房地產稅什麼時候會來？又有什麼影響？

昨天因為上面文件又提到了房地產稅的事情，讓這個飽受人們關注的話題又重新火熱起來。

人們之所以關注房地產稅，因為這涉及到我們的國之根本——房地產。

房地產對於我們每一個人的重要性，就不需要我多說明了。

人們對於高房價是又愛又恨，對於房地產稅同樣也是又愛又恨。

一方面人們希望房地產稅的出臺，能夠遏制房價的瘋漲。

另外一方面，人們又不希望房地產稅收到自己頭上，每年多一筆巨大的開支。

不過事實上，房地產稅的出臺從來不受我們個人主觀喜好影響。

更多是國家從宏觀經濟層面考慮去是否推出。

這種情況下，不管我們喜歡房地產稅出來也好，或者不喜歡房地產稅出來也好。

都應該從房地產稅是否出來，為什麼出來，什麼時候出來，從中去察覺到當前一個經濟形勢的變化，以及如何去順應潮流。

這才是我們所需要思考的問題。

本文會就此做一個詳細分析。

（1）

什麼是房地產稅

很多人把房產稅和房地產稅搞混了。

這裡我先做一個知識普及。

1986年9月15日我國就發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

由此，房產稅實際上就已經在我國施行了34年了。

房產稅是按房產餘值的1.2%計算，或者按租金的12%計算。此外時間上來說是按年計算，分季繳納。

也就是說，實際上很多人提心弔膽的房產稅，早就在34年前施行了。

這個房產稅是很典型的「保有」稅種，只要你持有房子，每年就需要繳納。

所以34年前施行的房產稅，實際上就是很多人所認知的「房地產稅」。

不過為什麼絕大多數人都沒交過房產稅，或者完全沒感覺到房產稅的存在呢？

這是因為我國現行的房產稅，有很多免徵範圍。

比如說，所有個人非營業用房產是免徵的，這意味著大多數房屋持有人都是不需要繳納房產稅的。

嚴格來說，如果房屋用於出租，則需要繳納房產稅，但在現實中實際上絕大多數個人出租房屋依然沒繳納房產稅，國家在這方面追查力度也不強。

除此之外，其他比如大規模的商業出租用房等，則需要繳納房產稅。

所以，國家實際上已經收取了34年的房產稅。

那麼房地產稅又是什麼呢？

房地產稅實際上就是指，針對房屋和土地所徵收的所有相關稅收。

而房產稅則只是針對房屋所徵收的一種保有持續稅種。

因此嚴格來說，房產稅則是房地產稅中的一種。

從上圖我們可以看到，其實我國現行的房地產稅收體系，已經有了琳琅滿目的稅種。

這其中房產稅就作為保有階段的主要稅種，包含在了房地產稅裡。

不過，我國現行的房地產相關稅收裡，房地產稅只是一個概念上的名稱，而非一個真正實際意義上的稅種。

比如說，我們只是把所有房屋和土地相關稅收都統稱為房地產稅，但並沒有一個真正實際徵收的房地產稅。

而現在上面不斷說要推出的房地產稅，實際上就是把這些舊有的稅種做一個整合，然後統一徵收房地產稅。

並且新的房地產稅，必然會改變當前房產稅在房屋保有階段的收稅近乎透明的模式，會把新的房地產稅變成一個主要的保有稅收來源。

比如說新的房地產稅，免徵範圍肯定不再是個人非營業用房產，頂多就是一套房免徵而已。

這是房地產稅的由來。

那麼問題是，為什麼要推房地產稅呢？

（2）

為什麼要推房地產稅

為什麼要推房地產稅，這就要從我國地方收入說起。

先來看看我國的稅收中，房屋和土地相關稅收的佔比。

在我國現行的房屋和土地相關稅收裡，最主要的是契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅等等。

這一點，我們可以從最新公布的前4個月財政稅務收入明細中，看出來。

我國今年前4個月，全國稅收總收入為5.3萬億元，同比下降了16.7%。

這其中，契稅是1766億元，土地增值稅1920億元，房產稅991億元，城鎮土地使用稅741億元，耕地佔用稅373億元。

以上稅種總計收入5791億元，佔總稅收收入的11%。

可以說，目前的稅收體系裡，我國房地產相關的稅收佔比並不算太高。

因為比如說美國的房產稅佔地方稅收的70%。

但其實也並不能這樣直接拿來對比。

因為美國的土地是私有的，所以在房屋保有稅上，美國需要徵收高額的房產稅，作為財政收入的主要來源。

而我們國家的土地是國有的，比如我們所買的房屋產權是70年，土地仍然是屬於國家的，名義上，我們只是擁有房屋的使用權而已。

並且，在地方收入上，過去這麼多年，土地出讓金，也就是賣地的收入一直是地方財政收入的主要來源。

所以實際上可以這麼說，我國過去這麼多年的土地出讓金，實際上已經起到了美國房產稅的效果。

這個土地出讓金嚴格來說相當於70年的土地使用權一次性收入。

但問題來了，按照這個概念計算。

當房屋70年到期之後，土地要收回國有，那麼這時候如果房屋所有人想要續期，理論上還需要再交一次土地出讓金。

換句話說，在上面最早的想法裡，應該是每70年收一次土地出讓金，也就是每70年賣一次地，來保證地方財政收入。

然而，這個事情遭到了人們強烈而巨大的反對。

比如說，你花了200萬買了一套房子，用了70年後，房屋到期了，需要你一次性繳納房屋產值的70%費用，你會願意交嗎？或者說你交的起嗎？

這相當於說，你房子70年到期後，你花200萬買的房子，要再拿140萬出來續期70年。

但這就涉及到巨大的問題。

首先大多數人可能沒辦法一次性拿出這麼多錢。

其次，在我國因為土地是國有的問題，存在許多法理上的問題。

比如說理論上應該是只有土地出讓金是70年收一次，那麼在土地上蓋的房屋的所有權是歸購買人所有。

也就是房屋所有權是歸個人所有，但土地歸國家所有。

這其中要怎麼計算70年到期後的房屋續期費用，就是一個巨大的問題。

比如說，這個交70%的房屋產值肯定不可能按照70年前的房價計算，那麼以現在房價計算，又要怎麼計算當前的土地出讓金價格？

再比如，這個土地出讓金如何平攤到每一個房屋上也是個問題。

總體來說，最大的問題還是，一次性跟人們收取70年的續期費用太過於高昂，人們一下子接受不了。

於是圍繞著70年續期的問題，就想了另外一個辦法，那就是推出一個全新的「房地產稅」。

所以，土地出讓金和房地產稅，實際上通俗來說就是「全款」和「按揭」的區別。

土地出讓金是一次性出售70年的土地使用權。

房地產稅則是每年收一次房屋和土地的使用稅收。

因為要等70年到期後，一次性跟人們收取70年的土地出讓金續期費用，太過於高昂，大多數人掏不起這個錢。

所以就想通過每年徵收一次房地產稅，這樣人們相對比較容易拿出這個錢。

這就跟按揭買房比全款買房更容易是一個道理。

這就使得，最終房地產稅替代了土地出讓金續期方案，成為了國家為了保障地方財政收入的首要方案。

實際上，後天開始的會議上，一個很引人關注的就是《民法典》的出臺。

按照當前《民法典》草案的內容看，住宅用地滿70年後會自動續期。

此外根據新修改的《物權法》裡也明確說明了，70年房屋產權到期後，只要繳納少量的「物業費」就可以自動續期。這個物業費通常不會太高，

換句話說，實際上當國家決定70年房屋產權到期後，只用較少費用來自動續期的時候，就意味著房地產稅的推出幾乎是必然的。

為什麼這麼說呢？

因為地方財政收入，需要有一個穩定的主要來源。

美國的地方財政收入主要靠房產稅，70%的稅收收入都是房產稅。

而我國過去幾十年的地方財政收入，主要靠的是土地出讓金。

但現階段，我國的土地能賣的，好賣的基本也都賣光了。

這使得土地出讓金在接下來沒辦法成為地方財政的主要收入來源和穩定收入來源。

於是，從國家角度來說，就必須想一個新的穩定收入來源，能夠成為地方財政的主要收入。

所以，才會有房地產稅。

從這個角度看，房地產稅是必然會推出的，這只是一個時間問題。

並且，從當前各地方嚴重的債務問題上看，房地產稅的推出，恐怕會遠比很多人預想的要快很多。

（3）

什麼時候推房地產稅

這個問題首先要看地方債務危機究竟有多緊迫。

在我昨天的文章裡，其實也提到過這個問題。

為什麼財政方面的人會有人跑出來喊「財政赤字貨幣化」？

原因是地方債務問題實在是太嚴重了。

這位支持財政赤字貨幣化的專家學者，之所以支持赤字貨幣化，是因為他認為目前財政狀況實際上到了非常困難的地步，如果地方債務出現違約，會引發一連串市場反應，會對市場信心形成打擊。

其實他還不敢明說，一旦地方債務出現違約，就意味著地方債務危機爆發，一旦形成連鎖反應，就很可能不是一個局部影響，而會成為一個範圍性影響。

目前我國地方債務問題，究竟嚴不嚴重？

其實大家都知道，很嚴重。

但這些地方債務問題，大都是過去這麼些年，地方大手大腳花錢，胡亂投資，無效投資，甚至揮霍無度所致。

各種貓膩和問題大家應該都很清楚。

結果大手大腳花錢了這麼多年，欠下一屁股債。

然後賣地也賣不動了，還面臨高額的債務和利息壓力，這一減一增，讓地方財政自然壓力大增。

但問題是，自己出了問題，就要自己負責，不能整天指望上面擦屁股。

用財政赤字貨幣化來解決地方債務問題，實際上變相鼓勵地方去舉債擴張。

按照當前地方的一些尿性看，只要你給他們兜底，他們以後會更加肆無忌憚的去揮霍無度的亂花錢。

從這個角度看，財政赤字貨幣化來解決地方債務問題，是絕對不可取的錯誤行為，是一種懶人思路，這一點昨晚的文章已經做了詳細的分析。

所以早在2017年底，財政方面就明確表態，要打消地方債務上面兜底的幻覺。

所以，當前那些希望通過財政赤字貨幣化，來解決地方債務問題的人，實際上是在開倒車。

當前的地方債務問題，必須要由地方去想辦法解決。

沒錢了，就自己勒緊褲腰帶，要有過苦日子的覺悟，而不能想著通過財政赤字貨幣化來打臉充胖子。

不過客觀來說，如果今年因為疫情因素，導致出現地方債務違約的危機，也是上面所不希望看到的。

因為這很容易引發更大的連鎖問題。

所以解決地方債務問題，必須要「開源節流」。

節流需要地方有過苦日子的覺悟，不再大手大腳亂花錢亂投資。

但開源上，則還需要國家支持。

如果財政赤字貨幣化因為人們的強烈反對，特別是央行的反對而被堵死的話。

那麼房地產稅就成為解決地方債務問題的一個首要「開源」選擇。

從這個角度看，房地產稅既然早晚都要推出，那麼房地產稅的推出是宜早不宜遲。

但為什麼從2011年就開始每年都要說一下房地產稅，然而這麼多年過去了，雖然近兩年對於房地產稅推出的呼聲力度越來越大，但一直都沒能真正落地。

國家究竟是在顧忌什麼？

其實就是房價。

（4）

房價的阻力

目前國家對於房價的態度一直是十分明確的。

首先「房住不炒」是國家大戰略，如果房價繼續瘋漲必然會嚴重透支我國的未來，只靠房地產作為支柱產業，會嚴重消耗社會的創造力。

所以，首先房住不炒是肯定不會動搖的，國家並不希望看到房價再一次瘋漲，也不可能把房地產再拿來做為刺激經濟的夜壺。

這個上面已經在多個場合都強調過。

實際上，我們當前的貨幣政策之所以這麼小心翼翼，不敢全面降息，很大一部分原因，也是怕刺激到房價，導致房價進一步瘋漲。

但問題是，國家不希望房價進一步瘋漲，但更不希望看到房價出現大幅度下跌。

這是因為，房貸是我國銀行最主要的良性貸款來源，如果房價出現大幅度下跌，會直接引發房貸斷供的危機，這一點2008年美國次貸危機已經上演過。

本來我國銀行的不良貸款問題就一直是比較嚴重，如果房價下跌，首先會衝擊銀行體系的穩定和安全。

其次，我國的貨幣發行，除了錨定外匯儲備之外，更大一部分是錨定於「房地產」。

這其實並不奇怪，因為像美國的貨幣發行，有一部分也是錨定於房地產。

2019年初，在美聯儲的資產負債表中，國債佔比為54.8%，房地產抵押債券佔比40.51%，二者合計達95.31%。

也就是說，美聯儲發行貨幣，一部分是錨定於國債，另外一部分是錨定於房地產。

而我們央行發行貨幣，錨定物主要也是有兩個，一個是美元，一個是房地產。

我們打開央行的資產負債表可以看到，目前央行的外匯佔款達到21.2萬億元，佔央行總資產的58%。

這個外匯佔款就是指美元/美債，是我們人民幣發行的主要錨定物。

而在央行的資產負債表裡，除了外匯佔款之外，最大比例的就是「對其他存款性公司債權」。

這個「對其他存款性公司債權」是什麼意思呢？

這是指，央行對銀行的再貼現、再貸款、逆回購操作和結構性貨幣政策工具餘額等所形成的債權。

我們平常聽到的MLF之類的，實際上就是指央行借錢給銀行。

那麼銀行從央行那裡借到錢之後，就會在央行資產負債表裡形成這樣的債權。

從2013年開始，央行一直通過這樣的形式，來把一部分貨幣發行錨定物，綁定在銀行身上。

實際上，在2013年央行的資產負債表裡，外匯佔款比例一度高達83.29%。

那時候可以說央行發行貨幣完全錨定於美元。

不過2013年之後，央行不斷通過借錢給銀行的形式，來降低外匯佔款比例。

所以這個外匯佔款比例才從83%，降低到了58%。

而對其他存款性公司債權比例，也從6.4%，上升到了31.5%。

外匯佔款比例的下降，剛好是對其他存款性公司債券比例的上升。

而我們知道，銀行的對外貸款裡，34%都是房地產和個人房貸。

所以，央行印鈔錨定於銀行，實際上也就變相錨定於房地產身上。

因此，一旦房價大幅度下跌，不但衝擊銀行的穩定和安全，更會直接衝擊人民幣匯率的穩定。

這使得，對於國家來說，肯定是不希望房價出現大幅度下跌。

房價可以小跌，也可以小漲，但絕不能大跌，或者大漲。

這就是我們國家對於房價的宏觀調控底線。但這只是主觀願望，能否做到兩說

搞清楚這些內在邏輯，實際上你們會對當前我國的一些宏觀政策有更清晰和深入的了解。

這種情況下，房地產稅就會變成一個很重要的調控房價的工具。

過早推出房地產稅，有可能會導致房價下跌。

所以從國家角度看，可能會在一系列財政刺激手段出來後，而房價又隱約有要繼續上漲的勢頭時，才有可能在一個比較恰到好處的時機，來推出房地產稅。

這樣一來，房地產稅就會變成國家遏制房價上漲的工具，同時可以滿足當前實體經濟對於央行加大貨幣刺激政策的需求，並且還能解決或者說緩解地方債務危機的問題。

不過總體來說，房地產稅雖然有可能成為真正解決地方債務危機的手段。

但問題是，這玩意其實是救緩不救急。

房地產稅的推出，我個人看最快也得明年，最遲2025年之前會推出。

而今年的世界經濟危機，對於地方財政的巨大壓力，是實打實的近期主要壓力。

要解決今年地方債務問題，還需要上下一起努力，去縮衣節食，去開源節流，去共同想辦法解決，而不是想著財政赤字貨幣化這種懶人思路。

至於房地產稅，從目前情況看，未來是肯定會推出的。

就像上面說的，當國家決定70年房屋產權到期後自動續期，不再重複收取土地出讓金的時候，就已經說明房地產稅的推出是必然的。

因為嚴格來說，土地出讓金和房地產稅是存在部分重疊的嫌疑，所以二者只能取其一。

因此房地產稅是肯定會推出的，這一點大家要有心理準備。

至於時間，我個人預計是肯定會在2025年之前推出，這是最遲推出的時間。

快的話，可能明年就能看到房地產稅的落地了。

至於今年會不會出來，我個人是覺得雖然有一定的可能，但概率相對比較低。

不過總體來說，房地產稅落地的先決條件，比如說不動產統一登記、70年產權續期、全國住房信息聯網，等等都已經在過去幾年裡陸陸續續落地了。

這使得房地產稅的推出，已經沒有多大障礙，剩下的只是時機問題。

國家會在一個比較恰到好處的時機，來推出房地產稅。

這只是我個人的一個預判，僅供大家參考。