我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
深圳樓市這兩天又刷屏了。這次不是因為高昂的「喝茶費」，千萬富翁戴口罩排隊買房，「秒光」，而是4月28日深圳市住房和建設局公開表態出手整治樓市亂象！
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：你好廣叔， 本人上有150子彈，單身，在東莞有過房貸記錄，首付需要五成，月供一萬五左右可承受。剛需選擇的空間特別小，重點關注了三個樓盤。 一是橫崗地鐵站的信義御城三房的，二是羅湖的置地逸軒小兩房，三是丹竹頭的怡樂花園。 我的需求偏居家自住，有穩定漲幅就可以，偏向於信義御城。信義御城感覺比較像個能住的房子，以後有了孩子居住起來比較好。關內羅湖的老破小都不太適合居住，但通勤和教育比較好。 這三個小區選哪個呢？或者廣叔有其他的推薦嗎？盼廣叔百忙之中能回復！
回答：你好， 深圳二套資格也可以操作成首付3成 1.全款抵押，找渠道墊資 2.操作5改3 你的預算可以選更好的板塊，縮短通勤時間，平衡自住。 比較推薦龍華上塘和龍崗坂田。 曼海寧，金地上塘道，信義嘉御山關注下。
提問：廣叔好！ 我的情況是：定居東莞，在萬江區有一套夫妻雙方名的100平三房一套，公積金貸款已還清。16年在南沙全款買了一套碧桂園內購房，要補滿五年社保後才能寫名，目前無法出手。 問題：想在松山湖買房給兩個孩子上學，自住，老公上班也近，但松山湖的房價從九月開始飛漲，幾乎一天一個價，手裡有子彈一百，家庭年入六十，買個小三房也勉強。 想問您：1、萬科金域松湖96平小三房330萬值得買嗎？想等到2027年小孩上初中後出手，加上購房稅費和利息等成本，有人接盤嗎？有其他小區更好嗎？ 2、首付不夠用哪種方法好？能否先做商業貸首付三成，供一年後再轉成組合貸？想用上公積金。 盼覆，謝謝！
回答：你好，南沙全款房可以直接找開發商更名賣出。 萬江全款房不考慮自住可以出手，需要自住做抵押融資。 萬科金域松湖還不錯，但是你看的這套是市場價，性價比不高，現在還可以淘到單價2.5左右的低價盤。可以1年後商轉公。 最好的配置是深圳1N+松山湖1N
提問：你好廣叔，坐標西安，戶口深圳。 我老公有套貸款的房，已經賣了。 我有套正在按揭的房，在西安。 1）計劃明年買深圳，有沒有操作，可以讓我以SFSD購買深圳的房產，或者降低首付。 2）還想買西安的房，改善，看中了曲江一中旁的中海御湖，單價3Ｗ左右，175平，這個價格和面積值得入嗎？或者廣叔在西安有推薦樓盤嗎？
回答：你好，你們夫妻2人的處女貸都已經用過了，深圳只能全款抵押或者4+3的方式操作成首付3成。 自住 學區 改善和投資思路不太一樣，曲江一中的學區單價在3萬左右了，考慮自住可以入手，但是回報率肯定不如剛需盤。 西安高新曲江再好的房子非學區不能超過20000。 至於學區房，看個人情況。 投資角度看短期內繼續涼涼。 等到高新和曲江以及大明宮繼續回調2成再買。
提問：廣叔好，想諮詢一下我看中的房子值不值得購買。剛需，坐標瀋陽市，看中一套二手房，在東瀋河的保利海上五月花四期，學區房。房子是清水，不滿二有大稅。房子在園區位置絕佳，144平，南北露臺均可外擴。跟房主談避稅，需等到明年7月，房主沒同意。要價240萬，我負責大稅。房產稅這塊諮詢過，所有稅算上大概要13萬。對該房我的預算是240萬。加了大稅超出我的預算。可是又很喜歡。想讓廣叔指點一下，這套房子現在咬牙購買是否值得。未來升值空間大不大？另外同小區130平，230萬，裝修好的。但得房率跟前一個差了30平，而且園區位置一般。希望廣叔能幫忙分析一下？
回答：你好，你的問題得從你買房出發點來看。 如果站在自住的角度，可以買，完全看個人喜好。同時自住本身就是一種消費，也是一種長周期的行為，一套房一般可能要住10年左右才考慮置換，那麼10年的時間，房價大概率上漲，跑贏通貨膨脹是沒有問題的。如果站在投資的角度，那肯定這套房不划算，投資講究的是收益率，未滿二稅費太高，大概率吃掉當前利潤，同一小區投資肯定買其他滿二或者滿五的房子，就沒必要花大稅買個未滿二的，更不能把自己的喜好拿來去衡量一套房是否值得投資。得房率影響的是自住體驗，對投資影響不大，因為我們賣房看的是產權面積。綜合來說，自住喜歡，當消費可以買，投資就不是很建議，可以再多淘淘
提問：廣叔好！非常佩服廣叔的廣博見識和精深的專業知識。關注瀋陽，有幾個問題困惑，盼解答： 1.瀋陽新晉一線或強二線，一下瀋北、渾南兩個新區，看前面廣叔重點推薦瀋北是當下，渾南是未來，最近推薦又把渾南長青南街放在前，這不理解求教？ 2.姐說99%新城將難成功，故新城炒房只宜作中短線?!對於把山形筍盤是否可理解為：中長線城市，核心區域，會反覆炒作，因是房源緊缺之處，異形房可以做。瀋北新城短線，非核心區域，房源富足之地挑選餘地大，異形房會恐難出手?!這樣理解正確否？ 3.怎麼界定房齡5~6年和8~10年的房價？折扣該如何把握？打撓了！盼回復！
回答：1.新盤推薦瀋北單價最低，人口基數大。二手房推薦長青街 於洪 單價8千左右的盤，這幾個板塊新盤炒作比較少，價值被低估，未來會逐漸回歸。 2.可以犧牲掉一部分利潤，只買確定性大的新區，新城能不能成功有幾個很重要的判斷標準，可以翻翻精華主題。 任何時候都不推薦買異形房，除非價格足夠筍。 3.10年內的次新都不會折價，15年以上 外立面老舊的樓盤會逐漸跑輸。
提問：最近一直關注廣叔，碧海作為主要投資關注對象。在網上找了幾個房源，富通城三期、聖拿威目前兩房和小三房都要8.2萬了，將來還有升值空間嗎？這一塊短板主要是學校一般，飛機聲音大。
回答：你好，這富通城單價6-7萬才考慮入手，不要看溢價盤，現在有部分降價房源拋售，可以撿漏。 聖拿威8W已經屬於高位，這個價格就不建議入手了，如果能淘到單價7萬的可以入手。 現在覺得貴的樓盤，未來只會更貴。 前海寶中碧海都有飛機噪音，沒有因為噪音折價的，逆勢增長，領漲板塊
提問：你好廣叔，新人首問，目前和父母在浙江台州椒江工作，我想婚前買套房，所以一直在關注房源，因房價太貴，前段時間看了二手次新房，有次和父親在城東看房，他看中了一套十年樓梯房，而我不喜歡，我一直想要電梯房。最後父親說服我用組合貸，一起還貸。房名寫父女倆名字，目前不情不願付了5萬訂金，想問問房名是父女倆名字，那如買下套是首套？還是第二套？十年樓梯房是不是沒什麼升值空間。想退房，可交了5萬定金，這段時間是吃不好睡不好
回答：你好，普通人買房最應該看重的是什麼？ 是流動性，無論是自主還是投資為目的，買入的時候首先要想想這個房子會不會受歡迎？ 未來10年有沒有人會想買這個房子，有好的流動性才有價值。 所以請遠離房齡老的房子，步梯房，配套匱乏地區的房子，這類都是未來流動性弱的房子。 越來越多的年輕人對步梯房嫌棄情緒嚴重，流動性遠不如郊區地鐵電梯屌絲房。 從投資角度來說，步梯房是肯定不如電梯次新的。另外如果你加名的話，後面再買算二套。
提問：廣叔你好！子彈100，想買套改善型自住（有建成配套，對口學校還可以的） ，幾年後再出手。工作地點離關山較近，目前看了清江山水九程169平單價2.6萬一平帶裝修、正榮紫闋臺高層毛坯160平單價2.4萬一平，應該選哪種合適呢？考慮小區舒適度以及後期房子流通性，增值。或者廣叔有別的樓盤可以推薦嗎，新房二手都可以。感謝
回答：你好，改善自住正榮更優。關山的新盤沒幾個了，明年還有琨御府。 中建大公館尾盤賣完沒有，可以去看看。 二手房可以關注保利時代，新世界，融科。
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