為什麼新房與二手房會倒掛？新房房價無上漲空間？

2020-12-10 安居客

近日，深圳一樓盤新房與周邊二手房房價倒掛明顯，足足倒掛5萬元/平方米，引起不少人關注。

據了解，深圳華潤城4期開盤均價13萬元/㎡，而該小區周邊二手房單價18萬元/㎡，新房與二手房房價倒掛5萬元一平方米。也就是說，買到一套房，每平方米「白賺」5萬元一平方米。

那麼，為什麼房地產市場上會出現新房與二手房倒掛現象？新房房價無上漲空間？


購房者消費意識改變 核心區新房供應減少

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其實影響新房和二手房倒掛的原因有政策影響、開發商的定價策略、購房者消費意識改變等。

政策影響


據了解，2018年上半年，全國各城市調控政策嚴厲，新房普遍受限購、限價、限貸等政策抑制，在此基礎上，北京、南京、杭州、上海、蘇州等城市一二手房價格「倒掛」現象嚴重。

開發商的定價策略


從開發商看，開發商一般會根據市場供求關係變化，定價策略也會隨之改變，從而新房房價會發生改變。

購房者消費意識改變


從購房者消費意識看，隨著國內消費觀念的不斷成熟，購房者消費意識逐漸發生改變，住房消費越來越理性。更多的考慮二手房帶來的便利與實惠。

據了解，目前全國大部分城市中心城區核心區域新房項目供應越來越少，可供開發的土地資源也越來越少。大多數均位於次中心以及遠郊。這些次中心、遠郊新房由於地處偏遠，交通、醫療、商業等配套不夠完善。而分布在中心城區核心區的二手房優勢凸顯，具有成熟的交通、教育、商業等配套，能給購房者帶來便利。以北京為例，目前北京已經步入二手房時代，新房基本位於五環以外的遠郊區縣，配套沒有市中心完善，所以價格較市中心的二手房更低。

對於位於核心區又具有名校加持的二手房，更是搶手，價格更高。北京曾將核心區名校傍身的老破小二手房賣到天價。此外，以重慶為例，位於沙坪垻某盤，有南開中學本部加持，房齡長達15年，二手房價格賣到2.5萬/㎡以上，而沙坪垻新房在線均價1.3萬/㎡左右。可見，優質的教育配套讓二手房價格上漲，體現了購房者為了孩子能獲得優質的教育，就讀名校本部，想買學區房的緊迫性。

58安居客房產研究院西部分院分析師文藝復興稱，從新房和二手房房價倒掛現象看，側面某種程度上反映出買二手房的優勢。不過值得注意的是，買二手房過程中比新房複雜，例如繳納稅費較新房多，流程比新房複雜。建議購房者買二手房時，可挑選可靠的中介辦理，即省心又省力，確保順利過戶買到好房。

新房仍受購房者青睞 房價上漲空間仍然存在

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儘管購房者意識轉變，購房者患「新房癌」的人數量在改變，但不代表新房不受購房者青睞。對於未步入二手房時代的城市，新房仍然為主力，受購房者青睞，只是核心區具有稀缺性，導致二手房受歡迎程度高於新房。

其實，次中心、遠郊這些區域由於位置較偏，交通、醫療、商業、教育等配套在逐漸完善中，在該區域的新房價格大部分較市中心新房價格低。不過，購房者在次中心或遠郊買房時，跟著政策走，跟著規划走，區域未來發展潛力還是不錯，房價上漲空間也不會太低。

而對於核心區若有新房在售，那麼新房價格一般不會低於二手房。同位置的新房和二手房，除非二手房具有名校加持，新房沒有名校加持，新房房價或略低二手房價格，或持平。

58安居客房產研究院西部分院分析師文藝復興稱，核心區新房房價上漲空間有限，但抗跌能力強，次中心及遠郊區縣新房房價目前較低，但未來房價上漲空間較大，但抗跌能力較核心區新房弱。主要看購房者更急迫想獲得的是什麼。例如有購房者急迫需要名校本部加持的房源，解決孩子讀書問題，那麼核心區名校加持的二手房是不二之選；有購房者急迫需要便捷的交通。則可根據自身購房能力，挑選次中心的軌交房新房，或者核心區的二手房。

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