預售制下，卑微的爛尾樓「房奴」......

轉自：17譚 原創：羅17

人生還有比買到爛尾樓更讓人絕望的嗎？

對於普通百姓，拼盡一生，只為一個安身之所，但是一不留神，卻被拖入萬劫不復的深淵。

前不久，「昆明30戶居民住進爛尾樓」的消息衝上熱搜：一些住戶2013年買了房，開發商承諾2015年交房，但是從2014年起，一直停工到現在。

8年過去了，受疫情影響，今年不少業主完全沒有收入，但房租房貸卻一分不能少，萬般無奈之下，只能搬進無門無窗無、無水無電無配套的、最原始的爛尾樓。

諷刺的是，這個小區的名字竟然叫「別樣幸福城」。

其位於巫家壩西側，是上苜蓿村的城中村改造項目，因樓房爛尾，受到影響的住戶達一千多家。

01、爛尾樓裡煎熬的人們

單親媽媽陳豔春，是第一個搬進去的，因為實在承擔不起「房貸和開銷」。

5月剛住進來的時候，她整夜整夜失眠：曾經有七、八條狗圍攻她，還有來源不明的探照燈照進屋裡，嚇得她都躲到了床底。

因為排水系統沒有建好，大雨來時水漫金山，大門另一側的旱廁排洩物往外湧，她把椅子搬到床上，盯著地縫裡湧出的水不停在哭。

因為與官渡區關上第二小學，僅隔一條馬路，對於有兩個孩子的唐小驕，這個小區具有不可抗拒的吸引力。

2012年，唐小驕不顧家人反對，買了套150平的大房子，當時憧憬著老大老二各一間，夫妻倆一間，父母來了還有客房，沒想到現在卻搬進了廢墟之中，能供孩子們玩的不是茵茵草地，而是樓前的雜草和黃沙，以及扔在雜草中的水泥攪拌機。

唐小驕老家是昆明幾十裡外的農村，一家人在昆明奮鬥了十幾年，所有的積蓄全砸進這套房；等待的過程中，父親因為胰腺癌無錢治療，到死都沒住上女兒的新房。

住在18樓的卯勇一家，這套房子首付22萬，花光了他所有的積蓄，還背上了40萬的房貸。

他們沒有挑低樓層隨便住，而是固執地要住到自己的那套房裡。

因為疫情生意慘澹，卯勇之前租了個地下室，但是住了一段，家人身上都起了大大小小的疹子，住無處住，不得已才搬到了這個「新房」。

每天爬18層，還要上上下下爬7、8趟。為了鼓勵自己，卯勇在樓梯旁的磚塊上寫下：「加油！」「終於到了！」

一千多個家庭有一千種辛酸，而結局只有一個。

樓房沒有防護措施，他們只能自行搭建樓梯和防護欄，小孩婦女上樓都需要攙扶；

孩子們需要學習，只能靠著電瓶發電和蠟燭照明；

樓上斷水，他們便去工地旁的水窪取水洗臉洗腳，去附近小區討水做飯；因為缺水，很多人一個月才能洗一次澡；

為了省錢，大家決定集體生火做飯，小蔥是前面空地上種的，平時他們基本不吃菜，「因為要洗，會費很多水。」

晚上一起跳廣場舞，男人們自願充當「保安隊」，女人們竭盡一切裝點他們的日子，在這涼薄的世界裡，他們只能這樣抱團取暖。

02 城市傷疤

富人盼著多買幾套保值，對於窮人，那套房子則是他們一生的彼岸、全部的希望。

澎湃新聞曾經報導，在廣州東北部，一個名為「澳洲山莊」的樓盤，從九十年代末至今，20多年過去，有兩千多戶業主苦等20多年，至今沒能住進新房。

有的業主早已還完貸款，有的業主從青年等到中年，還有些孩子都已經成家置業，更悲涼的已經離開人世。

在中國，爛尾樓由來已久。

上世紀90年代，海南留下600多棟爛尾樓，佔全國空置商品房的十分之一，用了大約十年時間才被消化。

差不多的時期，廣西的濱海城市北海，也從跨越式發展高峰期跌入谷底，爛尾樓沉澱資金200億元以上，而當時北海財政收入僅為大約10億元。

曾經開車從市區駛往北海銀灘，眼前大片的爛尾別墅，與周邊的雜草一同瘋長，進入20世紀初，北海成立盤活爛尾樓領導小組，有些樓盤最近才處置完畢。

這二三十年裡，中國這片神奇的土地，不僅創造了一片片浮華景象，也生長出爛尾樓這樣的「人間奇觀」，中國有名的鬼城，隨便都能數出幾個。

每個著名的爛尾樓後，都有你看不到的故事。

上海環球金融中心，在超過十年的漫長工期裡，曾受金融危機影響停工七年；廣州著名的「中國第一爛尾樓」中誠廣場，在十多年裡引來數百場官司；北京著名的爛尾樓「長安8號」，十年間經歷了三次更名、五次易主，最終才變成今天的佳兆業廣場。

一些公共建築，表面上由政府財政買單，比如前不久熱議的貴州獨山負債400億的爛尾樓群，但最終終究落到納稅人頭上；商品房部分，受害最深的則是那些普通的購房百姓，因為在所有開發項目資金中，預售資金少則佔30%以上，多的要超過50%。

因為時過境遷，爛尾樓的改造和盤活，有時比新建樓盤費用更高。以「長安8號」為例，收購金額達60億元，後期內部改造和建設耗資達數十億之巨。

像「長安8號」這樣，因為一線城市的黃金地段，能夠不斷吸引其他開發商接盤的少之又少；因為其他土地用途，一些爛尾樓盤接受爆破；更多的項目，則只能湮沒在時間的荒原。

03 預售之原罪

如同一個個時代的傷疤，這些爛尾樓群在刺痛著人們的雙眼。

有人把這些問題歸因於開發商的無良，然而，從制度層面，商品房預售制才是元兇。

眾所周知，房地產是個資金密集型的產業，資金鍊不斷裂是開發企業的生存底線。

而預售制，開發商把風險轉嫁給消費者和銀行，相當於老百姓自己「眾籌建房」：土地款要靠預售款來支付（拆東補西），工程款要靠預售來維持，各種證件稅費要靠預售款來辦理......

房地產的高周轉模式也由此而來。

有家著名的企業，曾提出「拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正」的資金鍊要求，創造了三年內成為宇宙最大房企的奇蹟。

過去的住房短缺時代，預售制提高了周轉速度，有效解決了房屋供給問題，同時壓低了房屋價格，讓雙方都能得到好處。

但是這種制度，也為城市留下了一大堆品質低劣的建築垃圾，有的才住幾年就成為危房，面臨新一輪的拆遷，以致著名建築師王澍認為「中國城市已經崩潰」。

一張圖紙就能賣房，開發商閉著眼睛就能掙錢，誰還會好好地去建房子。

因為看不見摸不著，消費者只能買紙上的房子，拿到手後經常缺斤少兩：人工湖不見了，公園不見了，承諾引進的學校變成了幼兒園，預售時答應的配套設施也成為了空口白話。

1994年，商品房預售制在內地落地。

2005年8月，央行金融小組擬定《2004中國房地產金融報告》，第一次提出「考慮取消房屋預售制度」，但從那份報告至今，口號喊了15年。

最近幾年，「取消預售制」的呼聲越來越強烈。隨著城市住宅日趨飽和，預售制的弊端也日益突出。

早前住建部曾向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省下發文件，其中要求對商品房預售許可進行深入研究。

2020年，就在外界強烈預期樓市即將寬鬆時，3月7日，海南省出臺樓市新規，全國首次提出「商品住房現房銷售制度」，一石擊起巨浪，全國的目光看向瓊島。

但是全面取消預售又談何容易？

因為一旦全面現售，必然帶來房地產行業的全面洗牌，中小房企搖搖欲墜，大開發商的利潤急劇降低；而房企負債率那麼高，錢都是銀行借出去的，一旦一家稍大的開發商扛不住，銀行也一定會被炸傷。

再則周轉降下後，拿地也會變慢，勢必影響到地方土地財政；而開發商的大批量死亡，又必然會催生更多的樓盤爛尾。

如是進也難，退也難，左右是個難，只能慢慢地熬等。

房子承載著一個家庭的幸福，除非你不買房，否則總有一萬個理由與期房相遇。

這些年來，期房佔比持續上升，現房佔比不足2成，2019年期房與現房的比例超過7：1，部分城市期房佔比甚至高達8、9成。

作為消費者，除了擦亮眼睛，選擇實力更強信譽更好的開發商，實在也沒有更多辦法。

有錢人可以任性，但是對於剛剛進城的農民，剛需房貸人群，以及驚險升級的換房族，我真的建議你慎重對待期房。

總歸是買個容身的地方，如果抗風險能力實在有限，還不如買二手房來的踏實。

04 自救？比絕望更絕望

回到前頭昆明的「別樣幸福城」。

該項目佔地382畝，按照規劃將建設40多棟房屋。

1-3號地塊已經投入使用，儘管經常斷水停電，好歹是個完整的家。

4、5號地塊因為資金困難，遲遲無法完工。但5號地塊大部分業主買的是單位團購房，2015年持續停工後，業主們發起6次自救，籌集資金達2092.5萬元，雖然過程曲折艱辛，也總算把房子蓋好，並於2018年7月拿到了鑰匙。

最後真正被撂下仍然爛尾著的，只有4號地的業主們。

這時候，本應該承擔責任的開發商，因為有5號地作為參照，馬上把自己變成旁觀的路人甲，雲淡風輕地回應：「公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實現早日復工，並參照別樣幸福城5號地塊自救模式推進復工和交房工作。」

當地政府部門也出來打官腔，據《中國新聞周刊》報導，雲南省住建廳一位工作人員表示，「自救也是我們提倡的一種方式。樓盤爛尾，根本的原因是資金鍊斷了。在這種情況下，業主與其把錢拿去租房，還不如湊錢自救。」

這都是什麼話？業主把錢交了，最後蓋房子還成了自己的事！

實際上，4號地的業主還真想過抄5號地的作業，但是他們抄不起啊。

雖然同為項目中的爛尾樓，4號與5號地的情況完全不同。

首先5號地塊是空軍某部隊和省統計單位的團購房，業主們都有穩定的收入，相比之下，4號地多為散戶，買房已經把積蓄花光；

其次，5號地停工前已經封頂，資金缺口是兩三千萬元；而4號地主體工程尚未封頂，外牆還沒有做，資金缺口粗算達8000多萬，無異於一個天文數字。

但凡有一點辦法，誰還願意住進爛尾樓來！

就這樣，很多業主一邊交房租一邊還房貸，直挨到樓盤爛尾的第六年。

其間也有家庭一度向銀行斷貸，其結果是購房者名下所有銀行卡全部被凍結，甚至連單位薪水都沒辦法收到。

趕上今年疫情，一些從事旅遊、餐飲或靠小商鋪維生的業主，在幾乎斷了收入的情況下，不得已住進了沒有任何防護的爛尾樓裡。

沒有人知道這種日子何時是盡頭，有沒有盡頭，他們只是這麼遙遙無期地熬著，熬著......