買房是拿來住的，公攤面積給誰住？怨聲載道的公攤面積會取消嗎？

2020-09-04 水木說財

最近一個朋友剛買了房子，跟我抱怨，公攤面積太噁心了，不是說2020有政策出臺會取消嗎？為什麼到現在還沒什麼聲音？


他說，他剛買了高層中間戶114.82平，套內面積84.56平，公攤卻有30.26，得房率低不說，再加上後續的物業費、取暖費等等，都要算上公攤面積，太噁心人了。


他更希望公攤面積取消之後的明碼標價，單價上去，幾十年的隱形費用就會少很多。哪怕取消之後漲價了，也樂意自己的錢花在明處。


即使在現行的只有70年使用權而非所有權的房產制度下，大家覺得公攤面積不甚合理，但慢慢的也會在吹風之下自然接受了這個事實。


而被揪出的公攤面積問題則是歷史遺留性的含糊其辭，沒有明文規定。


公攤面積這個詞，還沒買房的人一般不會知道，首次買房的人是一知半解，等到了買賣二手房就認知深刻了。



1、國內每個地方公攤的算法，規則不一樣


國內每個地區對於公攤怎麼算，規則還不一樣。有些地方連門衛崗亭都計入公攤。


對於購房者來說，付錢買的是建築面積：建築面積 = 套內面積 + 公攤面積，而其中套內面積才是真正用來住的。


這也衍生出得房率的概念，即得房率 = 套內面積 / 建築面積。


現在市場上的得房率一般在70% - 85% 不等，對應的公攤係數大概是15% - 30%。


每個城市相同大小的建築面積，其公攤是不一樣的。一些城市，120㎡可做舒適的大四居，而有些城市只能做個擁擠的小三居。


根據媒體報導，2010年山東高密某樓盤推出的公攤係數竟然超過52%。也就是說你付了100平的購房款，實際可居住的套內面積連50平都不到。


放眼全球你會發現，現在基本所有國家和地區都在採用套內面積或者使用面積交易



2、很多地方已經取消了公攤面積


事實上，公攤面積雖確實是從小島上學習而來，但發明人不是李嘉誠。


1998年，國家宣布不再實行分房，然後由深圳開啟了中國的第一代商品房。


當時，我們國家的房地產制度非常不成熟，在制定法律法規時沒有相應的經驗，所以就直接引用了香港的建築面積定價法。


但我們回溯歷史會發現，過去之所以採用建築面積定價，是因為那時候的大樓不能拆分賣，而直接買一幢又太貴，只能由購房人以湊份子合夥的形式一起買。


因此大樓過道、電梯等公共部分必須由購房人攤派，這個方式在當時是非常受歡迎的，發明人是霍氏集團的霍英東。


2013年公攤面積取消了，因為社會已經怨聲載道了。


4、不清不楚的公攤面積


公攤面積的問題在於其不清不楚的狀態，這讓開發商有了太多的騰挪空間，最終利益受損的是購房者：


  • 房價失真


雖說無論是以建築面積計價還是套內面積計價，房款總額並不會減少，只是銷售單價有所不同。


但樓盤銷售單價是一個非常敏感和重要的數據。各樓盤公攤係數的不同，會造成較嚴重的房價失真。


而銷售顧問對公攤係數這個問題總是遮遮掩掩、含糊其辭。


等到了二手交易市場，沒有開發商在中間，民與民之間的交易就顯得非常真實了。都是按照套內面積來討價還價，房本上的建築面積就變成了一個數字而已。



  • 多重收費


如果說公攤面積就是買房時一次性支出也就算了，畢竟公攤區域也能提升居住品質。但目前的現狀是，物業費、取暖費、甚至精裝修費用都是包含公攤面積的。


物業公司辯解說公攤區域收物業費是因為要打掃維護。


如果是這樣，那我套內面積的物業費也交了，怎麼不見人過來幫我打掃房間？


公攤區域收取暖費和精裝修費就更搞笑了。


走廊、垃圾道取的是哪門子的暖？變電室、管道井開發商你也要精裝修？若真的要裝修，是歐式垃圾道還是美式設備間？怎麼裝修合同裡就沒體現公攤區域的裝修清單呢？


例如2018年7月10日，武漢70多個樓盤上千業主到湖北省住建廳就公攤部分計入裝修費用問題進行抗議。


  • 極難測量

原本一把皮尺就能量出的尺寸，因為有了公攤面積的存在，業主根本就算不清楚自己買的房子到底是多大面積。


公攤面積中的電梯井、管道井、垃圾道等等區域，普通人是無法進入測量的，必須依賴複雜的測繪知識。


而由開發商委託測繪的單位又是無需向業主負責的，那誰能保證其中數字的準確性。


2003 - 2005年北京國際友誼花園就發生過價值1個億的公攤面積縮水問題，只有18層的房子房本上卻顯示19層，應當低於2.2米不計入面積的公共區域卻高出了2.2米，統統計算入公攤。


業主掏了錢，卻沒有拿到對應的小區面積。


事件中一個的插曲就是業主必須到外地才能找到幫他們測量公攤面積的鑑定機構，本地沒有測量機構敢做。


並且在鑑定過程中也遇到了來自開發商保安的阻力，業主沒有退縮才最終測量成功。



5. 公攤面積實際上是住不了人的


公攤面積也存在20多年了，為什麼就一直說不清楚道不明白呢？


2007年頒布的《物權法》明確了建築物區分所有權，但可惜的是卻沒有改變公攤面積問題。


有消息說，2020年，也就是今年，將會有政策出臺取消公攤面積，然而明白人都知道，這太難了。


改變難，是因為在公攤面積這個問題上，真正利益受損的只有業主，真正有意願改變的業主，卻無能為力。


在過去，房價持續高漲，公攤面積等等弊端很容易被忽略和掩蓋。但如今中國房地產發展又到了十字路口，房產市場的這些坑該到填平的時候了。


政策說房子是用來住的，未來房產稅勢必是和面積掛鈎的。


畢竟，收了取暖費、物業費和精裝修費的走廊、垃圾道，實際上是住不了人的。

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    但是去年住建部發布的住宅項目規範（意見徵求稿）》讓很多人看到了希望，認為全面取消「公攤面積」有望。這份意見稿明確提出了「住宅建築應以套內使用面積進行交易」的建議，當然這個目前只是個建議，想要全面取消「公攤面積」現在應該還不可能。
  • 壓垮房價的最後一根稻草，未來公攤面積會取消嗎？官方做出回應
    實際面積有多大，只有買現房或者是在交房之後拿到鑰匙去測量才知道自己買的房子到底有多大！很多人都覺得公攤面積不公平，但是只要想買房就得接受。試問一下，高房價的情況下好不容易買個房子，結果因為公攤面積去掉了接近三分之一，這種事到誰身上誰都不好受！這件事情引起了很多購房者的憤怒，一部分人都覺得公攤面積合理，而另一部分人都覺得公攤面積十分不合理！本來高房價都讓很多人喘不過氣了，結果還弄了這一出，這不是開發商在騙取中國老百姓的血汗錢嗎？
  • 2021年起,公攤面積全面取消?先買房的會退錢嗎?住建部表態了
    公攤面積對於業主來說幾乎就是白白付出的錢，而且現在的樓房公攤面積越來越大，買一百平的房子實用面積只有70平的情況比比皆是。 人們非常痛恨公攤面積，尚未買房者自然希望可以取消它。讓人振奮的是，有消息稱在2021年，公攤面積將會完全取消。這到底是什麼回事？
  • 「公攤面積」要取消了？已經買房的人會有補償？「回應」來了
    ，可以說在一整棟房子中，公攤面積包含的地方實在太多太多了，而且有一點我們也要知道，購房者在買房時如果房價為8000元每平方，那公攤面積也是這個價格，如果說一套房子是100平方的話，那可能公攤面積就要有20個平方，所以很多人都希望國家能取消公攤面積，那2020年傳出的要取消公攤面積這個消息是真的嗎？
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    起源香港，卻在內地「橫行」目前輿論界關於公攤面積是誰發明的各持一詞。從市場的公開資料來看，公攤面積確實最先起源於香港，但網絡上很多人把公攤面積的「罪魁禍首」指向李嘉誠，這就很冤枉他了。呼籲取消公攤面積的呼聲越來越高。有趣的是，香港在2013年的時候已經明令調整，徹底告別「公攤面積」，一律按實用面積（也就是套內面積）的計價方式出售房屋。香港都取消了，為何大陸還保留著？
  • 買房沒了公攤面積，就一定划算嗎?
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  • 公攤面積將全面取消？早買房的人，有補償嗎？國家回應來了
    房屋產權證面積是100平，但是實際居住面積卻只有不到70平，另外30%多的面積被誰「偷」走了？這就是困擾國人多年的「公攤面積」。一方面，取消公攤面積，可以堵上開發商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來買房人繳納物業費、取暖費、房屋維修基金，就是按照套內面積繳納。這意味著至少有3億人，這「三筆費用」都可以少交不少，尤其是物業費、取暖費，是每年度的開支，如果一套房子按照居住20年計算，這可是一筆不小的費用。尤其是公攤面積高達50%的買房人，節省的資金要更多。
  • 「公攤面積」將全面取消？早買房的人，有補償嗎？國家回應來了
    一句話，取消公攤面積，勞民傷財，得不償失。贊成的一派則認為，取消公攤面積是民心所向，是大勢所趨。一方面，取消公攤面積，可以堵上開發商非法牟利的漏洞；另一方面，取消公攤面積，未來買房人繳納物業費、取暖費、房屋維修基金，就是按照套內面積繳納。這意味著至少有3億人，這「三筆費用」都可以少交不少，尤其是物業費、取暖費，是每年度的開支，如果一套房子按照居住20年計算，這可是一筆不小的費用。
  • 「預售制」取消？「公攤面積」取消？樓市要「變天」？
    比如買房時會碰到的「預售房」和「公攤面積」。先收錢再建房，這會讓開發商在建造的過程中出現以次充好，或者出現爛尾房、逾期房的現象，而公攤面積則讓大家的實際使用面積大大減少，而且一套房子公攤幾平都是開發商說了算，不管哪一樣對於消費者來講都是損失，所以國內對於取消「預售制」和「公攤面積」的呼聲越來越大。
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    過去的時間裡，有關「公攤面積」的新聞被刷屏。大家都在討論：難道「建築面積」、「公攤面積」這樣的說法以後真的要取消了嗎？別急，慢慢跟你說。在《住宅項目規範（徵求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。多數人的討論，其實就源於此。你看，《住宅項目規範（徵求意見稿）》都明確了，「應以套內使用面積進行交易」，那不就是取消了嗎？
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  • 繼公攤面積，又一項制度將取消？買房者：一旦落實，開發商要哭
    只要在國內買房，不管到哪個城市或者哪個開發商，公攤面積都存在。在買房的時候，人們會接觸到一些專有名詞，比如建築面積，套內建築面積和公攤面積。這三者的關係很簡單，建築面積包括套內面積和公攤面積。套內面積就是進門之後目光所看到的房間面積，而公攤面積則是樓梯井、過道、電梯井等公共設施佔用的面積。建築面積是付款時外加房產證所寫的面積。
  • 2020取消公攤面積是誤解！未來即使取消也不會有補償？
    直白的說就是，除了自己住的房子，整個小區的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室，甚至是門衛的值班室、物業用房等都由你花錢買單了。這部分的面積，按你所購買房產的建築面積，以一定的比例均攤到每家每戶頭上，公攤面積標準也是很大的，有些只有10%左右，有些又高達30%-40%。