新盤密集入市，剛需大禮包來啦

2020-08-30 櫻桃大房子



1


隨著深圳特區40周年的腳步愈發逼近，大家都在期待，這次會帶來什麼「大禮包」呢？

其實，我們仔細看看近期樓市上的動作，不難發現，「大禮包」已經在襲來了！


不信你看，從8月以來，就有11個項目獲批，其中就有8個項目有住宅產品！據說昨天中海寰宇時代也已經拿到備案價了，但目前官方還沒發布信息。


總的來看，近期住宅項目密集入市，對深圳剛需來說簡直就是福音啊。

住宅供應增加的趨勢，在7月份就明顯出現了苗頭。

我看美聯物業統計的數據說，7月深圳有15個商品房獲得了預售許可證，其中有6個項目有住宅，共5538套房源。

這比6月份的時候，7個獲批預售證項目推2663套住宅，明顯是增加了。

可以看出，相比之前「擠牙膏」一樣的新房推售節奏，開發商近兩個月是明顯加快了推盤節奏。

如果我們把時間周期拉長進行對比，開發商今年加速推新建住宅的情況會更加一目了然。

下面這張圖是美聯物業統計的2017年1月-2020年7月深圳新建住宅供銷量月度走勢。



我們看灰色的供應量部分。不管是2017、2018還是2019年，7月份的新建住宅供應都是在4000套以下的，而今年已經超過了4000套，達到5538套，是近4年同期的高峰。

再看年度住宅供應總量。

美聯物業數據顯示，深圳2017年-2019年住宅供應量分別是34688套、38694套、46509套。到了2020年，深圳計劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，相比前幾年都有了大的增加。

結合上半年的推盤節奏，這意味著，下半年將有3萬套住宅入市，是上半年供應量的兩倍，不可避免會迎來一次「井噴」。

而且，按照媒體媒體早前報導的，政府正在編制《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》，在空間規劃的官方思路裡提到：

至2035年，居住用地比例將提高至25%，住房總量達到7.2億平方米以上，常住人口人均住房建築面積達40平方米以上。新增建設各類住房170萬套以上。


可以期待一下，這一次，剛需的春天真的要到了。



2


「金九銀十」還沒到，為什麼新盤們開始趕集入市了呢？

一方面，我了解到的情況是，上半年受到疫情的影響比較大，一些原計劃入市的新盤都延遲了。所以整體上半年供應的商品住宅數量大幅減少，有的留到下半年來推。

比如說去年年底就放出消息，說要開盤的新世界臨海攬山，不僅疫情期間沒有動靜，到現在都還因為一些原因沒推出來。

再比如說，恆裕深圳灣，在去年12月7日已經正式開放城市展廳，但受到疫情影響，擱置到6月7號才開盤。

還有龍崗的頤翠雲庭，從5月份就開始宣傳，開放了樣板間，一直在蓄客，直到8月中旬才拿預售證開盤。

結果就是，整個2020年上半年，深圳推出商品住宅的面積共81.19萬平，同比減少了55.91%，直接腰斬。

數據來源：CREIS中指數據

其次，7·15新政這一堪稱深圳史上最嚴政策，對市場供需兩端產生了一定的影響。

我知道的是，有項目在6月份就計劃好了，要在7月底推盤，沒想到迎頭趕上了7·15新政。


然後市場上有各種傳聞：


東部有樓盤幾十個客戶失去名額；


「網紅盤」勤誠達·正大城失去一半的購房者；


諸如此類的利空消息在蔓延，所以項目選擇了按兵不動，先觀察市場反應。

結果新政之後的這個月，二手房業主心態強勢，不僅不降價，反而很有勇氣地漲價。在一二手倒掛的情況下，有名額的購房者自然而然地被推向了新房市場。

我了解到，一些有購房資格的購房者，覺得自己在新房銷售規則裡佔有優勢，傾向於趕緊上車。其中不乏一些已經在深圳生活了10年的購房者，更是打新熱情高漲。

所以，最近入市的新盤，像中海匯德理、華強城等，都引來了非常多的關注，而且都用開盤售罄為項目寫下一個句號，為深圳樓市寫下一個感嘆號。

整體數據上來看，新增住宅消耗速度不僅一直保持在較高的水平，從2020年1月開始，都幾乎保持在接近4000套，而且到了7月，攀升的趨勢還挺明顯。


市場上在新政1個月的表現，也還是可圈可點。


需求端的熱情傳導到了供應端，給了新盤項目一個正面的反饋。

這也就不難理解，有項目積極推進住宅項目入市，爭取在短期內消化掉一批客戶的行為了。



3


在新盤入市成潮之際，有哪些盤值得關注的呢？

下面就進入「新盤直擊」環節，帶你看懂後半年的買房節奏。


萬豐海岸城



時間：待定

地址：寶安區沙井街道南環路與寶安大道交匯處


產品：率先入市的海岸城錦園，規劃272套商品住房，套內面積均小於90平

價格：吹風價在5.5萬/平，裝修費另算。加上裝修費，單價大概率超過6萬/平


配套：軌道交通上，與11號線馬安山站，直線距離不超過300米；


教育上，配建有名校深圳外國語學校寶安分校，這是對購房者最大的吸引力；



商業上，自帶超10萬平方米豐富商圈，建成後將會和萬科星城、博林君瑞等商業聯合起來，成為沙井新中心高端商圈。


電建洺悅府


時間：8月15日開放臨時展示中心

地址：光明大道與華夏路交叉口東南


產品：主推92-109平住宅

價格：待定


配套：軌道交通上，距離6號線鳳凰城站大概七八百米，走路大概10分鐘


休閒配套上，購物商業配套要走到鳳凰城地鐵那裡，鄰近光明區政府和光明文化藝術中心，休閒娛樂更便捷。


教育上，和光明實驗學校新校區一路之隔，基本上出了小區門口就到學校，很方便


整體而言配套比較成熟，生活便利度較高。但是挨著光明大道，車流多，後面靠路邊的住宅可能會受到噪音影響。


華潤城潤璽一期


時間：待定，網傳9月入市

地址：南山區沙河西路和科發路交匯西


產品：約99-190平住宅

價格：待定，華潤城潤府二手掛牌均價16.7-17.6萬/平


配套：自帶24萬平的商業萬象天地，包含有大型商場、巨幕影院、人文劇場、藝術長廊等等，滿足業主日常生活、娛樂、購物所需；



景觀資源優秀，北望塘朗山山景、南眺深圳灣海景、東觀大沙河；


毗鄰深圳大學、深圳大學城、南方科技大學等；社區內設3所幼兒園、南山外國語學校（集團）旗下的大衝學校。



海德園


地址：福田香蜜湖安託山片區

時間：待定，預計9月份


產品：有8棟住宅塔樓、2層商業裙房和1棟幼兒園

價格：網傳10-13萬/平，周邊二手在15.5-19.9萬/平


配套：臨近地鐵2號線與7號線交匯處的安託山站，交通便利；


帶有紅嶺實驗小學與深圳高級中學學位，都是不錯的學校；



片區有萬科臻山府、安巒公館等高端樓盤，整體區域定位較高。但目前人氣較少，等片區更多業主入住，生活氛圍會更加濃厚。


中海寰宇時代



地址：光明觀光路北側、明政路南側，和深房傳麒山一路之隔，東面一路之隔是光明大第

時間：待定


產品：約85-150平住宅

價格：待定，網傳備案單價5.5-6.5萬/平


配套：最近的是地鐵6號線鳳凰城站，步行距離在1.2公裡左右，需要18分鐘，還是有點距離的；


周邊深房傳麒山和光明大第的底商都已經營業，生活配套比較成熟；


屬於深圳實驗光明學校的學區範圍內，這是一所由光明區教育局和深圳實驗學校集團合作辦學，關注度比較高。


本文部分信息源於咚咚找房

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