5年後，電梯房和樓梯房哪個更「保值」？兩條新規下，答案很明顯

2020-11-01 財經前瞻

最近在網上經常能看到「第四代住房」這個詞，什麼是第四代住房呢？說得簡單些就是將傳統的「四合院」風格與郊區的「別墅」風格融於一體，集中體現在城市的高層住宅中。很多人也稱之為「空中別墅」、「空中花園」。不過目前第四代住房僅在成都某地有樣板工程，想要完全普及需要很長時間，畢竟聽名字就知道其價格一定不低，想要完全普及還需要價格親民一些。

看到這裡，筆者不得不感嘆住房的變化之快，短短幾十年時間。住房模式就從第一代住房（茅草房）到第二代住房（磚瓦房）再到如今大部分人居住的第三代住房（樓梯房和電梯房）。第四代住房也在未雨綢繆之中了。由於第四代住房是否普及以及普及下來需要多久都是未知數，所以購房者們仍然關心的是電梯房以及樓梯房。


隨著樓市調控的不斷收緊，房價已經由以前的大漲趨勢轉變為平穩發展的趨勢，因為人們對於房價的關注度也從「房價上漲多少」轉變為「什麼樣的房子更保值」。而如今的住房還是以電梯房和樓梯房為主，那麼5年後，電梯房和樓梯房哪個更「保值」？我們首先來看一下他們的優缺點：

便捷性：毫無疑問，電梯房的便捷程度比樓梯房要高得多，人們只需要搭乘電梯上下樓即可，不僅方便而且還很安全。而樓梯房雖然都是多層房，上下樓也不需要花費多少時間，但是對於老人和小孩而言還是存在一定的安全隱患。

性價比：由於高層住宅配置了更多的電梯以及樓梯，因此高層住宅的公攤比例會比較大，對於購房者來說增大了經濟負擔。而樓梯房一般只有一個樓梯，因此公攤面積會小很多。此外，高層住宅時間久了以後，各種設備都需要維護，因此增大了住戶的持房成本，而樓梯房需要維護的地方比較少。因此從性價比來看，樓梯房比較有優勢。


居住體驗：除開電梯房的便捷性之外，電梯房一般都是高層住宅，一棟樓容納了很多住戶，因此容積率比較高，而容積率決定了住戶的居住體驗，容積率越高居住體驗越差。樓梯房一般只有十幾個住戶，容積率比較低，因此居住體驗較好。不過一般電梯房都是新小區，樓梯房一般都是以前的老小區，因此生活體驗上來看，電梯房會好於樓梯房。

由此可見，從便捷性上來看，電梯房比較佔優勢；性價比上來看，樓梯房比較佔優勢，居住體驗上來看，兩者差不多。因此總體上來看，電梯房和樓梯房不分上下。


樓市迎來兩條新規，打破了「電梯房」與「樓梯房」之間的「平衡」。

01

第一個是我們常說的「舊改」。很多人都只聽過，那麼舊改具體措施有哪些呢？主要有以下幾個方面：

  • 基礎類：市政配套基礎設施改造提升，小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位的維修、水電路氣管道的改造，滿足居民安全需要和基本生活需求。
  • 完善類：環境及配套設施改造改建、小區綠化、照明等環境優化、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求。
  • 提升類：公共服務設施配套設施以及智慧化改造、養老、託育、助餐等方面。豐富社區服務供給、提升居民生活品質。

由此可見，經過舊改後老舊小區的生活品質與生活質量得到了全方面的提升，而絕大多數的樓梯房都集中在老舊小區之中，因此這部分樓梯房的住戶生活居住體驗都能提升一個檔次，並且還保留了以前的優勢。更重要的是，對於一些符合條件的樓梯房來說，可以選擇加裝電梯，便捷性得到了很大的提升。

另一方面，很多需要舊改的老舊小區都處於城市的核心地段，周邊各種資源配套設施齊全，本身就具有很高的保值屬性，而舊改過後，樓梯房的便捷程度得到了提升，小區整體的生活水平也上升了一個檔次，因此未來樓梯房和電梯房誰更保值，高下立判。


02

另外一個就是之前住建部官方網站發布的《住宅項目規範（意見徵求稿）》了，提出了4層以上新建住宅應當加裝電梯。而今年全國多地也開始發布了相應的「住宅新標準」，比如北京、江蘇、浙江、上海等地的新規定都明確要求4層以上加裝電梯。以北京最新的《住宅設計規範》為例：

四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

由此可見未來的多層住宅會以加裝電梯的方式建造。那麼對於現在的電梯房有何影響呢？我們知道，現在很多電梯房都是高層住宅，而高層住宅在過去很受歡迎，現在暴露出來的問題也逐漸增多，除了高容積率以及高公攤以外，安全隱患也是不容忽視的問題。

並且對於開發商來說，拆除一個15層的高層住宅，起碼要新建一個35層以上的住宅才能盈利。但現在住房高度受到了限制，建造100米以上的民用住宅基本不可能，因此開發商不願意拆，加上高層住宅小區的上萬戶住戶的賠償，因此也拆不起。所以未來開發商很有可能建造帶電梯的多層住宅為主。並且眼下的這些「多層房」也會加裝電梯。


總結一下，根據相關的「舊改」規劃可知，5內年大多數老舊小區都會經歷舊改，而給老舊小區住房加裝電梯也是大趨勢，儘管目前老舊小區的低層和高層住戶有意見分歧，但最終都會有相應的解決辦法。如果未來樓梯房加裝電梯，高層電梯房不受歡迎的話，5年後的樓梯房要比電梯房更「值錢」。

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