2020年買房是上車還是入坑

言：盛年不重來，一日難再晨。及時宜自勉，歲月不待人。

序： 今天跟朋友聊天，他說到處看到房企在打廣告，價格誘人，好多樓盤的價格都是以前不敢想的，而他又猶豫了，怕會入坑。

總：疫情以來各行各業都陷入停滯，房地產率先復工，各地政府的土地市場也陸續跟進。在這場全球疫情下，消息紛飛，人心惶惶，作為一個普通人，面對多年上漲的房價，今年買房到底是上車還是入坑呢？個人從四個方面來分析下：怎麼理解上車跟入坑，2020年一季度市場走勢，2020年政策信號，世界經濟形勢及影響。

01、 怎麼理解上車跟入坑

如果你以1w單價入手一套房子，接下來整體房價進入上升趨勢，你所購買的樓盤單價接下來再也回不到1w的單價，房子市值一路上升。我們可以把當時1w入手的時候形容為上車。上車後可以分為一路順風，也可以分為來回折返，但價格不會回落到上車的點位，整體呈上升趨勢。舉個例子，如果在2012年出手購房，在經歷2013年上漲後，在2014-2015年出現回調，但基本沒有回調到2012年的價格，隨後房價一路上升。如果在2016年一季度入手房子，將會看到樓市這裡輛快車的威力，過了一年房價翻倍，這種情況是很多人想要的，以最短的時間看到房子大幅增值，這也許就是大家所要看到的上車機會。

如下圖所示2017年第四季度房價處於最高峰，如果在這段時間內入手，這兩年來的房價走勢，確實是入了坑。第一張圖藍線為某一城中心城區近3年的平均房價走勢，橙色線為該地區某一樓盤平均房價走勢，因為該樓盤有學區房地鐵房概念，整體下跌速度及空間還是不大。而第二張圖為某一城市郊區近3年的平均房價走勢，橙色跟藍線都是呈向下走勢，速度基本保持一致。由此，可以看到即使入了坑，有的是大坑有的是小坑，大坑要爬上來往往比較難。

某市中心城區近3年房價走勢

某市城郊區近3年房價走勢

02、今年一季度市場走勢

根據克而瑞數據百強房企單月降17%，前3月累計降21%，即使3月以來國內疫情逐漸控制，房地產市場逐步復甦，核心一二線城市需求逐步上升，不過海外疫情形勢越發嚴峻，是否會像08年那樣席捲全球的金融風暴呢？如果是將對我國的經濟產生向下的影響，3月份以來百強房企紛紛以價格來換量加快資金回籠。

第一季度銷售額排名

百強房企第一季度19年20年銷售對比

一線城市成交量同比全線回落，同比仍下降39%。23個二三線城市成交有序復甦，同比仍下降31%。近4成二三線城市成交量同比跌幅回落至30%以內。總體來看，一季度房企的情況不容樂觀，房企擠壓的房子如何快速變現，降價提升品質將是必需手段。未來幾個月將會持續這種操作，而作為購房者，如能挑選好的房子及合適的價格，那麼是可以去考慮。好的房子可以從什麼開發商去辨別，地段及相應的配套。即使入坑從上面所提好的房子抗跌能力也是比較強，爬出來也是比較快。

03、今年政策信號

我國疫情逐漸控制以來，地產率先開工，各地政府紛紛配合出臺了各項有利於地產開盤銷售的政策。比如有的地區原來需出地面1/5才能辦理預售證，現在疫情期間地產只需要投資達到25%就可以辦理預售證。有些地區把多個證件合為一本，減少證件辦理數量；取消監理及消防審查。諸如此類的政策都是加快房地產開發，加大房子入市數量。而針對購房者的政策雖然有個別城市放出口風，但最後不敢動了房住不炒的政策，而且房住不炒的政策將會繼續實行，也將成為房價維穩的一大政策。最近央行各種操作，釋放的幾千億幾千億，也只是對各大企業的支持，能真實落到普通人手上幾乎沒有。

然而，以國人的智慧很多企業的錢最終還是流向地產，如今好多人成立各種中微企業，通過國家的政策操作各種貸款資金，為房地產的發展添磚加瓦。而做為一名普通購房者，沒有等到國家明確的信號購房，一般不輕易出手。比如降低首付比例，下調房貸利率，放開城市限購等。這些政策一旦出現，就不要有猶豫，有國家背書，作為一名普通人還需要猶豫嗎？

04、世界經濟形勢及影響

我們來看一組數據，了解下當前世界疫情情況。除中國外，已經有130w多例，死亡7w多例。我國只是暫停2個月的活動，經濟損失已是巨大了，而全球這種感染程度及死亡人數，經濟衰退將是不可避免。這場疫情戰勝它最根本的方法就是居家隔離，限制人們出行。這樣子同時對各行各業產生致命的打擊，特別是服務業。大部分國家在疫情期間GDP有可能出現負增長，特別是歐美重災區的國家，而更悲觀的想法是不是會進入1930年那樣的經濟大蕭條？我們不得而知，只能說概念是有，但不大。為了應對疫情，全球各個國家出臺各種政策，財政貨幣雙寬鬆，比如美聯儲的超預期降息100個基點，連續降兩次把基準利率降到零。

受全球疫情影響，我國出口將會受到牽連，帶動我國經濟共振下行。雖然我國出口比例在逐漸下降，但目前佔GDP還有14%，其中大部分是製造業。製造業與各行業各業都有千絲萬縷的聯繫，從而影響整個經濟形勢。出口受影響是否可以擴大內需？以前我們抓內需都是緊抓地產，目前有房住不炒的政策，上面也不敢公開鼓勵買房賣房，底下的估計會因城施策。

受疫情影響，世界各國的經濟將會持續下滑，我國的不例外，但不用太悲觀，會有國家這個巨大機器調控，用積極的心態去對待這場危機。

結：無論處在什麼時代，我們都要保持樂觀的心態去接受它，並懂得抓住每次經過我們面前的機會。