拆遷夢碎的老破小，剛需能買嗎？

城市裡房齡大、戶型小、外型殘破的老社區俗稱老破小，住這種房子不僅需要動手能力強，爆水管、牆體開裂都要能hold住。動腳能力也要經受考驗，畢竟大多數老破小都是要「一步登天」的樓梯房。

在以往，老破小的主要市場，還是在坐等拆遷的投機倒把上。而後拆遷政策改制，2018年成都「中優」政策提出後，以舊改替拆遷，老破小的接盤遊戲就此結束，老破小全線遇冷。

其實舊改代替拆遷的政策，不止成都一個城市，北上廣深早已踐行多年，這是舊房發展的未來和趨勢。只是要回歸到居住屬性這個需求上，老破小能提供的條件就有些具體了。

畢竟作為城市的淘汰產品，要想重新入市還需經過一段時間的冷啟動期。一線城市已經渡過了「冷」的階段，而成都也許還差點火候。

不過，隨著城市化進程的推移，老破小第二春就要來了。

貳

首先追根溯源，老破小的根本價值在於地段，這是不可複製的。而假如闢新的地段有著低於破舊的成本，政府、房企、房客都不會碰拆遷。

這如同舊物市場，但凡新品的價格和功能性還能算得過帳，是個正常人都不會選擇二手。

隨著城市化進程的推進，成都的觸角都已經伸及簡陽、郫縣這樣的遠郊了，2019年末成都城市化率為74.41%。中心城區的土地幾乎開發殆盡，無論城市怎麼發展，以金融城、世紀城為代表的高新，號稱「出了三環不算成都」的三環真主城價值是不會變的。

成都有超過一半的白領都聚在高新，即使外溢也是有一定忍受限度的。當距離帶來的交通成本超越居住本身的舒適成本時，需求便會向城市老破小回溢。城市核心的居住圈層，只要離核心產業區的通勤時間在30分鐘內，距離在15公裡內，都是非常穩定的地段。

何況三圈層的房價連青白江、視高這樣的地方房價都要1萬了，扼守顯赫地段，房價也1萬出頭的老破小突然就變得香了起來，再站起來和外圈層的新房對線幾乎不成問題。

拿老破小已經渡過冷啟動期的一線城市舉例，位居深圳福田腹地華強南的下步廟、福田村，在我2013年前往該地工作時，房價僅2萬出頭，而當時其一手樓市已過4萬，價差可達50%。

深圳福田下步廟

隨著深圳城市化推進，寶安、龍崗、坂田、龍華等關外一齊併入關內，老破小開始發力，待我17年離開時，一幫老破小已經4萬有餘，接近5萬。而一手樓市為5-6萬，差價比迅速縮小。

而如今因為福田村傳言拆遷，已經漲至6萬+，不具參考性。再多一句嘴，拆遷炒作從16年到現在4年多了，依然沒動。除了你是相關部門或者有內部消息，否則博到拆遷只是一種幸運，參考價值不能以此為準。

所有渡過城市擴張期，進入存量市場的樓市，新房供應普遍為大戶型，所以二手房交易將會逐步進入主流，這是城市規模到達一定程度時的必經階段。

城市的發展都是類似的，成都目前的發展階段，正是數年前深圳。大量的改善戶型，三圈層蓬勃的房價，東抵東海，南至澳洲的城市規模。

老破小登臺的機會，越來越近了。

叄

老破小交房久，而且由於常駐人口以老人偏多，所以擁有異常成熟的配套。學校、超市、菜市等，更不必說個別威震蓉城、赫赫有名的學區老破小，凡是沾上成都五朵金花的，動輒房價3-4萬，真是令人望房興嘆。

作為居住而言，老破小除了配套，幾乎每一項都可以令居者詬病，什麼牆裂推薦、爆裂水管、隔壁音浪，應有盡有。但這些都能通過裝修解決，所以假如購入老破小要進行二次裝修，一定要記得檢查牆面、防水塗層以及水管。

通過精心設計的舊房爆改項目，也能綻放出別樣的光彩，室內感受和新房別無二致。

真正無法解決幾個難題，一是戶型。一來老破小年代久遠，上古時期的設計理念實在不適合當代人的居住體驗。什麼廁所對著廚房，客廳比臥室小，無生活陽臺都是日常設計。

二是車位。老破小通常沒有地下車庫，同時社區小，停車捉襟見肘。所以前往老破小周邊的街道轉悠，會發現如此路邊停車是民間之常態，雖然政府理解，睜一隻眼閉一隻眼。但在外風吹雨淋，把車停在外難免會有意外。

圖為肖家河周邊街道，大家可以自行感受一下。

肖家河沿街街道

那麼老破小就這麼一無是處嗎？也全非如此，老破小有著幾項自己獨有的增值機會。偷天換日，像外立面陳舊、無電梯這樣的因素，也有可能將短處蝶變成優勢所在。

拆遷不行，薅不到資本主義的羊毛，轉頭就薅社會主義羊毛。

比如為求城市界面美觀，政府會出資對老破小社區裡面進行翻新修葺，當然很多都是靠街道外層樓棟進行翻修，但就是這樣一種金玉其外的面子工程，卻能讓整個社區的價格奇妙地漲個千百來快，就像深圳華強南的福田村。

深圳華強南福田村

近來全國都在對城市的老舊小區進行電梯加裝推進。根據成都市人民政府辦公廳下發的《既有住宅自主增設電梯工作的實施意見》通知，2008年前竣工的4層以上非單一產權多層住宅，增設電梯的項目，政府給予20萬元/臺的補助，剩餘部分由住宅籌措。

政府出資，攤到每家每戶，以極少的資金投入，就能換來2、3000元/㎡的升值效果。

成都某小區加裝電梯

新通的地鐵，新修的購物中心，以及馬上要進行的校區劃片，作為區域配套是新房和二手樓都能享受到的。但以上闡述的是作為老破小才獨有的升值空間，不過也是需要時間去熬的。

撇開漲價，自己捨得花點錢經過一通爆改，外立面一翻新，電梯一加裝，居住舒適度蹭蹭上漲，雖依然比不得一手新房，但也有那味兒了。

總之，諸如老破小，很多東西不是城市棄之不顧，而是城市規模還沒到那個發展階段。

而目前來看，這個階段，快了。

肆

成都的傳統老破小聖地，海椒市、肖家河、桐梓林，像臨近高新區的肖家河街道，近來價格稍微降了一些，11000左右就能買到。而位居傳統富人區的桐梓林，價格12000也能拿下。

如此地段，移步進高新，退可守主城，價格還是香的，只不過得挑挑戶型，以及樓層。

至於停車實在是硬傷，而居住體驗的改善也是一個長期過程，立面翻新不知道具體時間，電梯加裝牽涉各方利益，需要長時間的溝通，也是需要熬的。

其他還有例如因為房齡過老因素，商業貸款年限受限（可用公積金）。成都真正進入存量時代，縮短與周邊住宅價差也還需要時間。

以上，作為價格、地段和配套各方面綜合考慮，老破小的性價比是夠的，況且還有後期的舊改加成。作為在主城和高新上班的白領，除卻二手的心理因素，其實老破小也不是不能考慮。

所以，老破小不是不能買，但前提是地段、地段，還是地段。

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錦城房市，有房市才有房事。

作者：Leon

主編：王小貝

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