政策收緊預期壓力下 豪宅佔據樓市的C位？

一面是溫熱的當下市場行情，一面是趨嚴的樓市收緊政策，在這樣喜憂參半的大環境下，豪宅或佔據樓市的C位？

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疫情之下，8月房地產表現超預期
最新數據顯示，今年8月房產市場復甦表現突出，重點城市樓市成交面積繼續走高，房價出現明顯上漲。

克而瑞數據顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、濟南等30個重點監測城市整體成交面積同比增長22%，環比增長5%。 同時，百城房價也總體上漲。中指研究院發布的百城價格指數顯示，8月份，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元/平方米，同比上漲3.34%，環比上漲0.50%。從北京、上海等十大城市樣本來看，8月新建住宅平均價格為28151元/平方米，環比上漲0.60% 。

數據來源：中指研究院

與此同時，8月龍頭房企的銷售業績也迎來新一輪增長。 據中指研究院數據，1～8月，TOP100房企銷售額均值為730.9億元，增長率均值4.9%。整體來看房企正逐步走出疫情影響，呈現出良好的恢復態勢。

另據，58同城、安居客31日發布2020年《8月國民安居指數報告》顯示，8月份中國新房找房熱度繼續回升，環比上漲4.3%。當月，購房者信心指數也有所上漲。報告稱，2020年8月份購房者信心指數為111.7，環比上漲1.9%。

眾所周知，2020年上半年受疫情等因素影響，房企營業收入及淨利潤增速均值明顯下滑，但房企營業收入以及淨利潤的規模整體保持增長態勢。很多房企通過進一步控制成本支出、提升運營管理水平，盈利能力得到提升。目前，房企正逐步走出疫情影響，呈現出良好的恢復態勢。

值得注意的是，在中指院重點研究的28家銷售規模較大的上市房企中，多數公司上半年業績仍實現穩健增長，但仍有超過1/3房企銷售額同比下滑，或者增速放緩，完成年度銷售目標難度加大，下半年面臨「更嚴峻挑戰」。

雖然在調控的作用下，多個熱點城市市場降溫，但是重點城市推盤量持續增加，弱化了淡季的效應。然而，在8月份銷售市場欣欣向榮背後，調控之手已經揮動。更大的隱憂和不確定性，來自於政策。

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隱憂： 調控政策收緊

近期，中央政府加強房地產市場調控動作頻頻。除了嚴控違規資金流入房地產市場外，還對房地產商融資環節的監管。

7月25日，國家主管房地產的最高層召開房地產工作座談會，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等十個全國重點城市被叫去開會。

8月20日，住建部聯合央行在北京召開重點房地產企業座談會，12家全國重點房企參會，據說首次提出了三條融資管理「紅線」。

8月26日，住建部再次召開會議，瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市被叫「點名」參會。

9月1日，住建部在其網站公布政務公開工作要點。其中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。

其中，對房企影響最大的還要屬融資新規。8月20日，住建部、央行召集萬科、恆大、碧桂園、中海等12家房企舉行座談會，研究重點房企的資金監測和融資管理規則，市場傳言新規即為「三道紅線」。「三道紅線」猶如達摩利克斯劍，對於槓桿率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加，面臨降槓桿挑戰。事實上，在政策收緊的預期下，最近房企明顯更加關注資金鍊的安全。

下半年收緊房企融資，是在響應中央關於『房住不炒』和嚴控違規資金流入房地產等指示。這次監管層釋放的信號是非常清晰的，就是穩地價、穩房價、穩預期將在相當長一段時期內成為房地產工作基本要求。

不過，在今年最後4個月，房企預期面臨融資監管壓力、全年銷售業績壓力的同時，還將面臨債務大幅增加的困局。因此，大多數房企紛紛抓緊融資窗口期，儘可能加快儲備資金以應對未來的不確定因素。

方正證券研究所則表示，在「三道紅線」融資新規的持續發酵下，預計房企接下來的經營重點將放在去槓桿、改善融資成本、合理控制地貨比、加強現金流管理、促銷售回款上。

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新一輪促銷潮醞釀 豪宅佔據C位

隨著土地市場交易量和房企融資不斷創出新高，逐漸走出疫情影響的樓市是否能夠再現「金九銀十」成為頗受輿論關注的焦點。業內專家認為，除個別城市外，新房市場出現量漲價穩的「金九銀十」或是大概率事件，新房市場9月和10月的供應量會大量增加，市場整體表現比7月和8月好。

但從近期樓市收緊政策來看，多數開發商都已經清楚明了「房住不炒」是必須要堅持的，收緊的政策和融資之下，傳統的「金九銀十」或許是今年最大的銷售窗口，將成為房企決勝2020年的重頭戲。

事實上，對於大部分開發商來說，2020年最大的風險依然是疫情反覆，更希望通過抓緊入市周期，積極營銷、搶收業績。隨著市場復甦，銷售提升，但由於大家都集中在下半年推貨，這意味著市場競爭將非常激烈，不排除發生新一輪降價促銷。

8月以來，包括一些城市限購力度加大、融資設「三道紅線」等，都讓開發商和市場感受到了來自政策面的涼意。大部分房企為了降負債，必須加緊銷售衝業績，回籠資金。恆大、融創、富力等資金壓力較大的開發商，不排除將發起一輪降價促銷。以恆大為例，雖然前8個月銷售額完成年目標的56.27%，但最近恆大依然開啟了新一輪營銷活動來刺激銷售額，推出住宅8.3折、免收3年物業費等優惠。融創、富力等房企也均表示，將加快推盤節奏，加大銷售力度。

業內人士認為，今年9月房企面臨政策收緊預期強化的背景下，短期推盤的積極性會非常高。因此，綜合來看，三季度市場規模將保持增長的態勢。預期在當前市場效應的影響下，9月市場規模仍然保持高位的可能性比較大。

如果說過去，京城市場是剛需的天下，那麼2020勢必可以說是豪宅當道。一方面，不限價地塊接連高溢價出讓，打破了三年的沉寂，豪宅回歸加速；另一方面，在售的豪宅項目，受疫情影響並不大，成績亮眼。

土地方面，截至目前，2020年北京共出讓36宗地，其中28宗為不限價住宅用地，13宗位於城六區，且區域樓面價頻頻刷新，最高樓面價已經達到7.6萬/平米；成交方面，網易房產數據中心數據顯示，2020年1月1日-8月31日，北京7萬+新房共成交3079套，同比去年的2516套，增長22.37%。

可見，北京豪宅市場重啟，2020年，北京樓市的C位，註定被豪宅市場佔據。

最後，從近日來房企積極推盤來看，或將迎來豪宅走向新時代的重要節點。