使用權物業爛尾如何拆招？
金羊網 2020-04-27
「使用權物業」對許多人來說還是一個新詞，但因為使用權物業而引起的法律糾紛，近年來卻甚囂塵上，導致不少投資者竹籃打水一場空...
涉事項目盛明廣場
投資者贏了官司，卻因開發商帳上無錢無法執行；使用權物業建設資金監管政策有待完善
文/圖 羊城晚報全媒體記者李國輝 實習生 吳曉瑩
「使用權物業」對許多人來說還是一個新詞，但因為使用權物業而引起的法律糾紛，近年來卻甚囂塵上，導致不少投資者竹籃打水一場空。在佛山，一個靠近西樵山5A級風景區的大型商業綜合體項目——佛山盛明廣場，也因為使用權物業問題，如今正面臨「生死大考」。
羊城晚報全媒體記者調查發現，早在2018年底，該項目就因涉嫌以租代售「虛假宣傳」等問題，被佛山市南海區及西樵鎮兩級政府部門發出了風險提示。如今，持續停工兩年後，已有超2000名投資者不僅無法按期收樓，也無法向開發商要回血汗錢。即使訴諸法院打贏官司，開發商帳戶上也沒錢可以執行。
對此，佛山盛明廣場老闆、珠海盛明國際投資管理有限公司董事長梁文貫接受羊城晚報記者採訪時，對於投資者質疑的虛假宣傳、資金轉移等問題一一進行了回應，他稱正全力籌措資金，儘快讓項目完成建設。
投資者和承建商：停工兩年維權難
「為了拿回血汗錢，我們筋疲力盡！」近日，廣州市民李傑（化名）向羊城晚報記者投訴稱，2018年4月，她與佛山盛明置業有限公司（下稱「開發商」）籤訂了《物業使用權轉讓合同》，後者將向其轉讓盛明廣場1座某號物業（酒店式公寓）20年的使用權，若付清總轉讓款，可以無償享受使用權至2051年12月30日。2019年3月，到了交付物業毛坯的時候，開發商找到李傑籤了一份「返租合同」，約定將該物業交給開發商進行統一的酒店式裝修和統一管理。
李傑向開發商付清了合同總款32萬元。當年7月，正當她滿心歡喜準備「收樓」的時候，接到銷售電話，對方明確告訴她「房子要延遲交樓」。經溝通，開發商稱，願從違約交付之日起，每月以合同總款千分之一支付給她作為補償。「但只給了兩個月，到了10月以後，就再也沒給了」。
幾經周折，李傑在網上找到了盛明廣場的業主群。直到此時，她才知道，該樓盤早已停工一年多時間，業主群裡有1000多人，其中很多人有著相同的遭遇，籤補償協議、退款協議，卻根本拿不到錢；有許多業主已經訴諸法院，要求開發商退錢賠償損失。「開發商就是在拖，明明停工很久，卻把我們蒙在鼓裡！」
佛山市民張利（化名）告訴羊城晚報全媒體記者，她和家人於2017年底接到銷售推銷電話後，認為盛明廣場有不錯的區位優勢，下了1萬元訂金購買了一套物業，但直到去付合同尾款的時候才被告知，她購買的酒店式公寓僅有使用權，沒有產權。「我當時還質問他們為什麼不早說，而且廣告宣傳裡，根本沒有提只有使用權而沒有產權的問題。」
銷售向其解釋稱，房子交樓後，會採取每個月「返租」的形式，讓其儘快收回成本。幾經權衡，張利交了全款，誰知至今無法收樓。2019年7月，張利等7戶投資者一起向法院提交了起訴狀，要求開發商退款並賠償損失，7戶投資者全部勝訴。但到了強制執行時，卻被法院執行中心告知，開發商帳戶上已經沒錢可以執行。
不僅投資者無法退款，盛明廣場總承包商——中興建設有限公司派駐現場的項目經理陳雙喜告訴羊城晚報記者，按照停工前進度，開發商已經支付了2.5億工程款，仍拖欠工程款近1.2億元。他表示，由於開發商的資金鍊和管理出現問題，項目自2018年12月10日停工至今。如今，工地上僅有六七個人留守。
記者在盛明廣場工地走訪了解到，該項目總共約25萬平方米，其中一期11萬平方米已完成95%以上，二期13萬平方米也已完成8萬平方米框架結構建設。
由於去年底以來，投資人多次前來要求退款，售樓部早已大門緊鎖，裡面僅有保安值班，工地周圍已經被封鎖。一名當地人惋惜地告訴記者，盛明廣場地理位置優越，又靠近西樵山、觀音湖等風景和文化旅遊區，未來也會通地鐵，許多西樵人也投資了盛明廣場的物業，沒有想到項目「難產」至今。
西樵鎮政府：早已「提示風險」
張利等投資人告訴羊城晚報全媒體記者，4月中旬，西樵鎮委鎮政府相關負責人與業主代表進行溝通時提出，投資人可以採取共同向法院提起訴訟的方式維護權益，或等待政府與開發商進一步的協調和溝通。
西樵鎮政府回應投資者和媒體時表示，自2018年10月起，盛明廣場項目因資金問題停工至今，受影響投資者有2000多戶。項目停工後，西樵鎮成立了專項工作組，多次協調處理相關事宜，並多次約談項目負責人，督促其儘快落實復工。
對盛明廣場是否違規及涉嫌哪些違規操作的問題，西樵鎮政府表示，盛明廣場項目屬於農村集體建設用地項目，不屬於房地產開發項目，項目不能分割辦理不動產權證，投資者只有一定時期的物業使用權，該項目有合法合規的土地審批和規劃報建施工手續。但前期發現，項目方聘請的第三方公司涉嫌虛假宣傳，為預防矛盾糾紛，加強風險識別，保護各方合法權益，當地政府已第一時間進行風險提示。
羊城晚報記者查詢發現，2018年11月29日，西樵鎮國土城建和水務局就盛明廣場的開發和銷售模式，通過各大媒體及網站向公眾發布了一則風險提示。提示信息中稱，該項目的建設及使用具有特殊約定，提示公眾應特別注意土地性質、非住宅用地管理以及該項目使用權出租合同等三方面問題。
西樵鎮國土城建和水務局還提示，根據《集體建設用地使用權出租合同》的約定，該項目的協議租期分為前20年（自2011年12月31日起至2031年12月31日止）和後20年（自2031年12月31日起至2051年12月31日止）。前20年租期合同已經鑑證，後20年租期合同根據合同法和屆時政策執行。未申請續租或申請續租未獲批准的，土地及地上建築物、附著物將由集體土地所有權人無償收回。
實際投資人：「好心辦了壞事」
4月25日，佛山盛明廣場的實際投資人、珠海盛明國際投資管理有限公司董事長梁文貫在接受羊城晚報記者採訪時「大吐苦水」。據其稱，佛山盛明廣場項目的停工以及後續產生的糾紛，是完全沒有預料到的，令他非常悲哀，感覺自己「好心辦了壞事」。
梁文貫稱，西樵鎮愛國村是他的家鄉，當初投資這一項目是希望帶動當地稅收和經濟發展，給村裡的後代留下一些物業。「我都60歲了，本來打算辦完這個項目就退休了。現在是錢也沒了、榮譽也沒了、面子也沒了，總之是好心辦了壞事。」
他坦承，現在最大的難題就是「錢」，要讓盛明廣場繼續建設完成，至少還要投入四五億元，但在如何籌集資金的問題上，遇到了比較大的困難。他還表示，籌錢不僅要解決欠下的工程款等問題，也要解決已造成的違約問題。
對於涉嫌「虛假宣傳」的問題，梁文貫表示，一家企業銷售過程是否違法，應該由法律來裁定。如果真的涉及違法，執法部門可以「抓人」。對於有質疑其將收到的銷售款轉走的說法，梁文貫稱，「可以查帳，事實勝於雄辯」。
對於政府發布的風險提示，梁文貫顯得委屈和無奈。他認為，政府當時可以通過與企業溝通來了解存在的風險，「有則改之，無則加勉」。在這則風險提示發布後，項目的銷售遇到了很大困難，外界對項目產生了不信任，許多業主後續的分期付款也收不回來。
梁文貫透露，佛山盛明廣場目前銷售使用權物業2000多套，帳面金額達5個多億。這其中，向承建商支付了兩個多億，代理費支付了將近兩億，稅收繳納了2000多萬元，此外還有八九千萬沒收回。
梁文貫稱，盛明廣場是一個商業綜合體項目，需要在後期的經營中慢慢才能賺到錢，整個項目如今還有八九萬平米的物業可以銷售，如果當初再多賣兩個億，就不會出現這種資金鍊斷裂的情況。
「現在不管誰對誰錯，我只能儘快籌措出錢來去蓋好它，應該是可以解決的，但要給點時間。」
律師說法
使用權物業有天然性缺陷
廣東廣信君達律師事務所合伙人律師、投融資專業部副部長梁顯軍接受羊城晚報記者採訪時表示，投資者購買使用權物業過程中，獲得的僅僅是物權中的其中一部分權屬，其權利是不夠完整的，保護起來也會比較難。「投資這類物業本身獲得的是很弱的一種權利，是基於債權而獲得的使用權，更準確地說就是一個租賃的權利。」
梁顯軍認為，由於使用權物業的天然性缺陷，開發商在銷售過程中，可能會以各種方式虛高其價值，包括採用一些虛假宣傳或誤導性宣傳。
他還提到，如果是正常商品房開發，國家監管是很嚴格的，必須保障有足夠的建設資金在帳戶上。而在使用權物業的建設資金監管上，政策仍不夠完善。由於國家對物業租賃合同認定的年限最高為20年，盛明廣場合同中約定的「20年後可無償享受使用權至2051年」的說法，一旦訴諸法院將不被支持，這也將對投資者未來的收益產生極大的不確定性。
編輯：海輝