2020年上半年，中央政策層面繼續堅持「房住不炒」的定位，落實城市主體責任，落實穩地價穩2020年三季度，住建部連續兩次召開房地產工作座談會，深圳、杭州等14城參會，重申堅持「房住不炒」的定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標；央行「三道紅線」倒逼房企去槓桿、降負債；熱點城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10餘城相繼升級調控，其中深圳政策力度最為嚴苛。與此同時，多城支持剛需優選購房，株洲、鄭州購房補貼也相繼落地。
展望四季度，對標「三道紅線」，房企融資環境整體趨緊。居民部門穩槓桿，熱點城市限貸政策將進一步收緊，嚴防首付貸、消費貸、經營貸等違規流入房地產市場；地方政策整體維穩，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市或將升級調控，寧波、南京等熱點城市也不排除進一步加碼可能。壓力城市仍需為市場減壓、企業紓困，弱三、四線城市在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作選項。
總結
01堅持「房住不炒、因城施策」，落實穩地價穩房價穩預期目標
（本節有刪減）
7月24日，住建部召開房地產工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10城參會。會議提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策差異化調控，確保房地產市場平穩健康發展。並要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
7月30日，中央政治局會議部署下半年經濟工作，明確提出財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，並要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
8月26日，住建部再次召開房地產工作會商會，瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6城參會，其中瀋陽、成都已是兩次參會。會議強調，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，確保房地產市場平穩健康發展。
02融資「三道紅線」嚴控負債規模，倒逼房企去槓桿降負債（略）
03杭州、寧波、南京等10城政策加碼，深圳政策力度最為嚴苛
受限於熱點城市房地產市場出現過熱徵兆，多城市項目頻現「萬人搖」，杭州、寧波、南京等10城相繼升級調控，其中深圳政策力度最為嚴苛。
7月2日，杭州進一步規範高層次人才優先購房，但自網籤之日起5年內不得上市交易；補充「無房家庭」認定標準，戶籍在本市非限購範圍內的家庭，在原有規定基礎上，新增在限購範圍連續繳滿1年社保或個稅的要求。
7月6日，寧波限購區域擴容，由原來的老三區擴大至市五區，鎮海、北侖納入限購範圍；嚴格執行差異化個人住房信貸政策，加強對購房人在市五區家庭住房套數、住房貸款等情況的審核認定，嚴禁信貸資金違規進入房地產市場。
7月15日，深圳調控政策再升級，重點涉及以下四方面內容：其一，升級限購，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。其二，升級限貸，調升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低於60%，二套非普通住房首付不低於80%。其三，增加一、二手房交易稅，普通住房認定標準進一步收緊，新增實際成交總價低於750萬元這一限定條款。另外，個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。其四，加強市場監管，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網籤，嚴禁房抵貸等違規信貸資金再次流向房地產市場。
7月24日，南京限購政策「打補丁」，嚴堵政策監管漏洞，任何一方在夫妻離異2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
7月25日，東莞限購、限售政策雙升級，首次將二手房納入限購範圍，非戶籍家庭購房資格僅與社保繳納年限掛鈎，個稅證明不再作為審核材料。延長一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。
8月6日，陝西省鹹陽市落地限價、限貸政策，2020年-2022年，主城區新房均價年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價年漲跌幅控制在25%以內。首次購買普通住房首付比例不低於25%，首套房首付不低於30%，二套首付不低於40%。
8月18日，南京收緊土拍新政，具體涉及提高準入門檻，宅地競買人應具備房地產三級及以上開發資質；提高宅地競買保證金比例，由出讓起始價的20%調整為20%-80%，熱點區域不低於50%，並在一個月內付清全部土地成交價款；加強資金監管，宅地競買保證金及後續購地資金須為自有資金；而在同一批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業不得競得兩塊及以上宅地。
8月30日，無錫完善限購政策，夫妻離異後2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭在市區範圍內擁有住房套數計算。升級限貸，二套貸款未結清首付比例由40%調升至60%。增加二手房交易稅，市區住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
9月4日，杭州調控政策再升級，住房貸款成重點監管領域，涉及強化借款人資格審查，嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，嚴防消費貸、經營貸等違規流入房地產市場。完善限購政策，以父母投靠成年子女方式落戶，須滿3年方可在限購範圍內購房。與此同時，調整無房家庭認定標準，30歲以上未婚單身且在限購範圍無房、離異單身滿3年且在限購範圍無房記錄滿3年，可認定為無房家庭，以免「誤傷」剛需購房。
9月6日，瀋陽限貸政策加碼，首套房首付比例不低於30%，二套首付提高到50%，且首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」。個人住房轉讓增值稅免徵年限也由2年調整到5年。
9月11日，南京進一步收緊土地競買政策，同一競買人及同一集團成員企業在同一批出讓公告中不得競得兩塊及以上宅地，也不得同時報名競買同一幅宅地，以期引導土拍市場逐漸回歸理性。
9月11日，常州市區（不含金壇區）限貸、限售政策雙升級，二套貸款未結清首付比例調整為不低於60%，嚴防居民挪用消費貸、經營貸等購房；新購住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。
9月12日，成都加碼調控，涉及嚴查購房首付資金來源，嚴防消費貸、經營貸等違規挪用於購房；個人住房轉讓增值稅徵免年限也由2年調整到5年。
展望
05以「三道紅線」為房企降負債，熱點城市居民購房「限貸」升級
展望未來，四季度貨幣政策整體仍將保持寬鬆基調，但邊際放鬆空間有限。房地產信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金違規流向房地產市場。
以「三道紅線」為綱，房企融資環境整體趨緊，倒逼房企去槓桿、降負債。預計四季度房企融資將轉向去槓桿、降負債，避免房地產行業一家獨大、尾大不掉，確保新增融資重點流向製造業、中小微企業。而在實際執行層面，「三道紅線」將成為房企融資重要的參照標準。一方面，首批12家試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據「三道紅線」觸線情況，分檔設定有息負債規模的增速閾值。另一方面，銀行貸款、海外發債、房地產信託等各類房企融資渠道或將適度收緊，參照「三道紅線」標準，針對性地調整各類房企授信額度以及融資成本。
預計那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，為了確保有息負債規模少增長乃至不增長，融資困難程度或將加劇。居民部門仍需穩槓桿，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。依據各城市房地產市場實際情況，居民限貸政策或將有所分化。一方面，熱點城市限貸政策或將進一步收緊，具體涉及調升二套或非普通住房首付比例以及貸款利率，強化借款人資格審查，嚴格執行收入認定標準和月供收入比要求，尤其要嚴防挪用首付貸、經營貸等違規信貸資金購房。另一方面，部分壓力城市或在現有限貸政策框架範圍內適度放鬆限貸，放鬆公積金貸款、下調房貸利率、調降首付比例皆是可以操作的選項。不過，認房不認貸、二套貸款結清算首套等重磅刺激性政策較難落地。
06地方「緊多松少」，熱點城市調控加碼、壓力城市刺激減壓
地方因城施策、一城一策，調控政策大概率繼續維穩，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標。
熱點城市 「四限」調控延續更長時間，部分熱點城市或將調控再加碼。具體而言，房價仍是紅線，銀川、唐山、西寧等房價漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高。而在調控升級後，寧波、南京等房地產市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續加碼的可能性。
限購政策或將進一步升級，涉及限購區域擴容，將二手房納入限購範圍等，嚴堵通過假離婚等方式獲取購房資格。
相較於限購，限售較為溫和，出於維穩市場預期的現實需求，預計熱點三、四線城市更可能加碼限售，涉及延長住房限售年限，將二手房納入限售範圍等。
壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言，那些人口長期淨流出、市場需求相較羸弱乃至房地產庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產交易環節給予企業更大力度的支持。
土地供應要有供有限，適度調降土地出讓價格。一方面，供地整體過剩的弱三、四線城市要調降供地指標，助力房地產市場逐步恢復至供求平衡。另一方面，增加平價地以及低價地供應，給予企業一定的讓利空間。
支持企業促銷售、抓回款，弱三、四線城市可能在需求層面予以刺激。一方面，支持剛需購房，調降無房家庭、進城農民等剛需客群置業門檻。另一方面，購房補貼、稅費減免仍是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
來源：克而瑞研究中心
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文章來源:樂居買房