前幾天某樓盤成為新晉網紅打卡聖地，原因是這裡的人工湖真的很「人工」，竟然是藍色塑膠做的。要自己腦補這就是一片湖！
昨天一條#800萬江景房不能坐擁環幕江景#上了微博熱搜。購房時，宣傳材料和樣板間都沒有被告知是磚結構陽臺，而是顯示落地窗。結果窗戶位置被壘起了磚。
現在買個房子有多難，付出了那麼多金錢，還要和開發商鬥智鬥勇。然而鬥爭最後的結果往往和我們籤約的時候結果一樣：
1.買房籤約就像安裝手機APP，只能點擊這幾個選擇——同意，下一步，同意，OK。（其中一個權限不給開，就無法使用，當然你也可以選擇拒絕使用，其他同類型APP的要求雷同）
2.購房者的地位就像合同上寫的，開發商——甲方，購房者——乙方。（服務關係中購房者只是個被動乙方）
小編年輕時候買房結結實實的當了一次生活的乙方，要多被動有多被動。一個奇葩盤，布下好幾種坑，腸子悔青好幾遍。今天就按照售樓處的銷講流程來聊聊買房過程中的那些「坑」。
進到售樓處基本都是上面的流程。
開發商實力沒什麼說的，除了個別口碑已經爛大街的開發商，在這樣嚴格的市場裡，基本都是比較能接受的。一般情況大品牌會略有優勢。
區位圖：只能參考方向，不能參考距離
真的僅供參考，因為有沒有都不一定
區位圖的比例基本都不是正常比例的，有利因素拉的近些，只要畫的夠近，就都是樓盤配套。它的價值就是知道有哪些配套在項目的什麼方位而已，是的，而已。
而配套也不都是「現貨」，好多都只是城市2035規劃中的一張圖或者一句話。部分樓盤的房價就是在透支未來規劃，不管配套什麼時候落地，能不能落地，都算在了價格結構中。
有些配套真是遙遙無期。比如曾經的網紅盤——虹橋正榮府。一起拍得的兩個相鄰地塊，一塊建正榮府，一塊宣傳為10萬方商業，並且在多處宣傳材料中體現表面與住宅同期交付。
2014年土拍，2015年上市，2016年建成，2017年加推。
後來沙盤圖變了，商業不見了。
之前的沙盤
之後的沙盤
小區已經交房入住2年多，仍然不見商業的影子。
2018年業主曾經維權，而如今商業土地仍是這個樣子。
（正榮府商業地塊現狀實拍2019.11.22）
幸運的人，預支了錢，還要花時間成本去等。
不幸運的人，錢和時間都浪費了。
小編就是那個不幸的人，情況比這更糟，正榮府只是時間問題，我的小區卻再也等不到原定商業。入住後原定小區旁的商場地塊蓋起了住宅樓。舉報加上訪，召開了聽證會，聽證會上規劃局一句話把業主都懟了：是我們原定的規劃更改了，這裡現在是住宅用地。
當然他們也承認了錯誤：不應該把公示牌立在正在施工不通車不通人的路上，以後立在走人走車的地方。
那年是小編第一次見證開發商的後臺實力。因為聽證會後又改過一次規劃，這一次是為了把釘子戶讓出去。時間太久沒有規劃原圖，三版規劃示意圖如下：
看區位規劃買房，是拼運氣的
沙盤圖：你看得見我，但看不準我
樓還是那個樓，樓不是那個樓
沙盤圖可信嗎？它也是僅供參考的。現在市場越來越規範了，比例作假，沙盤上的樓房故意做小，以顯得樓距寬敞的事情已經不多見了。但是小編還是「攤上事了」。
小編購房的時候園區規劃健身中心，所以綠化率比較低。從沙盤上能看的出確實佔用了大面積的園區，緊緊夾在兩棟樓中間，樓下沒有任何景觀只能看到健身中心的樓頂。但是業主們一想，不出小區就能健身非常好啊，聽說有一整層是羽毛球館，業主們都很期待。
開始害怕你不蓋
現在希望你別蓋
熱心業主們經常有去看工地進展，眼看它高樓起，眼看它封頂，眼看它成擺設……
健身中心實景圖
已經入住三年半的小區，健身中心仍然是毛坯。開發商說，之前打算開健身中心的買家 反！悔！了！多麼痛的領悟！
沙盤上有的都蓋了，就是不一定能用上
樣板間：你不知我寬窄，不知我大小
眼見不為實，口述不作數
1.不要用家具衡量空間
經常看樣板間的人會發現，臥室裡的床基本都是1.5米的床，或者其他家具做小，因為這樣顯得空間更寬敞。看起來可以家具齊全，其實尺寸大有文章。下圖就是兩個衣櫃處的對比圖
牆邊放不下衣櫃，只能放下一本書寬的置物架。
衣櫃50釐米厚，而且打開門之後，和床之間還有空隙可以站人。
2.精裝修什麼樣只有交房才知道
要知道這些年樓盤因為裝修維權的太多了，因為裝修標準不寫進合同，無從考證裝修標準和實際情況是否相符，而且某些開發商還把精裝修樣板間涉及交付部分的廚衛等品牌標誌用黑膠布遮蓋上了，以免後期交房引發爭議。
品牌商標被貼上
大部分開發商是不遮擋的，但是不承諾所有的東西都和樣板間一樣，也不會寫進合同裡。銷售的說辭是，防止竣工時這個品牌的材料缺貨斷貨下架，不能達到100%的一致。
3.「贈送」面積這餡餅不好接
此「贈送」非彼「贈送」。「贈送」面積也是倒黴的小編吃過虧的地方。銷售介紹說露臺不讓封，陽臺可以封上打掉牆垛子，變成一個大臥室。結果是交房時卻被要求籤訂一份不封陽臺的承諾書，否則拉水拉電不讓裝修，原因是影響產權面積。真是一平米便宜都佔不到。
沒寫在合同裡的，都是參考
優惠：羊毛出在羊身上
開發商的數學真的是數學老師教的
優惠活動花樣百出，沒有最誇張，只有更誇張
買房贈家電，買房贈裝修，買房贈物業費，買房送花園，買房送面積。這幾年開始買房送品牌車，還有買一套送一套。賺足眼球。
宣傳物料
這兩年火熱的買房送寶馬賺足了噱頭，其實早在2012年中環旁某樓盤就已經開始這樣做了。當時是不要車可以給折扣，現在演變成為不要車可以抵房款，更有甚者買了房不一定能得到車，因為不是給車，而是買房給一個抽獎的機會，一個使用汽車10年的機會。
關於樓盤送車這件事有位腦洞很大的網友給出了這樣的解釋：
其實是這樣的：
打折是做減法，
有損樓盤的品質和聲譽；
送名車是做加法，
開發商自由度大，
也迎合消費者心理。
買房一等獎才是可以開十年車，還是給我點別的贈品吧。
還能贈送點什麼？
贈送就像買家秀和賣家秀，區別不只是濾鏡和精修
每年雙十一過後都有買家秀和賣家秀對比圖，讓人看了啼笑皆非。房產的贈送卻是苦不堪言。
贈送物業費。小編又來講述自己的被坑經歷了，活生生體驗了一次交房後物業費上漲，每平米上漲2毛錢，算一算未來幾十年多交的物業費，要比免去的一年物業費高出幾倍。剛交房由於入住率等原因還達不到成立業主委員會的標準，沒有維權團隊。千算萬算還是賠。
買房送花園也送很難送了，高層公寓本身容積率就大，費勁擠出來點綠地都是全小區的綠化面積，擠不出來更多的用來贈送了，而且高層公寓一層基本不是底商就是架空層，也不住人了。
贈裝修更容易操作。首先不用裝修質量負責任了，畢竟是贈送的不能有太高要求。其次看上去很增值，很划算，對品牌形象有提升。
綜上的結果發現，還是面積更實惠，但是也有風險。
現在為業主爭取更多使用面積的方法更加巧妙，陽臺不加底的，客廳沒有頂的，還有舉架高的，別墅還有帶地下空腔結構的。都是可以發揮的空間。
陽臺實拍圖
小編倒是覺得比起其他優惠，這算是優惠力度最大的了，只要幾千元一平隔板的成本，省下了幾萬一平的房價。當然產權以外的面積也存在一定的風險。
為了性價比自創名詞和計算方法
關於面積上的優惠還有非疊加結構，沒有高舉架，硬說自己面積大的。怎麼個大法？開發商自創了概念：實際可享建築面積。文科的小編因此特意請教了理科的同事，才弄明白。
（建築面積—公攤面積）即為套內建築面積
開發商算法：
例如某2房實測建築面積約84㎡，二次裝修後實得套內建築面積約80㎡，得房率大約是95%，實際可享建築面積約103m 。
得房率容易理解，實際可享建築面積是什麼？我怎麼不知道我家還有這麼大的面積？它們在哪？看了解釋心涼一半：
註：「實際可享建築面積」的換算，按照我們區域內其它高層住宅得房率約78%，進行換算的。即實際可享建築面積=裝修後的套內建築面積/78%。
也就是78%是別人家的得房率，得房率我們都知道是套內建築面積/建築面積。進一步換算（翻譯）是下面這樣
這回看明白了吧？看著好像實際可享建築面積好多啊，我的家以後一定很大吧？其實那些多出來的裡面是用建築面積乘出來的，而建築面積裡包括公攤面積。也就是看著數字挺大，其實一部分是公攤面積的。而且還是拿別人的得房率反推。
數學不好，買房能住多少平都不知道
這都只是冰山一角，想想我們買房有多難。為了以後的家做了那麼多功課，最後籤約還是啥也不能問，問了也白問，合同又不會因為一個人的質疑而更改。只有加強自身修煉了。
至於小編的買房被坑經歷，除了上面講到的，還有：
1.開發商給安裝的樓宇可視對講都是殘次品，物業群裡每周都有人報修；
2.因為趕工期地基沒做好就向上起層，導致現在牆體開裂，反覆整修多次；
3.設計師腦子進水，一個全地上地下人車分流小區，其中一個地下車庫口建在園區跑道裡側，不得已而廢棄成擺設，礙事又礙眼。
儘管這樣小編竟然還抱有希望，因為旁邊還有一塊規劃教育用地，正在期待它以後能是個名校。