63歲的丁力去敬老院看望老年人，旁邊60歲的大叔拉著合影，拍了拍他的肩膀說，小夥子，謝謝你來看我啊！
通過這個事，你會發現，很多的不可思議，就是這麼簡單。
調整心態，堅持跑步，健身，打球，空了的時候再打幾針，63歲的呂良偉過上了36歲的高質量生活。
其實，房子又何嘗不該是這樣！？
以重慶為例，因為地形、地貌、氣候等因素，重慶普通的房子，超過20年，基本就掉入老齡化陷阱！
舊、髒、破損、居住體驗感差、價值高度折損...
實際居住的人，發現房子越來越舊，公共區域破損嚴重，服務也跟不上，各方面配置不足，住著心情越來越差；
在金融價值方面，房子賣相差，銀行評估價給的低，作為抵押物可貸款金額逐漸減少，導致上了點年歲的二手房金融屬性大幅降低。
所以不能怪重慶購房者喜新厭舊，新房癌。
就像上圖，右邊那個人，我們可以叫哥哥，左邊那個，只能叫爺爺。
如今重慶主城成熟區逐漸進入二手房市場，新房雖然全面品質化，但被迫越來越遠。
如果想在核心區成熟地帶買套房，可選的目標往往只有二手房。
這個時候我們發現，在近似的地段、配套、品質之外，決定房屋價值的，是一個重要因素--他的口碑！
而口碑，具體又來源於公共區域維護、社區安保、清潔度、建築顏值、業主滿意度等和物業維護相關的事，也就是我們常說的「物業服務」。
（圖片來源於網絡）
物業服務的重要性其實很多人已經意識到了。
簡單分享一下我的觀點。
01
商品房高速發展了20年後，我們會發現影響房子的價值的東西，很大一部分在於「物業服務」，正所謂：
一套房子，開發商的建築品質管前10年價值；物業服務的品質，管後40年的價值。
物業服務給房屋帶來的保值能力，非常「長效」。
打開二手房APP，你會發現同一個地段、相鄰兩個當年賣價差不多的樓盤，實際居住口碑好的樓盤，能大幅超過口碑差的樓盤。
02
物業服務究竟有什麼意義呢？
大致有三點：
第一、生活舒適性
有問題找得到人解決；公共區域出了問題，很快能處理，破損的設施設備，有人去換，業主滿意度高，這樣的社區很省心，住起來更舒適。
第二、延緩物業的衰老
我們回過頭去看重慶二十多年前的那些所謂的富人花園小區，無一不年老色衰，被富人拋棄。
鋼筋水泥的房屋都會破損折舊，普通小區可能就聽之任之了。
直到徹底壞掉，再用大修基金維修。
（圖片來源於網絡）
但是好的物業就不一樣，物業會主動修復保養破損的小區公共區域和設施。這樣的社區就比一般社區老化的更慢，看起來更新！
第三、好口碑會升值
天天投訴、扯皮，不交物業服務費的小區，你覺得他的二手房值錢嗎？
當然不。
如果面對這種狀態，有購買力的業主，恐怕早早就賣掉房子搬家了。同時也會在和身邊朋友聊天時自然的來一句「XX樓盤，要不得」。
而好的服務就恰恰相反，每一個小區業主會成為房屋銷售，會自發鼓勵身邊的人買同小區或同開發商的房子！
好口碑，決定了房子升值空間！
03
優質的服務，實際上在於兩方面。
一是硬體管理，二是軟性服務。
對於一些影響到美觀和使用的牆面、路面、公共區域老舊設施等，能設置必要的預算，花錢維修、維護！
硬體管理之上，是體現從開發商到物業公司能具備這個「管理機制」，會把業主滿意度放在更重要的位置上！
04
重慶也有極個別開發商和物管公司已經意識到這個問題。
最近看到東原的一些樓盤有特別好的做法，我就認為非常有必要分享出來，讓更多人看到。
比如這個：
這是一個交房很多年的項目，車庫部分牆面受潮和磨損。
但是最近，有人對他進行了全面的處理、粉刷。
還比如車庫入口的鋼架。
經過風吹日曬，折舊嚴重。
經過翻新，看起來好多了。
重慶的土壤溼度很大，很容易返潮，年代久遠了就更不堪。
如果定期重新粉刷，就會好很多。
車庫使用頻率高，是最容易破舊的地方，但是要翻新就得花錢！
市面上多數物業公司，如果不是壞到不能用，一般不會主動拿錢翻新維護的。
還有公共區域，我們知道老一些的小區，公共區域多是乳膠漆。
但淺色的乳膠漆久了就會非常髒。
有些項目，東原專門會去貼一部分磚！刷一次漆。
貼了以後看上去就整潔清爽多了。
而像公共區域整日露天的塑膠地面，就更容易老化、破敗，如兒童活動場地、運動場地。
像這樣：
煥新以後，就成這樣了！
還有一個前後的對比。
這樣的煥新，還有路面的維護升級！
還有小區景觀。
老小區最大的好處是綠化成熟，但是景觀或設施因為時間長了，很多會磨損變舊。
重新粉刷一次，有了煥然一新的感覺。
如果每一個老小區都能如此，那重慶的二手房整體居住價值，會得到很大提升！
似乎還不光如此，在東原一些10多年的老小區入口處，驚奇的出現了人臉識別設備！
加上社區內部在重新設計安裝安保監控探頭，實際上是在進行智能化、電子化升級！
05
總結一下，老舊小區的煥新，大致是幾方面：
提升便利度，如路面、車庫狀況的改善；
提升公區美觀度，如髒、舊、破損大堂、牆面、景觀的煥新升級；
智能化升級，如人臉識別、可視對講；
業主活動空間煥新，如休閒、兒童活動、運動設施翻新；
提升安全性，如增加監控。
2019年，東原在他的20個社區，對大約100項工程煥新升級了！
據說共計投入費用約500萬元。
但是，所有煥新計劃涉及的資金均為東原地產或物業自籌資金，沒有動用業主大修基金。
這一點我是很好奇的。開發企業在交房三年後，極少還會花錢在物業服務上！
他們會認為那是「浪費」。
06
東原換來了什麼呢？
查詢了一下，聽說不光是2019年，從2014年開始，東原就在幹這個事，按照官方介紹，這是為了老業主打造的「專屬回饋計劃」，針對東原社區硬體設施每年進行有計劃的全面升級煥新，保障社區居住的舒適性，同時促進資產的保值。
陸陸續續已至少投入了1000萬左右。
這筆數字不小。
如果分析這個事的前因後果，我們會發現這是一個很有示範意義的事，就以東原為例，我認為他至少得到了兩個結果：
其一，業主口碑，滿意度提升了！
東原如今的理念是「37°原生活」，意味著更有溫度。真金白銀的付出，一來是開發商價值觀的體現；二來，他業主則直接受益。
如果按照最近賽惟諮詢的數據，重慶東原今年業主整體滿意度得分很高，尤其老業主特別認可。
對於已經入住的舊小區，高滿意度實際上是很難的。
其二，對房屋保值提供長期的價值！
如今二手房價格隨著價值逐漸產生分化，在同一地段下，維護更好的、顏值更好的房子會遠高於其他住宅小區！
未來，當樓市不可避免的進入二手市場時，這種狀況會越發明顯！
那時，東原每年投入的幾百萬，就會為業主換來寶貴的增值保障。
東原已經默默做了5年，讓人很意外，但也是一個很好的示範。
他反映了一個趨勢，那就是物業服務的價值，將越來越顯著！
而我的判斷是：
當新房市場逐漸萎縮，產品差異性縮小，未來，存量市場下，在房子的各項價值維度中，物業服務，包括硬體、軟體，一定是決定房屋長期價值的最關鍵要素！
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