓。有下列情形之一的，就不得轉讓承租權：

1、整幢獨用的花園住宅；

2、屬部隊、宗教團體所有的或者在學校校園內的；

3、產權不明晰的；

4、承租人拖欠租金尚未結清的；

5、依法代管或需要落實政策的；

6、已列入戶籍凍結範圍的；

7、承租人在承租房屋內擅自搭建的；

8、列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的；

9、其他依法應當由出租人收回的。

 

另外需要提醒的是，使用權房屋轉讓籤署的不是《上海市房地產買賣合同》，而是《上海市公有住房承租權轉讓合同》，該合同也是房地產交易中心製作的示範文本。雙方籤署完成，由使用權房屋的物業公司在《上海市公有住房轉讓物業徵詢函》上敲章完成。後期還有使用權房的資金監管，使用權房的資金監管是由該房屋所在區的房地產交易中心指定的銀行帳戶來實施，資金監管金額必須和《上海市公有住房承租權轉讓合同》一致；原承租人需要購買商品房的，可以支取這部分轉款費用。區房地交易中心受理轉讓申請後，會出具受理轉讓通知書，憑該通知書，原承租人和客戶去物業公司更名進戶，至此，使用權房屋轉讓的整個流程才算辦理完結。

 

使用權房屋的轉讓完全不同於一般的房屋買賣流程，轉讓只能由上海戶籍人士接受；不接受貸款方式支付轉讓款；需要物業同意並出具書面函件；轉讓款受到嚴格的資金監管，必須專款專用。因此，在進行使用權房屋轉讓之前，必須對於該房屋的使用權轉讓狀況及受讓人購買情況有充分認知，從而避免在轉讓進行過程中出現不能轉讓，導致雙方糾紛的產生。

 

（有關此話題的詳細討論，可收聽上海電臺FM93.4，上午9時到10時、下午1時到3時播出的《市民政務通—直通990》節目。 編輯郵箱：[e-mail]）