深圳6號線8月18號開通！沿線還藏著3個房價窪地，最低單價4字頭

2020-08-28 深圳買房計劃

還有4天，地鐵6號線就要開通了。

光明結束沒有地鐵的歷史，乳鴿跟牛乳也會迎來大批吃貨。

再來重溫一下6號線的相關知識點。


深圳地鐵6號線，起於福田區科學館站，止於已建成的11號線松崗站，全線共設站27座，途經寶安、光明、龍華、羅湖、福田五區。


8月18日，線路開通後，光明和福田正式連線，從光明大街到福田體育中心，約30分鐘左右。


圖源：深圳地鐵

6號線的開通，提升了光明到中心區的速度。而對沿線房價的提升作用，更是未開通前已有所體現。


@深圳買房計劃 梳理27個站點周邊房價發現，這條地鐵線的門檻價已達5萬+。


別看6號線經過光明和松崗，這兩個片區的窪地早被填平，二手房價基本超過5萬/㎡。光明最貴是在龍光玖龍臺，貝殼找房APP顯示，龍光玖龍臺二手均價達7.75萬/㎡。


這條地鐵線還能撿漏嗎？


看了又看，@深圳買房計劃 找到了3個隱藏的房價窪地。


3個站點的房價窪地，豪宅片區內還有4字頭


所謂房價窪地，要滿足兩個條件。


一是地段好

二是與鄰近片區形成較大價差


整條6號線裡，滿足以上兩個條件的片區有3個，陽臺山東站、銀湖站以及科學館站周邊片區。


翻開房價地圖來看更為清晰。


圖源：貝殼找房


銀湖、八卦嶺、體育中心、通新嶺、科學館五個地鐵站裡，銀湖片區以及科學館附近的上步片區均價最低，相比百花和園嶺的10萬+，上步片區的均價為6萬/㎡，銀湖片區的為7.1萬/㎡。


龍華的陽臺山東站，周邊均價5.5萬/㎡，而跟它兩站之隔的上芬站周邊聚集鴻榮源尚峻、特發和平裡等小區，均價都在8萬+。


我們扒了這三個區域，來看看為什麼會出現這麼大的價差。


◎銀湖片區


銀湖片區是深圳的傳統豪宅區，背靠銀湖山，坐擁銀湖水庫，有齊明別墅、金湖山莊、銀湖藍山這樣10萬+的豪宅，也有單價4、5萬的房子。



根據貝殼找房的劃分，銀湖片區涵蓋9號線銀湖站、泥崗站的周邊範圍。



價格相對較低的小區多建於2000年以前，樓齡較老，與銀湖豪宅區的距離較遠，大部分集中在泥崗站附近。從掛牌價格來看，這些小區均價集中在4.8-6.5萬/㎡之間，放盤量不大。


◎科學館站周邊


依託早期城市規劃以及地鐵1號線，科學館站周邊的發展已經成熟，鄰近科學館、深圳博物館等文化設施，周邊商業包括城市廣場等。


站點周邊的片區，既有均價12.3萬/㎡的華強北，也有6萬/㎡的上步。


上步片區的「便宜」主要是因為商品住宅不多，目前掛牌的房源更多為商辦樓，例如佳兆業中心，貝殼找房APP顯示，在片區內這個樓盤的放盤量較大，有50套。



上述表格可以看到，商辦樓的價格在5萬/㎡以下，大量的商辦房源也拉低了片區的均價，住宅房源單價在5-7萬之間。


小區樓齡較老，像愛華大院，建造年份是1985年，玉福樓也是2000年以前建的房子。


◎陽臺山東站周邊


陽臺山東站是6號線從寶安進入龍華的首站，3站可以到紅山，4站可以到深圳北站。


從陽臺山東站、元芬站、上芬站三個站點周邊價格來看，陽臺山東站附近的房價是元芬站的7成左右。



站點附近的商品房並不多，攏共只有3個小區，悠山美地樓齡最新，2016年建成的次新房，其餘兩個樓盤都在2006年之後建成。



從配套來看，6號線沒開通前，片區公共運輸不夠便利，周邊多為工業區，大的商業只有大浪商業中心，這可能是片區還處於窪地的其中一個原因。


沿著6號線，陽臺山東、元芬、上芬三站有多個舊改，卓越、鴻榮源等房企扎堆布局，預期未來對片區的煥新會有很大提升作用。


  • 小結


資深中介阿源跟@深圳買房計劃 說過，深圳現在已經沒有窪地，如果有，也會被資本迅速填平。資本不盲目，現在我們還能挖到的窪地，會存在著一定的硬傷。


例如銀湖片區，房子老舊；上步片區，樓齡老之餘，住宅較少。而陽臺山東站附近，更多的是配套上的不完善，這些有待時間來解決。


（上述房價數據均來源於貝殼找房APP）


沿線26個新盤在售或將入市，光明限價盤4字頭


如果介意上述窪地房源的老舊，不妨關注一下沿線的新房。


目前深圳市場上新房跟二手房價格倒掛明顯，買新房是個不錯的選擇。


據深圳中原研究中心不完全統計，6號線沿線1.5公裡內，包括當前在售和今年潛在入市的，共有26個新房項目（含商務公寓），主要集中在光明鳳凰城站和龍華上芬站。


其中兩個是限價盤，龍華中海匯德理，最高均價7.14萬/㎡，光明華潤璽雲著，最高均價4.725萬/㎡。


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