2020年12月31日北京市規劃和自然資源委員會掛出了海澱區海澱鎮樹村棚戶區改造等三宗地塊的補充公告。三宗地塊由原來的竟自持改為競政府持有商品住房份額。為此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授接受了中國經營報、中央電視臺、人民網的採訪，以下是採訪實錄：
人民網：最近北京在「房住不炒」的大基調下，出臺了共有產權房新政，這次新政被解讀為「限競房」和「共有產權房」的綜合體，請問其和「限競房」出讓政策有哪些相似點呢？
趙秀池：限競房一般是限房價競地價競開發商自持的住房。目前從土地出讓的條件來看，是競地價競政府持有商品住宅的產權份額競高標準建設住房。
雖然沒有了具體房價限制，但房價仍然不能明顯高於周邊在售項目價格和改項目前期成交價格。不同點在於由競自持，改為了競政府持有的商品房住宅的產權份額，即由開發商自持租賃住房，改為政府持有一定商品住房。
人民網：這次新政和共有產權房政策最大的區別是否是政府方面的權益讓渡？除此之外，這次新政與此前的政策相比還體現了哪些具有先進性的的考量呢？
趙秀池：土地出讓新政對政府而言並沒有損失，而是獲得了一定份額的共有產權商品住房。但是對共有產權商品住房又賦予了新的政策規定。政府對共有產權房的購買人讓渡了很多權益。「共有產權房新政」（從土地出讓補充公告獲得）與原來的區別，主要表現為四個方面：
首先是定性的區別。原來共有產權住房定性為政策性商品住房。這次稱為商品住宅。商品房屬性更多了。
其次是準入的區別。表現在兩個方面：（1）年齡限制取消。原來共有產權住房有購買人年齡限制為30歲以上。現在沒有年齡限制。（2）取消了有過買賣記錄的限制，即人生首套房。只需要符合限購條件即可，二套房也是可以買的。
第三，退出區別。主要體現在四點：（1）5年後購買人符合限購條件即可。不需要符合共有產權住房的資格。（2）5年後可以由購買人獲得全部產權。原來規定，共有產權住房為封閉循環，各自持有份額不發生改變。（3）5年後上市時住房只按首次住房上市時的銷售價格收回資金，原來規定是回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。
第四，出租約定不同。原來規定共有產權購房人只能獲得自己份額的出租收益，而且出租對象原來規定優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租；現在規定購房人獲得全部出租收益，而且承租對象的限制也沒有了。
人民網： 共有產權房政策推出以來取得了哪些效果？衍生了哪些問題？
共有產權房政策推出以來，圓了不少人的住房夢，因為政府讓渡了部分使用權，由購房人獲得全部的使用權，但是，由於在年齡、準入、退出安排上，對購房人限制較多，出現了不少共有產權棄購的現象。因此，共有產權住房的政策亟待調整。
人民網：從北京房改以來，經歷了經濟適用房、限價商品房、自住商品房、共有產權房等等，這次共有產權房新政著重優化的是此前政策施行後浮現出的哪部分問題呢？
趙秀池：北京市保障住房種類的更迭是伴隨著住房制度不斷完善進行調整的。經濟適用房、限價商品房與自住型商品房的弊病都是因為5年能夠上市變成商品房，獲得巨大的盈利空間，而出現較多的尋租行為，而準入環節、退出環節又管理不夠嚴格，導致出現轉租，或者開著寶馬車住著保障房，使真正的低收人被保對象不能覆蓋進來，保障房沒有封閉循環，造成保障房供不應求，輪候家庭較多，不能實現應保盡保等現象。
而共有產權住房嚴格準入、退出安排，實施封閉循環之後，老百姓權益受限較多，又出現了棄購現象，造成部分共有產權住房空置。所以，共有產權房新政的出發點主要是讓利於民，使購房人權益得到更多的保護，盤活共有產權房市場。
人民網：限競房政策施行以來，北京出現了部分土地流拍的問題，本次共有產權房新政是否會醞釀同樣的風險，為什麼？
趙秀池：限競房由於利潤空間太小，造成出現土地流拍現象，目前共有產權房新政是否會伴有相同風險，還要看各開發商競標的情況。如果讓渡政府持有的商品住房較多，也會出現開發商利益受損，傷害開發商拿地的積極性。
人民網：本次新政被首先被運用在海澱區及朝陽區共三個地塊上，政策制定者為何會選定市區的這三個地塊呢？
趙秀池：房地產的至理名言是：區位區位區位。海澱與朝陽區有較好的區位優勢，教育醫療產業交通等基礎設施和社會設施配套較好，購房人對這些區域的住房有較好的預期，需求量較大，市場環境較好，容易試點成功。
人民網：我們注意到，上述三個地塊均被公告交易時間延後，結合這三個地塊的實際情況，請問這是否可能是土地流拍後的延後？
趙秀池：公告交易時間延後，不應該是土地流拍，土地流拍會有公開報導的。應該是出讓土地機制的調整。
因為竟自持的模式很難持續，到現在為止竟自持拿地的開發商還沒有找到較好的盈利模式，很難實現可持續運營。疫情下，老百姓更願意接受產權住房的方式。
在存量住房時代，租賃市場應該充分的把存量房利用起來。應該鼓勵個人存量住房直接在網際網路平臺出租，或由房地產經紀機構撮合交易，更有利於租賃市場的平穩健康發展。
租賃市場更多的是一種市場自發行為，租賃市場的供求數據測算非常困難。有很多沒有產權但有使用權的房子不在統計範圍。疫情下，租賃住房又空置了不少，房租也在下降，很難說租賃住房供不應求。疫情下，人們對擁有產權房的願望更強烈了。因此，不需要過多新建國有土地上的商品租賃住房。存量房時代，需要把存量房利用好，讓存量房通過過濾現象成為租賃房源，充分利用起來。
個人分散的存量閒置住房通過網際網路平臺就可以直接實現手拉手交易，因此，要為個人房源包括沒有產權只有使用權的住房，提供發布房源的機會。當然，房地產經紀機構的居間撮合作用是不可或缺的。
機構租賃負責集中式長租公寓的運營，政府負責低收入的租賃住房保障即可。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長
首都經濟貿易大學 趙秀池 教授
2021年1月7日
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