省會城市房價新變化：廣州南京杭州居前三 長沙反炒房成模範

省會城市房價新變化：廣州南京杭州居前三，長沙為何這麼低

第一財經

作者：林小昭 責編：楊小剛

「雙節」（國慶、中秋）前後，正是各城市樓市銷售黃金時期，被稱為「金九銀十」。在各地紛紛出臺政策降溫樓市背景下，最近房價情況如何？特別是各省會城市的房價有什麼新變化？

第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上各個省會城市的平均單價數據發現，廣州、杭州和南京這三個沿海經濟大省的省會位居前三，不過第三經濟大省山東的省會濟南僅位列第八。在中西部地區，武漢領跑，但長沙只位列省會城市第二十二位。

需要說明的是，這裡的價格是平均單價的概念，是全市範圍的價格。通常來說，中心城區、主城區的一手房價格，會明顯高於這個價格。但從分析城市之間的價格差異來說，這個數據同樣具有重要的參考意義。

廣州南京杭州位列前三

城鎮化是當前我國經濟發展的重要動力，省會（包括自治區首府）城市作為所在省域的政治、經濟、文化、教育、醫療、交通等各個領域的中心，也是城鎮化過程中，人口流入的主要方向。那麼各個省會城市的房價水平如何呢？哪些省會城市更容易安家置業？

數據顯示，廣州以38991元/㎡的數據在27個城市中領跑，是榜尾的銀川的5.67倍。也就是說在廣州一套房，在銀川可以買五六套房子。

作為第一經濟大省廣東的省會，廣州是四大一線城市之一。不過，儘管廣州的房價領跑省會城市，但明顯低於其他三個一線城市上海、北京與深圳，也低於二線城市廈門，在所有城市中，位列全國第5。目前廣州整體房價水平只有深圳的一半左右。

相比住宅用地供應十分緊張的深圳，廣州的土地供應十分充足，全市範圍內的價格差異也很大，既有珠江新城這種單價10萬+的CBD區域，也有番禺、黃埔等單價三、四萬的外圍新興區域，至於二手房，價格空間更大。因此，對不少畢業幾年的大學生來說，「上車」的選擇還是很大。

廣州海珠區一位房產中介告訴第一財經記者，目前在廣州初次置業的客戶60%以上已是90後，總價多在150萬元和300萬元之間，尤以200萬元到300萬元居多，以市區大一房和外圍兩房為主。「有些年輕夫妻兩個都是大學畢業生，都有穩定工作，因此會買個總價300萬元左右的房子。此外，還有不少在深圳工作，但在廣州買房的客戶。」

圖：廣州荔灣區廣鋼新城片區 （第一財經記者 林小昭/攝）

廣州之後，第二經濟大省江蘇的省會南京，和第四經濟大省浙江省會杭州，分列二三位。這兩市的均價都超過了3萬元，這兩市在全國各城市中分列七八位。

這兩個城市近年來樓市都較為火熱，在土地市場表現尤為突出。根據中原地產研究中心的數據，南京2019年土地收入達1696.8億元，同比增長77.32%。今年前9月南京土地出讓金已經達到了1544億元，同比增長33.88%。

在杭州，近年來在數字經濟的引領帶動下，杭州人口流入不斷加快。在人口快速流入的同時，杭州的土地出讓金也節節升高。從近年的情況看，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元。2018年達2501億元，開始在全國各城市中領跑。2019年延續了領跑的態勢，今年上半年杭州以1814億元位居榜首。

這三城之外，福州以25937元/㎡的單價位居省會城市第四，在全國所有城市中位居第九。在省內有副省級城市、計劃單列市廈門，以及民營經濟大市泉州的情況下，福州作為省會，在福建省內總體而言不算「強勢」，但在房價水平上，還是超過了武漢、成都等大城市。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，福建的民營經濟發達，福州下轄的福清、長樂民資十分活躍，此外福州這幾年的電子信息產業、新經濟發展不錯，包括新大陸、網龍、福耀玻璃等知名企業發展都很好。過去福建經濟格局是「南重北輕」，這幾年隨著福州新區、自貿區、閩江口經濟圈的建設，省會福州發展較快，福州GDP總量與泉州的差距不斷縮小。未來幾年福州GDP很可能會超過泉州。

丁長發分析，福建人跑到全國各地做生意的很多，比如福州人在全國各地做隧道工程、開連鎖超市、遊戲場所等，福建其他地方出外經商的也特別多。他們賺到錢後基本都會回福建置業，而回福建置業主要選擇就是兩個公共服務較好的中心城市廈門和福州。在廈門供應有限、價格較高的情況下，不少購買力就流向福州。尤其是閩東的寧德、閩西北的南平和三明，很多人就選擇到福州買房。此外，福州的長樂、福清等地擁有的大量的外海華僑，資金量很大，因此福州樓市的購買力一直比較旺盛。

除了這四個城市位列前十之外，同處沿海發達地區、第三經濟大省山東的省會濟南，房價水平在省會城市位列第八，排在了中西部的武漢、成都和合肥之後。在高新產業、新興產業方面，濟南與武漢、成都等城市都有明顯的距離。

中西部:武漢領跑 長沙僅位列第22

「九省通衢」武漢以19055元/㎡的單價，位居省會城市第五，中西部第一。在武漢不少中心區域，一手房已普遍是3萬+的價格。

武漢作為中西部中心城區人口規模第一的城市，也是中西部地區高教實力最強，高新企業數量最多的城市。根據第一財經記者統計，在高新技術企業數量方面，截至2019年，武漢以4417家位居中西部地區第一位。武漢坐擁武漢大學、華中科技大學，在校研究生數量僅次於京滬，位居全國第三，近年來武漢東湖高新區快速發展，併集聚了幾十家上市公司，成為我國上市公司最為密集的區域之一。良好的科教基礎和產業基礎也是武漢在疫情之後重振的有力支撐。

武漢之後，成都高新企數量突破4100家，繼續位居西部第一位。在房價方面，成都的平均單價在中西部地區位居第二，西部第一。

總體上看，中西部地區的幾個強省會城市隨著高新產業、新興產業的發展，人口湧入不斷加快，這也影響了當地的樓市。高新產業、金融業等新經濟和現代服務業不僅影響著城市之間的競爭力，也在很大程度上改寫城市發展的內部空間。在不少城市，高新區和金融業、總部經濟集中的區域，已經發展成為城市最繁華、房價最為堅挺的區域。

以西安市為例，地處西安城南的雁塔區管理的轄區有西安高新技術產業開發區部分區域和曲江新區部分區域，雁塔區已經成了西安第一強區。其中，曲江板塊也是當前西安房價的高地。

湖北省社科院研究員彭智敏對第一財經分析，高新技術產業集聚的人才比較多，就業比較多，收入比較高，不僅購買力強，而且有活力，產業的前景比較大，空間比較廣闊。現如今，高新技術產業集聚的區域往往是城市活力所在。另一方面，這些區域的城市配套設施是全新的，也比較現代化，這也比較吸引年輕人。「年輕人和中老年人的生活方式不一樣，更追求個性化。」

產業發展、人口流入是城市樓市發展的基礎，但這並不意味著經濟發展好、人口流入快的城市，房價就一定會比較高，也有一些城市收入高、房價低，性價比很高。這其中，長沙就是一個典型。數據顯示，長沙的人均可支配收入位居中西部第一，但長沙的房價水平均位列省會城市第22位，位列南寧、南昌、呼和浩特、蘭州等城市之後。

上海易居房地產研究院3月27日發布《2019年全國50城房價收入比報告》，長沙近幾年來房價雖然出現了較大幅上漲，但其前些年房價較低，且經濟發展強勁，人均可支配收入連續多年高速增長，是50城中唯一一個房價收入比低於7的城市。

湖南社科院研究員童中賢對第一財經分析，長沙的房價比較低，一個原因是長沙的土地供應比較充足，還有較大的發展空間，能較充分地滿足市場的需求。同時，政府的調控力度比較大。

2018年6月25日，長沙官方在通氣會上表示，「當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大鬥爭。」當天，長沙市發布《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，打響長沙市「反炒房」攻堅戰，全面升級樓市政策調控。

根據中原地產首席市場分析師張大偉分析，長沙的土地供應中，限價土地佔比非常高，在二線城市中遙遙領先。因此，雖然長沙土地供應量不小，但土地出讓金並不靠前，樓面價也遠低於同類型省會城市。

「由於價格較低，而且限購限售以後，購房名額有限，因此很多人能買大戶型就儘量買大戶型，居住環境總體比較寬敞舒適。」在當地一家企業工作的肖女士說。

長沙的反炒房經驗也吸引了兄弟城市前來學習。今年7月10日，長沙市住房和城鄉建設局網站發布消息稱，7月8日，深圳市住房和建設局考察組來長沙，對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。

表：省會城市平均單價（單位：元/㎡）

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