減租免租博弈——是共克時艱還是道德綁架
春節，本應該是熙熙攘攘的商業黃金季，因為一場突如其來的疫情，沿街商鋪各戶大門禁閉。雖然現在已經陸續復工，可是經過兩個多月的折騰，不少企業已經元氣大傷。店鋪空置、員工工資照發、物業管理費照繳、店鋪租金照付……甚至非經營性居住租賃用戶也受到了影響。在這種情況下，#減租免租#頻頻上熱搜，相信大家一定在朋友圈看過「2月退租3月免租」這個視頻。
該視頻發生在廣州十三行，一個全國聞名的女裝批發市場。3月5日該市場大量商戶、租戶拿著「2月退租、3月免租」的紙張在商城裡進行遊行，爆發大規模退租免租抗議示威。該視頻曝光後，瞬間引起網友們議論紛紛。有人認為不應該道德綁架，商家免租是人情，不免租是本分。也有人認為疫情之下，應共克時艱，房東應該主動減免租金。其實不止是十三行，很多地方的租戶和商戶面臨這樣的問題。近日，我所鄒雯律師就處理了一起房屋租賃糾紛案件。
01 以疫情之名，要求解除10年租賃合同
A公司與B公司於2018年2月籤訂了《房屋租賃合同》，A租賃B所有的約4000平方米商業門面，租賃期限為10年，自2018年3月15日至2028年3月14日。A公司經營項目為百貨及超市。
因新冠疫情影響，該商業門店於2020年2月2日起關閉停業。A公司於2020年2月19日向B公司發出《關於解除XXX店租賃合同的通知函》，聲稱因新冠疫情不可抗力導致合同目的不能實現，故通知自即日起解除租賃合同；同時要求對因新冠疫情停業期間的租金予以全部減免。
我所作為B公司法律顧問，第一時間了解了相關情況，負責本案的鄒雯律師認為：A公司與B公司籤訂的合同是10年的長期租賃合同，疫情防控僅是一兩個月或幾個月，僅會造成一兩個月或幾個月的經營損失，況且因為A公司的特殊經營模式，其線下經營暫時受阻但其線上經營仍在正常進行；實際其房屋租賃合同受疫情影響較小。而A公司決定解除租賃合同的實際原因系因經營業績不佳、測算出租售比不合理，繼續經營將嚴重虧損，為調整業態而決定關閉此店；這屬於應當由A公司自己承擔的正常商業市場風險，顯然不是因本次新冠疫情導致不能實現合同目的。故A公司單方面要求以不可抗力為由直接解除租賃合同，是違背誠信原則的嚴重違約行為，不能得到法律的支持。
鄒雯律師從法律上作出了分析及處理指南，B公司基於此情況作出不予同意解除租賃合同的明確回復；後A公司於2月26日又再次發出《關於解除XXX店租賃合同並搬離貨物的通知函》，並口頭通知總部已決定閉店，擬強行搬離全部貨品。
為此，海力律所協助B公司擬定並發出緊急回函《關於要求解除租賃合同並搬離貨物事宜的緊急復函》,並督促B公司積極與A公司協商、溝通法律上意見。最後，A公司再次於2020年3月1日發出解除合同通知函，雖然仍然要求解除合同，但理由上載明了根據合同約定51條，提前3個月通知解除合同。
最後，經雙方友好協商，達成一致意見：同意自2020年3月15日解除雙方租賃合同，A公司給予B公司補償金80萬元，且已支付的租金不予退還（實際補償了B公司約5個月租金金額）。至此糾紛完善解決。
02 疫情爆發，到底能不能減租
新冠疫情雖然本身構成不可抗力，但根據《合同法》及《民法總則》規定，確定不可抗力免責必須滿足兩個條件：一是確實發生了不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力事件；二是該不可抗力事件與合同的無法履行之間存在著必然的因果關係。所以說必須是本次疫情直接導致合同不能履行的情況下，才能適用不可抗力條款減輕或免除責任，而合同的性質、籤訂及履行情況千差萬別，需要根據個案實際情況進行判斷，萬不可一概而論。
其實，在2003年非典時期，也有過起訴減租免租的案例。通過檢索，我們可以發現有9個因非典原因造成租金損失，起訴要求減免租金的案例，其中3個案例不支持減免租金，6個案例支持減免租金。
不支持減免租金的3個案例分別發生在廣西、 遼源、南京，其中一起案例不支持減免租金的原因是超過訴訟時期；另外兩起案例法院不支持減免租金的原因則是「非典」期間造成的停業損失屬於不可抗力，但仍在正常的經營風險範圍內，應經由營者應承擔。非典並不必然導致經營目落空，不構成情勢變更，即使構成情勢變更，雙方亦應通過合理協商，合理分擔非典導致的不利後果。
支持減免租金的6個案例則分別發生在煙臺、上海、 紹興、廈門、 長治。6個支持減免租金的案例，法院給出的理由可以簡單概括為：非典屬於不可抗力，非典疫情造成的損失超過正常的商業風險，應適用情勢變更原則適當減免部分租賃費。
03 疫情期間處理租賃糾紛建議
1、積極履行通知及減損義務。
積極關注新冠肺炎疫情發展的進程，並按照雙方約定方式（未約定，儘可能選擇郵件、微信、簡訊等書面形式）及時通知對方，在積極採取措施避免自身損失的同時，與對方保持溝通盡可減輕雙方的損失。
2、保持良好溝通，儘量友好協商避免糾紛產生。
雙方進行溝通協商，按照公平和誠實信用原則酌情變更合同條款或者籤訂補充協議，採用適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期等方式，儘量通過協商的方式，以儘可能實現雙方合同目的，從源頭上減少糾紛產生。
3、協商不成，注意固定和留存相關證據，通過訴訟等方式解決糾紛。
應當注意收集和留存有關疫情發展、防控措施以及造成合同實際履行障礙的證據。比如，政府針對疫情發布的相關政策，採取的具體措施等；承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減等實際經營情況的證據；如果雙方在疫情防控期間存在協商溝通的，應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可通過公證的方式予以固定，為今後談判或維權提供依據。
4、積極尋求政府政策支持，積極開源節流，爭取獲得對各方損失的彌補。
結語
此次新冠肺炎疫情仍然同時存在適用不可抗力和情勢變更的空間，應結合具體個案中當事人的主張以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響，判斷疫情屬於不可抗力還是情勢變更，進而確定責任負擔方式。疫情面前，沒有贏家，大家唯一能做的是儘量避免損失擴大，減少彼此的損失，爭取最終公平分擔利益損失。相互理解、友好協商永遠是最好的處理方法。也希望大家對於減租免租理智對待，實際情況具體分析，切不可以疫情之名，投機取巧，逃避應有責任。