北京樓市：這些地段的老破小，剛需買房客上車的好選擇

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提問：房姐您好，新人報導！ 【現狀】：夫妻京戶無房，計劃明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小學區+天通苑大兩居）工作在東二到四環及通州 【資金】：首付300，月流水兩人共3w 【訴求】：自住＋投資（不要學區），滿足夫妻+娃+女方父母退休來北京常住，希望居住環境舒適，若十年後換房能有效增值 【問題】：1、看了臺湖金茂悅和萬科東望，對四居戶型比較滿意，但不清楚該地塊未來發展怎樣能否入手，感覺新盤戶型更合理，相對價格較低 2、二手房能否推薦一些範圍，朝向、戶型、交通、位置如何調整優先級 3、想保留一人sfsd名額，如何操作？男方貸款，父母接力貸（退休金+房租收入可行否） 4、廠橋學區如何，怎樣付費諮詢

回答：萬科東望>臺湖金茂悅 二手盤建議看朝陽無限、炫特嘉園、國美第一城 ，位置和交通是首要考慮 需要另一人放棄份額，只做為其中一人的資產。保證另一方徵信報告上是乾淨的。父母接力貸可行 廠橋學校還不錯

提問：芳姐好，新人首問，最近在認真攻讀。發現重點在推薦朝陽二首，是目前是比較大的窪地或者升值空間比較大嗎？看了下雙井附近富力城確實有明顯降幅，可夠不上 基本情況:首套首貸，首付200w。5年內沒有學區需求，都在北邊上班，買房後考慮出租，保值升值先上車需求。 問:新房是否就不用考慮了？ 二首推薦有合適的嗎？比如安寧莊附近？也在關注東城區內國瑞城，新景家園一居。求推薦升值潛力大，好出手小區。謝謝。

回答：安寧莊和清河很接近，這個區域的特點同樣是價格比較高。 安寧莊一帶到林萃橋基本是老小區，單價也要6萬起，而清河周邊以及南面橡樹灣等區域的次新盤，則很多8-11萬單價，主要依靠碼農購買力溢價支撐，投資不考慮。 國瑞城是跟回遷房沒有物理隔離，拉低了商品房的品質。新景家園略好一點。 另外更推薦看常營次新盤。

提問：房姐您好！家人在亦莊上班，請問關於亦莊的房子，是選擇核心區比如林肯公園（配套成熟，交通方便）還是西區比如金茂悅之類（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？總價500-600萬，兼顧學區孩子上學，謝謝您了！

回答：林肯公園是亦莊標杆，價格也是標杆。 另外一個問題是商住，商住是不買的。 林肯公園價格高企，一個原因是區域內的品質稀缺產生額外價值，另一個原因在於總價不算很高，對於中產人群也足夠消費。 亦莊金茂悅排除，迴避。 總價500-600萬，可以優先選擇青年路，常營，望京等區域。

提問：房姐下午好，最近看了一套300w的光輝南裡52平全朝南80年的房子。房子裝修挺好的價格也不貴，看完之後的第一想法是貸款未來出手可能面臨不好貸款的問題。 那麼有一個問題我一直很疑惑想請教房姐，像這種80年或者再老一些的房子，隨著時間的增加，這樣的房子未來有沒有接手的價值？或者說未來這樣的老房子最終的歸宿會成為什麼呢？

回答：光輝南裡有一半房齡過老（1990以前） 52平應該是一居，迴避，300萬可以買到兩居。 老公房買的好，5年內可以跑贏大盤，並且出租回報和流動性也足夠好。 那麼5年以後呢？ 5年後你已經滿5可以裂變優化了，並且買入房齡決定了依然可以貸款。 參考：《什麼樣的老公房可以買？》

提問：房姐，朝陽公園周邊是否值得入手？

回答：朝陽公園周邊，這個概念很大。 朝陽公園板塊，分朝陽公園南門，西門，北門，以及東四環泛海等地段，這些地段存在很大的差異。 朝陽公園南門，標杆是棕櫚泉，此外有麗水嘉園這類存在優質房源可能性的標的，以及萬科東第，公園大道等溢價盤，此外還有甜水園，秀水園，水錐子等老公房，甜水園可以淘一淘。 朝陽公園西門，主要是棗營板塊，以老公房和外銷公寓居多，外銷公寓中以清境明湖等相對優質，但2017年後，價格也逐漸補漲，目前6萬多大面積老破大沒有特別優勢，棗營老公房較貴。 北門，從亮馬橋路到東風北橋，有福景苑這類公寓老破大，東風橋亮馬水晶，瞰都等類次新，也有南十裡居酒仙橋街坊等公房，相對較好的是東潤楓景。 東門，泛海是地段CEO標杆，觀湖國際價格相對溢價低一些，但也很難出筍盤，靠西側四環的3棟樓有一定噪音。 綜合來看，南門次新老破小，西門老破大可以多些關注。

提問：新人首次提問！付費88，退回了。首次用這個星球不明所以，再次提問可否答覆？ 本人2017年賣出天通苑下沉複式換購海南清水灣1套一線海景房（1.5萬\/平，2016年購入），貸款3成月供 8100，出租價格最多4-5萬一年，清水灣房現可2.5萬一平賣出。這通操作如果現在賣出約能淨賺100萬左右。本人北京戶口離異單身名下無房。糾結清水灣房產要不要現在賣出換天通苑頂復或環京別墅。清水灣房產目前無人居住租金不能覆蓋月供，自貿區政策全部落實房價再漲估計要到2025年。本人不用自由職業不用外出上班討厭人多，自己想住別墅弄個花園要不就去改造個農家院，但擔心環京別墅不能增值砸手裡，農家院除了自己舒服完全沒有資產價值。天通苑頂復自住又覺得不夠舒服，天通苑那邊密度太高也住膩味了，房姐可以給個建議嗎？能兼顧自住舒服和資產增值的方案，拜謝！

回答：海南zf時不時地給政策，一會兒捧上天，一會兒打入地，寵辱盡在朝夕。 趕上15-17年大勢，不少多年老項目快速去化，有一波拉升。 且整個海南一共一個半企業，其中一個海航還被折斷翅膀，政策繼續打壓海南樓市不放鬆的話，上漲乏力。 海南現在要搞自貿區，對經濟確實會有提振。但短期對房價刺激有限，想回北京買就出掉海南房產。 北京遠郊別墅沒有價值，還不如住朝陽公園，雙井一帶更加舒適發達； 考慮投資的話，還可以加上望京，物業類型也可以考慮更大面積的老大樓類型。

提問：房姐你好，北京剛需首套房買甘露園的老破小可以嗎，總價300萬+ 兩居，首付130萬，擔心等過個10年20年賣不出去啊，現在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能買，關鍵看地段和價格的性價比。 老公房存在的基礎，缺一不可： 1.上車需求的擠壓 2.大量無法轉移的人口 3.低總價，高得房率、得功能率 從這點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。 廣州由於上車容易擠壓不強，且人口轉移； 深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價，得房率高的次新房上車盤。 老公房的價值，和上車需求緊密相連。 「買到」，也是需要付錢的商品。 老公房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割，以極低的額外代價買入可以長久居住的市中心兩居老房子。 為什麼是市中心？ 因為人口密集，即使城市人口遷移也是漫長的過程，市中心的老公房有長久的居住價值，收益穩定，出租從不缺租客，買賣從不缺下家。 脫離了人口穩定密集的地區，老公房的價值迅速打折。 老破小的核心價值在於： 純粹的面積 純粹的居住屬性 優質地段屌絲價格 北京最優質地段東三環的老破小大概6.5萬，漲幅也一直能跟上大盤。

提問：房姐，您覺得公園5號，和麗水嘉園哪個小區好點？

回答：公園五號和麗水嘉園是完全不同的小區 公園五號從99年到10年後陸續不同期，從6萬多到9萬多的價格都有分布。 當然9萬多價格就不值得了，小區整體比較溢價 麗水嘉園大面積偶爾會出7萬左右的單價，無硬傷可以拿。

提問：房姐你好，sfsd剛需首付260子彈，大興中海寰宇時代怎麼樣？在望京上班，想買新房，看上這邊88平米戶型的性價比。家裡新房情結比較重，但是理性上來看是不是還是考慮二手房好一點？想儘快入手，求建議，感謝啊。

回答：中海寰宇時代還是別碰，純住宅區離產業區也不近，未來發展不明，概率跑輸大盤，在北京新房情節一定要避免，性價比來說二手房遠超新房，260首付可以看看500+的次新小兩居

提問：房姐您好，看了您的精華帖，您認為東三環是產業相關可投資，但是朝陽的教育資源一直不好，未來的定位也是商務區。如果未來朝陽的教育資源配套沒有改善的話，您覺得東3-4環還有投資價值麼？其比起西城偽學區的投資價值更高麼？內在邏輯是什麼呢？謝謝！

回答：因為朝陽便宜 同樣是5萬，3環和5環，你選哪裡？ 主席說：個人的奮鬥很重要，但也要考慮歷史的進程。 什麼是歷史的進程？ 哪裡有錢，哪裡有人，哪裡就有資源。 教育就是一種資源。 北京最富庶的商業地區，在朝陽。 公立教育，是大眾產品，不是被一部分大眾利用的特權。 教育的均衡化，是歷史的進程； 隨之而來的，是教改，教育集團化，多校劃片... 學區的高低不平，會被人類規律所攤薄，今天人口富庶教育最低的朝陽，尤其是泛CBD，望京等地區，將獲得更多的資源。 海澱學區，會無限接近朝陽的水平。 西城看似高地，但隨著海澱東城被逐一消滅，也是必然的局面。 沒有風聲，只是拖延，治大國如烹小鮮，不可操之過急。 不要指望挨著領導； 大眾和統治階層界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶隨時可以開，領導可不想搶大鍋飯。 明知市場已經開放，還搶著最後幾個大鍋飯崗位的，歷史已經告訴你結局。

提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什麼是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的後現代城比較像。

回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放鬆的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這裡值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得「危險」，社區的綠化怎麼樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，採光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 後現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。

提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住） 謝謝房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。 子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。 常營還不錯

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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