原創 馬嘉辛 天下銀保
欠款、CEO被查、斷網、提現困難、數百人聚集總部討薪……長租公寓品牌蛋殼公寓身處多事之秋，而與之綁定「租金貸」的微眾銀行也一併被推上了熱搜。「租金貸」將何去何從？
管理房間40萬間以上、累計服務用戶超過100萬……這一連串數字的背後不再是「榮耀」，而是無數租戶與業主掙扎在維權路上的辛酸故事。
近期，蛋殼公寓陷入租客、房東和供應商維權糾紛。11月16日，有媒體援引蛋殼離職員工消息稱，蛋殼公寓或將宣布破產。這一消息引起業內廣泛熱議，並將與其合作「租金貸」的微眾銀行一併推上了熱搜。
針對破產傳聞，蛋殼公寓當日在官方微博回應稱，沒有破產，也不會跑路，請不要信謠傳謠。
微眾銀行方面也緊急表示，將就貸款事宜做出適當安排，保證至少在2021年3月31號前，租客的徵信將不受影響。
但在雷聲陣陣之下，早期的「租金貸」模式還能否尚存？蛋殼公寓的前路又在何方？
租客開展「自救」行動
欠款、CEO被查、斷網、提現困難、數百人聚集總部討薪……最近，長租公寓蛋殼多地辦公處所出現維權事件，網上也傳該公司資金鍊斷裂、即將「破產」的信息。
不過，蛋殼公寓對於破產傳聞予以了否定。11月14日，蛋殼公寓在微博發文表示，近期，部分合作方因與本公司存在商業糾紛，採取了過激行為。散布「蛋殼跑路、倒閉」等不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，蛋殼公寓經營活動一切正常。
緊接著，11月16日，蛋殼公寓再次在微博發聲明稱，公司沒有破產，也沒有跑路。
即便如此，蛋殼公寓的租客、房東並沒辦法吃下「定心丸」。
蛋殼公寓的租客張鵬（化名）對《國際金融報》記者表示，他與蛋殼公寓於今年8月份進行續約，當時蛋殼有優惠活動，故與其通過「租金貸」形式籤訂年租合同並一次性付清了一年的租金。「原本蛋殼承諾辦理租金貸能夠每月給予15%的租金返現，但到現在還尚未收到一筆返現退款」。
更慘的是，張鵬稱，直到房東找上門才恍然知道蛋殼公寓資金流斷裂，一直未曾將租金付給房東。
「我的室友是剛步入職場的學生，本身積蓄寥寥，剛入住幾日便要面臨『錢房兩空』的局面。」張鵬透露，「現在大家商量辦理退租，但由於是租金貸的方式，也很難與蛋殼進行解約。其實即使搬走臨時找房子也非常難實現，只能先和房東商量能否緩緩。雖然蛋殼表示會退款但還不知道多久到帳，現在想要通過法律訴訟維權也是遠水救不了近火。」
張鵬近幾日來也一直試圖與客服聯繫，但電話要麼是「排隊中」，要麼乾脆打不通。「已經不抱什麼希望了，準備先把水電、煤氣費用交上，過了這幾天再說吧。」張鵬告訴記者，現在已經和同租的隔壁室友開展自救行動，並與房東溝通能否辦理直租，也依然在繼續嘗試與蛋殼公寓方面溝通，看看能否獲取到最終的解決辦法。
被「玩壞」的租金貸
在交流中，多位租客均向記者談及了「租金貸」問題。
記者了解到，「租金貸」的業務模式為，租客與長租公寓籤訂房屋租賃合同，長租公寓運營商與金融機構合作，引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金，長租公寓運營商向房東月付租金，租客每月償還金融機構貸款。
原本這一模式被視為解決租客一次性支付大筆預付金痛點的好方式，但遺憾的是，美好的初心卻成為長租公寓加槓桿過度擴張的利器。
某大型股份制銀行資深業內人對《國際金融報》記者表示，「通過「租金貸」模式，長租公寓運營商往往能夠一次性從銀行方拿到租客預付的大筆租金，他們便拿這筆預付的資金來進行加槓桿，去收購更多的房源完成規模的擴張。但相應地，如果其中的某個環節一旦出現問題，比如租金收入下降、收購的房屋無法如期租出去，便會導致『租金貸』的模式無法維繫，進而資金斷裂。」
換言之，一旦長租公寓出現現金流斷裂或者緊張，便無法向房東交付租金，甚至水電暖氣等基本生活服務也無法保證。那麼，房東在收取不到房租的情況下，租客自然會被清出，不僅面臨無房可住的局面，更是背負了一筆個人貸款，如若未能按時還款，甚至會影響個人徵信。
蛋殼公寓的風波也將與其合作「租金貸」的微眾銀行一併推上了熱搜。11月16日，微眾銀行發布公告作出回應稱，已注意到蛋殼公寓相關情況，對於被迫搬離公寓的「租金貸」租客，至少在2021年3月31日前徵信不受影響。
長租公寓模式受質疑
事實上，長租公寓出現暴雷、跑路現象並非首次。
2020年，受疫情衝擊和政策監管收緊的雙重影響，長租公寓可謂路途坎坷。僅八九月份就有多家不同品牌的長租公寓陷入糾紛並運營困難，數十萬租客受到影響，如成都巢客停止運營、上海嵐越公寓解散等。
「外部環境的變化影響其出租率固然是一方面原因，但長租公寓頻頻暴雷的根源或是其業務模式本身便存有『原罪』。」中原地產首席分析師張大偉對《國際金融報》記者指出，類似蛋殼公寓的長租公寓實質就是一種「二房東」行為，而並非真正意義上的長租公寓，此類企業構建資金池並通過租金錯配來維繫運營，監管機構對其收取租金的用途也存在監管缺失。
在張大偉看來，此類企業如果在最初便將收到的租金能夠及時給予業主，依靠賺取提供介紹房源服務費用的方式來慢慢運營發展，便不會頻繁發生資金流斷裂及跑路的現象。
「蛋殼公寓事件除暴露了長租公寓自身運營的問題外，與其合作的金融機構也存在一定責任。」張大偉指出，大部分房東會要求租客一次性支付多月租金。而如果金融機構能夠在之前設置一定限額，比如每月僅3000元支付房租，那麼相應地，在此事件中也能讓消費者遭遇到的損失有所降低。另外，如果年輕的消費者無法支付高昂的房租，那是否應該考慮換個較低廉或者是能夠給予月付的房子，而並非過度舉債度日。
記者注意到，去年底，住建部等六部門發布新規：住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。但根據蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，該比例最高時超9成。
多地加強租金監管
隨著長租公寓頻頻暴雷，近日，深圳、重慶、成都、杭州、西安等地相繼就規範住房租賃企業經營行為發布通知。其中，深圳要求住房租賃企業不得「高進低出」「長收短付」；重慶、成都等地將住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項監管帳戶。
據北京大學房地產法研究中心主任樓建波介紹，當前，有不少住房租賃企業存在誘導消費者使用「租金貸」的情況。這些租賃企業出租的房屋是受房東委託，也就是所謂託管式租賃企業。一方面，租賃企業可能會以租金優惠、分期還款等名義，鼓勵承租人在租房時使用一年期的租金貸款。另一方面，租賃企業通過承租人獲得了一年貸款，付給房東的租金卻是按月或季付的。這也就是所謂的「長收短付』」。
這種模式下，一旦市場出現波動，租賃企業資金鍊條斷裂「跑路」，房東和承租人就都成為了受害者。
「託管式租賃經營業務，即住房租賃企業在替他人管理財產，相當於金融機構裡的資產管理，是需要防範住房租賃企業尤其是託管式租賃企業高風險經營。」樓建波建議，或可要求租賃企業經營規模應和自有資金相匹配。
麻袋研究院高級研究員蘇筱芮也對《國際金融報》記者表示，「除去各界所提及應該加強對於房屋租賃企業收到租金的用途監管外，如健身、教育等實體連鎖機構的預付金存款方面也是否應該給予監督，目前還尚未出具明確的政策，這些問題均值得關注及探討。」
記者 | 馬嘉辛
編輯 | 陳偲
版式 | 王瑩
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原標題：《蛋殼公寓深陷流動性危機！房東、租客、銀行都慌了，租金貸成「萬惡之源」？》
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