這個曾經的窪地片區，現在已經10萬+還能買入嗎？

文/大先生

今年，在前海、寶中的領漲下，西鄉和碧海成功衝擊10萬+，沙井、光明也奔上6萬+。

對大部分普通購房者來說，西部確實漲得太猛了，二手買不起，新房又搶不到。

所以不少瞧不上偏遠東部的購房者，開始重新關注起中部區域。

但很多人沒想到的是，深圳中部長期的價格窪地，一個舅舅不疼姥姥不愛的片區，價格也已經漲上了天。

這個片區就是福田保稅區。

2016年深圳全線大漲之後，福田的房價普遍超過7萬/㎡，福保卻只有5萬/㎡出頭，甚至還有不少4字頭的房子，妥妥的福田「燈下黑」。

窪地是窪地，可依然無人看好，無人買入。當時很多人認為，福保會永遠窪下去。

但短短幾年過去，這個片區卻強勢逆襲，房價直追福田中心區。

目前，福保二手房掛牌均價達8.4萬/㎡，逼近福田中心區的8.7萬/㎡；多個小區二手房掛牌均價達到10萬/㎡，最高放盤單價高達18萬/㎡。

近期，還有兩大樓市利好也和福保有關。

一是上個月底，地鐵3號線三期正式開通運營，福保徹底告別無地鐵時代，極大地改善了周邊居民的交通條件。

二是在40周年大會上，福保所在的河套片區被領導人點名，與前海、光明、橫琴一起，成為未來國家在大灣區重點發展的四大區域之一。

最近也有很多人問大先生，現在是投資福保的好時機嗎？

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先簡單介紹一下福田保稅區。

1991年經國務院批准成立，佔地1.35平方公裡，東接皇崗口岸，西接紅樹林保護區，北鄰京港澳高速公路，南沿深圳河，與香港隔河相望。

曾是深圳市內三個實行「境內關外」政策的特殊經濟區域之一，是深圳市最大的保稅區，有專用通道直通香港，當年致力發展高新技術產業、現代物流和國際貿易。

內部分為保稅產業園區和保稅住宅區兩大塊，產業園區面積很大，住宅區則要小得多，大大小小有20多個樓盤。

整體環境不錯，安靜宜居，緊鄰紅樹林生態公園，自帶美食街，沒有城中村，居住氛圍濃厚。

那麼問題來了，緊臨福田中心區，自帶商務區，居住環境優美安靜，福保的房價為何反而成了窪地?

深圳的每個窪地，都有各自窪的理由。

首先，保稅區內的企業以外貿、物流和工廠為主，集聚了大量的中低端產業，片區主幹道還經常有貨車出入。

住宅小區雖然不少，但很多生活配套卻跟不上，連一家大型商場都沒有。

產業和環境都不夠高大上，自然很難吸引到購買力強的高收入人群。

其次，由於先天缺陷的地理區位，福保就像懸於福田之外的一個孤島。雖有數萬人居住和工作，交通卻有巨大的硬傷。

向南，是深圳河和香港，無路可走；向西，被紅樹林生態公園隔阻；向東，只有一個狹長的出口通往福田口岸；向北，又被京港澳高速阻隔，只有幾座高架橋可以通行。

而且，福保多年來一直未通地鐵，距離最近的兩個地鐵口，一個是京港澳高速北的3號線益田站，一個是東部的4號線福田口岸站。

要想前往益田站，必須穿越京港澳高速；要想到達福田口岸站，必須向東直行，通過保稅區住宅圈惟一的主幹道桂花路才能到達。

說是主幹道，其實只是一條又窄又長的小路。

桂花路有部分路段是雙向單車道，人行道更加狹窄，連兩人都無法並行，早年嚴重不合理的設計，根本無法承載目前的人流和車流。

可以想像，桂花路每天早晚高峰期的擁堵盛況。

在最重要的教育方面，福保此前劃分的公辦小學是水圍小學，但這所學校距離保稅區2公裡，不但上下學不便利，成績也是福田中下水平。

許多居民寧願多花錢，送孩子到私立學校保稅區外國語小學上學。

交通、產業、教育全部都有硬傷的福保，之所以成為福田的價格窪地，就不難理解了。

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但與偏僻的關外片區不同，福保再怎麼說，畢竟是屬於深圳最核心的區域福田。

因此，每當其補齊一個短板，購房者都會蜂擁而至，推動房價上一個臺階。

2018年之前，福保二手房均價還維持在5萬/㎡左右，短短2年，如今已經到了8.4萬/㎡，與福田中心區基本持平，完全不遜色於同年崛起的光明。

像麗港灣、南光紫荊園、紅樹綠洲等代表性樓盤，現在二手房掛牌均價都在10萬/㎡以上。

我還發現，天健時尚名苑的最高掛牌單價，甚至去到了18萬/㎡，一套54平的小戶型總價就要1000萬，足以和深圳灣的豪宅掰掰手腕了。

福保的房價快速上漲，是什麼因素導致的？

究其原因，除了深港科技創新合作區的長期利好以外，還有兩個短期利好提供了強勢上漲動力：福田外國語南校區的學位、剛剛開通的地鐵3號線三期。

我們一個個來分析。

最近的利好是，10月28日3號線三期的開通，讓福保結束了沒有地鐵的歷史。

事實上，早在2016年7月這條地鐵開始施工時，福保的房價就開始了暗漲。開通時間確定後，又迎來了第二波補漲。

以紅樹綠洲為例，去年成交均價還在7萬/㎡左右，今年同期成交價格已經突破10萬/㎡，一年時間就漲了3萬/㎡，漲幅高達40%，秒殺深圳眾多網紅片區。

地鐵的通達如同一針強心針，讓福保原本疲軟的房價開始堅挺起來。

但地鐵帶來的漲幅還是有限，福保房價逆襲，真正的關鍵因素還是名校。

2018年9月，福保兩所公立學校福田外國語學校南校區和福苑小學開始招生，由於保稅區人口本就不多，學位相對寬鬆，所以並沒有鎖定，基本每個樓盤都能入讀。

有名校傍身，福保的住宅搖身一變成了學區房，直接拉動了周邊房價上漲。

比如城市3米6公寓，一套約17平米的小單房，2018年3月的成交價為4.5萬/㎡。

得益於學區房的利好，價格開始啟動，4月底已經漲到4.8萬/㎡，5月底的成交價更是直接去到6.9萬/㎡，兩個月不到就漲了50%。到今年，這個小區已經有不少10萬+的成交案例了。

2018年3月，深圳「三價合一」政策落地，買房成本大幅增加，二手房市場陷入冷清。福保卻因福外南名校暴擊，房價逆勢而上，成交也依舊火熱。

一個區域的價值能否持續提升，除了名校+地鐵兩大配套，官方的重視以及對這個區域的持續投資也不可或缺。

福保價值持續提升的核心動力，就是前不久舉行的40周年慶祝大會上，領導人特別指出「要規劃建設好」的「河套深港科技創新合作區」。

福保則是這個合作區的重要組成部分之一。

在領導人的口中，河套位於前海之後，橫琴、光明之前，可見對其的重視程度有多高。

這四個片區，是領導人整個講話中唯一提到的幾個板塊，也是未來國家在大灣區重點發展的區域。

與前海聚焦於金融不同的是，河套的發展重點是創新及科技，而科創作為深圳發展的主基調，其肩負的使命可能要比前海更加遠大。

名校+地鐵本就是支撐房價的助力，如今國家級城市規劃正式啟動，更多的城市資源將向這裡傾斜，進一步抬高了福保的房價天花板。

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那麼，當名校、地鐵、規劃這些實打實的利好一一兌現後，後市還有買入福保的機會嗎？

目前，福保的短期利好其實已經兌現得差不多了，接下來的利好不會太多，但仍值得長期看好。

由於高層和深圳市都格外重視，河套的建設接下來會全面加速，未來將有眾多高淨值科創人員入駐，強大的購買力需求也會對房價形成強勁支撐。

但值得注意的是，合作區規劃完全落地還存在一些不確定性。從目前進度來看，由於一些眾所周知的原因，河套地區的開發速度明顯慢於由深圳獨立開發的區域，投資周期會更長。

另一方面，經歷了兩輪補漲之後，福保的房價已和福田中心區接近，存在一定程度的透支，二手房掛牌虛高現象嚴重。

因此綜合來說，現在並不是追高買入福保的好時機。

至於接下來能不能買，要看中短期還有什麼上漲動力。

最接近的下一波行情，要等到明年福外南中考成績出爐。

成績好壞將直接影響福保的未來房價升值空間，如果成績很突出，那麼很可能會再有一波漲幅，反之則可能成為房價下跌的隱患。

但綜合考慮學區+自住，如果遇到價格合適的筍盤，還是可以考慮入手。

比較有投資機會的當屬小戶型產品。

如自由港灣公寓和城市3米6公寓，面積小總價低，實用面積大，帶有學位，同時租金也較高，20㎡左右的單間就能租到4000-5000元/月左右，且空置率低，投資回報非常不錯。

想要兼顧自住和學位的購房者，則可留意2房及以上戶型房源。

新房市場方面，福保的新盤供應長期短缺，最近一次開盤還要追溯到2011年。

現在，福保暫無一手房源在售，有且僅有一個在建住宅項目，預計高239米、建設67層的加福華爾登府邸。

但這個盤是獨棟項目，容積率過高，又不是豪宅配套，產品本身已經偏離了市場主流需求。

目前來看，學位是這個項目最大的競爭力。但如果最終定價偏高，投資價值也一般。

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雖然短期內我們已經錯過了投資福保的最佳時機，但這個片區的房價逆襲，也帶給我們一些啟示。

在判斷其他區域的投資價值時，這些經驗同樣適用。

第一，一個片區如果各方面已經完善，那麼升值空間一般已經不大了。

反而是像福保這樣硬傷很多的窪地，一旦有一到兩個重大利好，就會讓房價產生質的飛躍。

按照這個邏輯，寶安翻身、龍崗布吉等窪地片區，如果有類似重大利好，房價也會被逐漸填平。

第二，在深圳，名校對房價的影響高於一切。

最終引爆福保房價的點，是學位而非地鐵。一個名校分校就讓福保房價上了天，充分佐證了這一點。

未來很長一段時間內，深圳最值得投資、最抗跌的，依舊是帶名校學位的學區房，大家盡可繼續堅定持有。