樓市新動向！廣州二手房價領漲全國，北京新房卻環比下降，來看全國70城房價新變化

在持續的樓市調控影響下，全國樓市繼續降溫。

從國家統計局12月14日發布的最新數據來看，11月，全國70個大中城市中，新房價格上漲城市數量繼續減少，為3月以來最低；以簡單算數平均數來計算，新房價格指數環比漲幅連續3個月收窄，並且一二三線城市漲幅均有所收窄，房價繼續降溫。

不過，廣州、濟南房價依然領漲全國。其中，廣州二手房價漲幅全國第一，新房價格漲幅全國第二，濟寧新房價格領漲全國。

業內人士認為，11月下旬以來，調控密度再度提升，且中長期看房地產調控將延續「一城一策，有保有壓」的特點以平抑房價波動，住房金融調控繼續深化，供需兩端槓桿嚴格受控，預計2021年房價上漲動力進一步弱化。

房價漲幅繼續收窄

11月，不僅新房價格上漲城市數量繼續減少，而且房價漲幅也繼續收窄。

國家統計局的最新數據顯示，11月，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有36個，較10月減少9個；二手房價格上漲城市有44個，比10月增加5個。

從11月份漲幅來看，初步測算：

4個一線城市新房價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。二手房價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同，其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

31個二線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二手房價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

35個三線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手房價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

中原地產首席分析師張大偉指出，11月房價上漲明顯降速，36個城市新房價格上漲，這是疫情後（3月以來）最低的。雖然當下大部分城市依然處於上漲過程中，但計算平均上漲速度，相比8-10月有所放緩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進根據簡單算術平均計算，11月份全國70個城市新房價格指數環比漲幅為0.1%，同比漲幅為4.0%。目前環比漲幅數據連續3個月收窄，同比漲幅連續5個月收窄，充分說明房價漲幅降溫的態勢。其中，一二三線城市的漲幅均有所收窄，說明三類城市房價漲幅是在降溫的。

對於房價漲幅出現放緩的原因，張大偉認為，首先是因為調控政策持續升級，下半年截止11月已經累計出現32個城市收緊政策，對於新房市場影響逐漸出現，很多城市的新房限價政策影響了新房價格。所以整體9-11月份樓市數據逐漸上漲放緩。其次是市場供應量增加，大部分企業銷售都抓緊年末增加供應，部分企業也出現了促銷行為。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，11月房價漲幅收窄的原因主要跟信貸寬鬆程度相關。隨著貨幣政策逐步回歸中性，購房信貸環境寬鬆觸底，下半年來，LPR利率連續止跌持平，貝殼研究院監測的36城主流房貸利率下降減速並築底企穩，銀行放貸平均放款周期拉長，11月與7月比拉長8天。居民房貸餘額增速連續下滑。同時，前期房價上漲的城市也加強金融監管，嚴查資金來源，有力遏制了投機性購房行為。

廣州房價領漲全國

儘管房價漲幅總體收窄，但廣州、濟寧等城市房價漲幅依然較大。

從環比漲幅來看，新房價格漲幅居前的城市有：濟寧（1.2%），廣州（0.9%），丹東（0.7%），合肥、蘭州、西寧、平頂山（0.6%），福州、貴陽、襄陽、湛江（0.5%）；二手房價格漲幅居前的城市有：廣州（0.8%），合肥、徐州（0.7%），深圳（0.6%），北京、瀋陽、廈門、西寧、銀川、丹東、蚌埠、泉州、九江（0.5%），南京、寧波、南昌、海口、成都、唐山、贛州、韶關（0.4%）。

一線城市中，繼深圳之後，廣州房價又領漲全國，二手房價格漲幅全國第一，新房價格漲幅全國第二，而深圳、北京二手房價格漲幅也居全國前五。

對於廣州房價領漲全國的原因，許小樂認為，廣州市場一直相對穩健，今年以來市場預期持續向好，需求入市積極，同時周邊深、莞調控加碼溢出需求帶動市場升溫。貝殼研究院數據顯示，11月廣州全市二手住宅成交環比增加15.7%，同時預計全年成交量同比增加約23%，幅度僅次於深圳。

張大偉則認為，廣州、深圳等城市房價漲幅處於前列，核心原因還是大灣區的經濟恢復相對較好，投資屬性相對較高，而執行各地落地的調控政策力度還未抑制住市場升溫，區域內板塊輪動。

另外，對於濟寧新房價格漲幅居首的原因，許小樂認為，主要在於土地市場熱度傳導。從土拍數據看，9-10月濟寧住宅用地成交平均溢價率分別為29%和34%，土地市場升溫帶動新房價格漲幅擴大。不過，他同時指出，這些城市房價基數不高，短期裡出現價格波動不一定代表市場過熱，需要繼續觀察。

嚴躍進也認為，合肥近期出現拍出「地王」以後，周邊房東乘勢漲價的現象。銀川也是此前土地市場比較熱、新房價格明顯升溫，這都使得房東在乘勢漲價。

明年房價上漲動力或進一步弱化

張大偉指出，值得注意的是，11月二手房價格中，北京、廈門漲幅也達到了0.5%，這些城市基本都是之前調控被明顯抑制的城市，房價最近在全國熱點城市包括深圳等上漲影響下有所復甦企穩。預計12月房價繼續上漲的趨勢依然持續，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，年末房價會繼續放緩。

展望後市，嚴躍進也認為，12月是房企加快完成銷售目標的關鍵時期，預計還是會有各類促銷活動，而且對於各地地方政府房價調控的責任目標值在積極落實，預計近期還會有對房屋交易秩序的管控，這都說明房價短期內漲幅反彈空間不大，總體以漲幅收窄為導向。而近期類似深圳、合肥等地的房價又出現躁動，尤其是類似合肥拍了地王以後，房價就容易反彈，這都是後續需要各部門出臺相關政策的。要防範部分熱點區域地價炒作的現象，同時防範房東藉此炒作和漲價，即要防範二手房價格受土地市場的影響。

今年7月以來，全國已經累計有杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口等超過30個城市紛紛出臺調控政策，為樓市降溫。其中，12月份，西安調控加碼，調整了二套住房的商貸首付比例和公積金貸款首付比例；寧波也升級調控，強化住房購買資格管控、調整二套房首付比例，堵住通過投靠落戶和離婚炒房的漏洞。

對於明年的房價走勢，許小樂認為，11月下旬以來，調控密度再度提升，且中長期看房地產調控將延續「一城一策，有保有壓」的特點以平抑房價波動，住房金融調控繼續深化，供需兩端槓桿嚴格受控，預計2021年房價上漲動力進一步弱化。

CBRE世邦魏理仕中國區主管謝晨也認為，下半年以來，部分樓市有過熱跡象的一二線城市已經開始相應升級當地的調控措施，同時「三道紅線」也將在明年實行。因此，2021年樓市政策面總體將較今年略有收緊，但「房住不炒」、「因城施策」仍是主基調，預計明年新開工量和銷售量將較今年有小幅下降，但價格走勢仍將以穩為主。