廣州樓市：老破小值得購買嗎？看看內行人怎麼說，別再入坑了

我是南哥，房產投資實戰派，最近一年持有的廣州房產累計2300W漲幅

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1、提問：南哥你好，如果預算兩百萬在廣州市區買二手房，需要交通便利，是買地段好的大點的樓梯房，越秀區可能近三十年的樓齡，還是小點的電梯房，大概也只能買到二十年樓齡，自住為主，頭幾年想出租。電梯二手房看了下單價，荔灣區和海珠區還有些三萬多的二手房。天河市中心上班，通勤時間要考慮。也考慮買黃埔的房子，相對新且單價低點，但是出租率不知道如何？

回答：你好，老破小能不能買關鍵還是要看地段和價格的性價比。老破小存在的基礎，缺一不可，1、上車需求的擠壓。2、大量無法轉移的人口。3、低總價高得房率，低功能率。從這幾點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。由於廣州上車容易擠壓不強，且人口轉移。老破小無人接盤，並且中心在遷移，大多數都不執著於市中心地段，反而不斷往外擴散去選擇更新的品質更好的房子，廣州現在不適合買老破小。黃埔建議可以考慮，擴容後的新黃埔，產業最牛的行政區，宜居宜業未來看好，買房投資核心不是出租，最重要的還是房子本身的升值能力。目前外籍人士在廣州買房須在廣州居住1年以上，在廣州限購一套。但是貸款比較麻煩，二套房可以做2改1，首付3成即可。

2、提問：請問塘廈和清溪你更推薦哪裡？清溪華潤潤溪山和塘廈萬科朗潤園你覺得哪個盤更具投資價值？謝謝！

回答：清溪華潤潤溪山是一個新盤，價格2.1，但是我更看好二手的萬科朗潤園，微觀來看清溪本身的經濟發展與配套設施與鳳崗和塘廈有差距，屬於非熱門臨深片區，買入的話可能需要持有較長時間。

3、提問：南哥你好，在瀋陽生活，現想在廣州番禺周邊長期投資一套住宅，有朋友在番禺生活，一定程度上可幫忙代管，200萬左右一次性，無廣州房票，投資期限6-10年。相對於租金收入，還是比較看重房產的保值和增值能力，以及未來可出售變現的難易程度。目前看好北區的金輝優步大道，不知是否符合我的要求，可否入手？

回答：你好，金輝優步大道位於佛山北區，可以買距離廣州近，產業也不錯，有機會繼續漲，畢竟地鐵7號線延長線、廣佛環線等利好擺在那裡。另外還可以看看千燈湖和陳村，參考萬科水晶城、星英半島、太平洋國際花園。

4、提問：目前在廣州天河駿景有兩套房，其中一套自住，另一套二樓三房想近期出售，大概可獲500左右，所以想再花900左右買房，夫妻雙職工，目前年收80，有倆小孩小學三年級，還有個兩歲，想換越秀或天河北的學位房，但考慮到小升初學位的不確定性，且目前駿景小學也在天河口碑很好，只是擔心中學，所以又想只考慮投資價值，黃埔的富春山居或者一套廣州限購和一套非限購區域或者非限購區域的別墅，或者重新在駿景再買一套。

回答：如考慮置換現在是較好的時機，黃埔科學城的富春山居可以買，小區綠化好，景觀強近地鐵，自住投資都不錯。建議買限購區域，別墅自住可以買，投資就不建議，另外駿景已經有，可在其他地方投資，雞蛋不要放在同一個籃子裡。

5、提問：你好南哥，已付費諮詢。新人首問，我在四川達州有1套3房2005年的房，全款買，去年在東莞沙田鎮買了萬科的江南院子洋房1套4房，是貸款首付3成，現手上現金30萬，打算在東莞買1套房，需要怎麼湊齊首付，另外東莞哪個樓盤值得投資，鳳崗鎮哪個樓盤值得投資？

回答：你好，感謝付費諮詢。全款買房無槓桿，資金利用率低。可通過抵押達州房子貸出7成來。東莞可以投資松山湖、南城、塘廈、鳳崗都可以。鳳崗可參考大運城邦、恆大綠洲、嘉輝豪庭。

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