剛剛，3萬+東二環房價全面下跌，拐點到了？

強弩之末，剛剛東二環二手房價格全面下跌，房價拐點到了嗎？

01

數據顯示，進入9月，東二環次新房價格紛紛下跌，哀聲一片。

（數據來源2020年9月3日安居客）

據二手房平臺顯示，東二環板塊熱門二手房價進入9月後，除了中聯東郡掛牌均價環比微漲了0.56%之外，其餘樓盤的掛牌價都有不同程度的下跌。

價格方面，除了匯誠雅園和中聯東郡掛牌價在2字頭之外，其餘樓盤掛牌均價都在3字頭，甚至4字頭，這也證明東二環板塊二手次新房早已進入3w+時代。

尤其是位於東二環板塊核心區域，靠近東二環泰禾廣場和晉安湖周邊樓盤，由於佔據絕佳地理優勢，周邊配套齊全，房價早已破4萬。

如融信後海、融僑悅城和泰禾金尊府等樓盤最高二手成交價達到了4.5萬。

而距離泰禾廣場稍遠的泛東二環區域的恆宇國際公園和陽光城檀悅，其房價也已突破3字頭。

值得一提的是，陽光城檀悅作為這輪福州牛市的紅盤之一，2017年底最後一期精裝修開盤均價2.7萬，如今近3年時間過去了，二手房掛牌價格也站穩了3萬+。

02

據不動產交易中心數據顯示，8月福州全市（不含平潭）新建住宅籤約套數為6256套，環比上漲10.06%，同比下跌3.89%；

二手房方面，福州五城區二手房成交共2972套，較上月減少473套，環比下跌13.7%，同比上漲4.76%。

區域分布上，成交量排在第一的是倉山區，鼓樓次之，晉安排在第三。

從今年晉安二手房價格走勢圖來看，自2019年10月起，晉安二手房價一路下跌，今年4月起至今，均價一直穩在22500元/平上下浮動。

近幾年得益於不斷的舊改徵遷，晉安區發展最快的非東二環板塊莫屬，其房價從2015年的1.5萬飆漲至現在的3萬+，與鼓樓不分上下。

2015年化工路擴寬改造，仿佛撬動了整個板塊的發展；海西最大綜合體東二環泰禾廣場的進駐，更是直接給原本灰頭土臉的東二環改頭換面，如今五年過去了城市面貌煥然一新。

03

8月28日，福州第六次土拍打響，其中位於東二環鶴林片區的宗地2020-23號純商房地塊，最終成交價27.42億，折合樓面價28445元/平。

與此前鶴林片區最高樓面價2.3萬的榕發觀湖郡地塊相比，整整高出5000元/平。

一方面由於該地塊為純商房地塊，各方面綜合條件較優質，即便東二環板塊近年來多幅土地陸續出讓，但多為安商房地塊，難以打造高品質的住宅產品；

另一方面該地塊坐落東二環板塊核心區，靠近東二環泰禾廣場，近鶴林生態公園、牛崗山公園等，配套完善。

所以，即便同板塊內其他片區地價有所下降，東二環核心區的地價還是在上漲。

對比該板塊內純商品房毛坯最高備案限價約為35000元/㎡（榕發觀湖郡），帶裝修備案均價約為 37700元/㎡（公園左岸）；

2.8萬/平的樓面價，未來取證價格預計近4萬。

04

隨著東二環地價的上漲以及未來晉安湖摩天輪的建成，東二環房價的天花板預計還將被捅破。