前不久，財政部部長劉昆撰寫了《建立現代財稅體制》文章，其中提到了：按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。相比過去的「穩妥推進」，這一次多了「積極」兩字，這被視為房地產稅順利推進的信號。房地產稅的開徵，勢必增加房產持有成本，有可能成為炒房客的「大殺器」。房地產稅徵收說了多年，為啥只聞靴子響、不見靴落地，其間到底有啥難度？政策可能推出時間、方式及對樓市的影響都是大家關注的話題。本文試從法理、稅負、地方財政的替代性、房地產稅與樓市關係幾個角度，分析難點所在。
稅收立法權限在全國人大。房地產稅的稅種已經存在，主要是對商辦工業類地產徵收的；住宅類，除了重慶、上海2011年試點以外，其他城市暫未徵收。
（1）徵稅對象
住宅類別多樣，有交過土地出讓金的，如商品房；有沒有交的，如小產權房；有非市場化定價交錢的，如房改房；也有沒有定價的，如城中村住房等等，統一按市價徵稅的化，可能損失一定程度的公平性，則有違稅收中立性原則。
（2）計稅依據
房地產稅屬於財產行為類稅種；房屋與土地具有不可分離的依附關係；土地是國有的，房屋是居民所有的；隨著城市的發展及時間推移，土地溢價或者增值，而房屋本身的形態及價值應當逐年遞減（會計上叫做折舊）。
①城市的土地是國有的，城郊的集體土地使用權多由政府徵收後轉為國有；②土地由地方政府通過招拍掛等方式將一定年限的使用權（住宅類土地使用權轉讓年限多為50年或者70年）出讓給房地產開發商進行開發（大產權）；③開發商在城市的土地上建造房屋並出售給居民（小業主），並將大產權分割為小產權，小業主拿到的房產證上的房屋權利是完全的，而房屋的所依附的土地試用權，只是一定期限內的使用權；④小業主產權證上的一定期限內的土地使用權，已經間接通過房地產商給地方政府付費了。
房屋依附的土地已經付過費，而房屋本身的內在價值隨著使用及時間推移不斷貶值，那麼，未來居住類房地產稅的計稅依據可能會成為開徵的主要難題之一。
房價高企，有六個口袋買房的做法，也有很多人交了首付後還要供房貸，房貸月供與個人收入的上限大概是40%到50%。房價高企的直接後果就是居民的主要財富集中在房產上，同時也在一定程度上降低了居民可支配收入。
未來房地產稅開徵後稅率高的話，可能納稅人負擔較重，納稅人負擔重，徵稅困難；稅率低的話，組織稅收收入的作用又不會特別明顯。
地方政府財政收入來源地方本級收入、中央稅收返還和轉移支付。
地方財政收入來源：（1）稅收收入（地方獨享）；（2）中央轉移支付收入（稅收返還——地方中央共享稅種的地方分成部分，一般性轉移支付，專項轉移支付）；（3）非稅收入（行政事業性收費，專項收入——排汙費、水資源費、教育費附加等，罰沒收入，國有資本經營收入——地方國企上交利潤，政府性基金，國有資產國有資源有償使用收入，其他非稅收入——彩票、利息、接受捐贈、行政許可等）；（4）地方債務收入（直接債務，間接債務——城投債等）；（5）其他收入（制度外的基金、收費、罰沒、攤派收入等）。
隨著營改增的完成，地方政府能夠獨享的地方稅收資源（稅種）多是一些財產行為類稅種，如土地增值稅、印花稅、契稅、車船稅、耕地佔用稅、房產稅、城市維護建設稅等，佔整體財稅收入比重略小。地方政府也急於尋求穩定的財政收入來源，邏輯上，既然土地出讓收入佔比比較大（GDP對於房地產的依賴性），形成的房產徵稅基數也就比較大，房地產稅自然能夠成為地方稅收收入的主要來源之一。
土地轉讓收入來源於不特定少數群體（房地產商），地方政府作為主導，對於每塊地來講是一次性的賣方市場，每筆金額大，見效快；而房地產稅則是針對存量住房，需要一家一戶定期進行徵收，每筆金額小，徵稅成本高。邏輯上，城鎮化率高且進入存量房市場狀態時，地方政府才有動力開徵房地產稅。基於以上分析，n多年前一個房地產行業大咖才會揚言，地方政府沒地可賣時，房地產稅才會成為其首選項（未來應當是趨勢）。
「房住不炒」，炒，應當是短期行為，投機行為。購房大的目的，大概是自住（剛需、剛改）、投資、投機幾大類，應當遏制的是投機類需求。
剛需剛改需求應當予以支持——人民對於美好生活的嚮往，剛改群體中很大一部分可能要通過「過渡房」（小換大，差換好）來實現。
投資類需求，一定程度上來講，也是為了美好生活。封建社會土地私有情況下，土地作為生產資料，居民個人資產的積累多靠土地來實現，攢了錢買地，不至於生活斷頓。土地公有、勞動生產率高速發展情況下，居民個人資產的積累可能主要得依靠投資來實現。目前投資的標的，相對靠譜的可能也就是股市與樓市，畢竟具備直接經商辦企業能力的還是極少數人。股市投資的傳聞「一賺二平七虧」，財富增長的還是少熟人；這些年，絕大多數剛需、剛改及投資者還是享受到了享受到城市化進程及經濟發展的紅利。
剛改、投資群體，還可以將空置期的房產對外出租，獲取一定租金收入的同時，提供了可租房源，平抑了房產租賃價格（租售比比較低的原因之一）。投資群體，購房時解決了當期地方政府稅收來源（也有間接的土地出讓問題），解決了開放商的資金、存貨及利潤問題；在一段時間後出售房產，也是增加了該時間段的市場可售房源，降低了供需矛盾，增加了政府稅收收入（二手房交易稅費比例限制了二手房流動性，投資類需求不喜歡商辦類房產的一個主要原因就是二手房交易稅費），同時實現自己的財富增值。如若各種原因低於市價出售，則受讓人也可獲利，這種情況下，貌似實現了參與交易各方共贏的結果。
買房，更多時候可能買的是預期，買漲不買跌。若房地產稅負比較重的情況下，剛改、投資類客群對於預期不看好的情況下，在二三線城市會不會出現擠踏效應，市場急劇下行，進而對相關的發放房貸的金融機構產生影響？是否會對產業鏈的各行各業乃至地方政府產生一定影響？而二三線城市居民收入相對較低，地方財政收入相對困難。
目前看，房地產稅，大的趨勢還是會徵收，但是政策何時出臺，稅負高低、如何徵收，可能還要等等看。
無關房地產稅是否出臺，由於各地經濟、城市化進程發生了較大變化，樓市也已經出現分化，購房時還是得考慮城市、地段、自身需求等因素；房地產投資的核心仍然還是經濟、人口與經濟周期。
個人認為，沒有更合適投資標的出現前，房地產投資還是相對靠譜的。
備註：1、易居房地產研究院21日發布的一份報告顯示，根據國家統計局公布數據進行測算，今年6月至9月份，全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上的水平，分別為每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，單月房價變動有偶然性，但當前新房銷售均價突破萬元價格線已經持續了4個月，說明全國房價正式進入「萬元時代」，http://finance.eastmoney.com/a/202010211671216225.html
2、國家統計局公布的2019年居民人均可支配收入為30733元，按照這一數字，我國去年居民人均可支配的月收入即為2561元，月收入僅千元，也就意味著比人均可支配月收入的一半還要少。另一個數字是國家統計局公布的2020年一季度居民人均可支配收入中位數，為7109元。也就是說，如以我國人口14億粗略計算，排序在第7億的人，在2020年一季度的月收入為2370元，也低於去年居民人均可支配的月收入2561元。https://3g.163.com/dy/article/FDQE1HCL05509ZLS.html）