三季度全國土地市場監測：全國300城土地成交規模同比增長

本月觀點

• 9月全國300城土地成交規模同環比均有所增長，樓面價環比小幅下滑，一線城市成交規模同比顯著上漲：分城市能級來看，一線城市成交規模同環比均增加，市場熱度延續；二線城市土地成交量同環比波動較小，價格同環比齊漲，市場維持平穩；三四線城市成交量價同環比都有增長。

• 第三季度全國300城土地成交規模同比增長，但環比下滑，各線城市住宅用地成交規模環比均有下滑：宅地成交環比下滑，主要原因在於：①第二季度多個城市市場過熱引來新一輪的調控密集出臺，政府控制供地節奏；②「三道紅線」融資新規發布，房企未來融資難度加大，拿地熱情下降。

• 房企拿地方面，9月TOP20房企拿地金額和面積環比都有小幅下滑，主要是由於從政策調控、年度結算、開發角度考慮，進入下半年後拿地熱情下降。

• 9月房企拿地金額及面積TOP20集中度均有大幅提升，主要是由於「三道紅線」規則發布後，資金相對充裕的大型房企，尤其是國企，在融資和土地市場上優勢顯著；保利發展作為其中代表，9月大舉拿地，在拿地金額和面積排行榜中均排名第1 。

數據快報（月度）

9月全國300城土地成交規模同環比均有所增長，樓面價環比小幅下滑，一線城市成交規模同比顯著上漲：分城市能級來看，一線城市成交規模同環比均增加，但均價下滑明顯；二線城市土地成交量同環比波動較小，價格同環比齊漲；三四線城市成交量價同環比都有增長。

數據快報（季度）

第三季度全國300城土地成交規模同比增長，但環比下滑，樓面價環比下滑，一線城市成交規模同比顯著上漲：分城市能級來看，各線城市成交規模同比均有增長，其中一線城市增幅顯著；二線城市本季度受各城市調控新規影響，成交規模環比下降較明顯；價格方面，一線城市及三四線城市環比下滑較明顯；分用地性質來看，第三季度各線城市住宅用地成交規模環比均有下滑。

熱點政策匯總

9月，多個城市出臺新的調控政策，但主要針對住宅市場，土拍市場本月沒有新的政策出臺，僅有南京、瀋陽發布了對現有政策的補充。

全國各類土地市場市場情況（月度）

全國土地總體供應情況—月度

供應方面，本月全國土地供應規模較上月小幅回升，9月全國300城土地供應建築面積18146萬㎡，環比增加4.1%，同比減少3.6%。

全國土地總體成交情況—月度

9月多個熱點城市加大土地供應，土地市場成交規模環比增長明顯，同比基本持平。9月土地市場整體成交規模17542萬㎡，較上月增加18.8%，各類型土地成交均有所增加，其中，住宅用地成交量回升較明顯；成交均價方面，本月土地成交樓面價為2709元/㎡，較上月小幅下滑。

住宅用地成交情況-一線城市（月度）

一線城市土地市場供應、成交規模回升，樓面價下滑明顯。本月一線城市住宅用地成交建築面積330.38萬㎡，環比增加31%，但同比減少12.7%，各城市中，廣州拍地量顯著增加；價格方面，本月一線城市宅地成交樓面價大幅回落，一方面是由於優質土地供應減少，另一方面可能與「三道紅線」融資規則出臺，房企拍地積極性降低有關。

住宅用地成交情況-二線城市（月度）

9月二線城市住宅用地市場熱度維持平穩，供應規模和成交量價僅有小幅波動。本月二線城市成交宅地建築面積3760.8萬㎡，環比增加9.6%，同比增加22.1%，樓面價5274元/㎡，基本與上月持平；7月以來，多個二線城市由於市場過熱被住建部約談，因此各地政府通過加大非核心區域供地力度、修改土拍規則等方式控制供地節奏，維持市場平穩。

住宅用地成交情況-三四線城市（月度）

三四線城市土地成交規模回升明顯，價格小幅上漲。9月三四線城市宅地成交建築面積5247.46萬㎡，環比大幅增加42%，同比增加7.7%，樓面價小幅上漲至2874.89元/㎡。

商辦用地成交情況-一線城市（月度）

9月一線城市商辦用地供應大增，成交規模維持高位，樓面價下滑較明顯。本月一線城市商辦用地供應達到上月的近兩倍，成交建築面積為120.58萬㎡，環比小幅下滑10.6%，但依然保持高位，樓面價6966元/㎡，價格回落明顯。

商辦用地成交情況-二線城市（月度）

9月二線城市商辦用地供應回落，但成交量顯著增長，樓面價大幅提升。本月二線城市的商辦用地供應顯著回落，供應建築面積607萬㎡，成交規模增長較明顯，達到707.06萬㎡，環比增加38.2%；成交樓面價2776元/㎡，為下半年以來首次價格上漲。

商辦用地成交情況-三四線城市（月度）

9月，三四線城市商辦用地供應成交規模回升，樓面價小幅下滑。9月三四線城市商辦用地供應建築面積1132萬㎡，成交建築面積994.49萬㎡，環比增加57.5%，本月成交樓面價1584元/㎡，較上月小幅下滑。

全國各類土地市場市場情況（季度）

全國土地總體供應情況—2020年第三季度

土地供應方面，第三季度全國300城土地供應規模較上一季度小幅回落，供應面積55706.68萬㎡，環比下降7.9%，但同比增加4.6%；1-3季度累計來看，雖然第一季度土地供應受到疫情影響較大，但第二季度以來各級政府加快供地，前三季度累計土地供應超越去年同期。

全國土地總體成交情況—2020年第三季度

從第三季度成交數據來看，在經歷二季度土地市場全面回溫之後，第三季度土地市場成交量價小幅回落，但依然高於去年同期；第三季度土地成交面積50641萬㎡，環比下降2.7%，但同比增加13.1%；前三季度300城累計土地成交規模13.34億㎡，同比增加6.5%，多個城市在經歷第二季度的土拍熱度高漲之後，快速出臺各類調控政策防止市場過熱，三季度土地市場熱度較平穩。

住宅用地成交情況-一線城市（2020年第三季度）

第三季度一線城市住宅用地成交規模環比明顯下滑，前三季度成交規模遠超去年同期；本季度一線城市住宅用地成交建築面積984萬平米，環比減少22.4%；樓面價達到18461元/平米，環比上漲較明顯；前三季度整體來看，一線城市住宅用地成交面積2966萬平米，同比增加43.94%，樓面價7266元/平米，同比上漲13.05%；前三季度一線城市住宅用地成交規模大漲是由於疫情過後，房企調整投資策略，加重一線城市投資比例，土拍競爭激烈一定程度上推動了政府加快供地節奏，防止市場過熱。

住宅用地成交情況-二線城市（2020年第三季度）

二線城市本季度住宅用地成交體量小幅回落，基本與去年同期持平，前三季度累計成交規模同比小幅增長；第三季度二線城市住宅用地成交面積10780萬平米，環比減少18.4%，樓面價5891元/平米；前三季度二線城市累計成交2.93億平米，同比小幅增加5.65%，土地樓面價基本穩定；本季度多個二線城市發布新的調控政策，土地市場熱度整體表現趨於平穩。

住宅用地成交情況-三四線城市（2020年第三季度）

本季度三四線城市住宅成交規模小幅回落，但超越同比，樓面價小幅回落，前三季度累計成交規模同比小幅增長：第三季度三四線城市住宅成交面積13961萬平米，較上一季度小幅回落，但同比增長19.2%；前三季度累計來看，三四線城市成交面積3.51億平米，同比小幅增加3.95%，樓面價2998元/平米，同比增長10.09%；三四線城市市場恢復速度較慢，成交規模同比增速在第三季度首次回正；樓面價明顯上漲是由於房企在三四線城市的投資開始趨于謹慎，更傾向於選擇強三四線城市的較核心地塊進行投資。

商辦用地成交情況-一線城市（2020年第三季度）

第三季度一線城市商辦用地市場成交規模保持較高位，前三季度成交規模遠超去年同期，樓面價下滑：第三季度一線城市商辦用地成交規模為301.2萬平米，環比小幅下滑，但較去年同期倍增，樓面價8924元/平米，小幅回落；前三季度累計成交面積為909萬平米，同比增加105.8%，樓面價8903.5元/平米，同比降低15.1%；本年一線城市商辦土地成交規模大漲，主要是由於核心城市投資機會受到較多關注，樓面價下滑是由於第一季度成交土地多位於遠郊，拉低成交價格。

商辦用地成交情況-二線城市（2020年第三季度）

第三季度二線城市商辦土地成交量明顯下滑，前三季度累計量價齊跌；第三季度二線城市商辦用地的成交面積1761.9萬平米，環比顯著減少24.6%，同比下滑11.4%，樓面價2436元/平米，較上一季度小幅下滑；前三季度二線城市商辦用地累計成交面積5447.7萬平米，同比減少6.18%，樓面價2480元/平米，同比下滑3.06%。

商辦用地成交情況-三四線城市（2020年第三季度）

本季度三四線城市商辦用地量價齊升，前三季度成交量價小幅超越去年同期；第三季度三四線城市商辦用地成交面積2865.7萬平米，環比有所回升，與去年同期基本持平，樓面價1452元/平米，環比顯著上漲；前三季度累計來看，三四線城市商辦土地成交面積6865.7萬平米，同比增加7.44%，樓面價1452元/平米，與去年同期基本持平。

全國各類土地溢價率走勢（月度、季度）

住宅用地溢價率（月度）

9月全國住宅溢價率均有下滑。其中，一線城市住宅用地溢價率大幅下滑，降至5.07%，成為今年一線城市宅地月度成交溢價率最低點；二線城市及三四線城市宅地成交溢價率分別下滑至12.73%和17.99%，均為2月以來月度溢價率最低點；成交溢價率顯著下滑與「三道紅線」融資規則出臺有關，房企預計未來融資難度加大，參拍積極性明顯下滑。

商辦用地溢價率（月度）

9月各線城市溢價率普遍維持低位：本月一線城市商辦用地基本為底價成交，溢價率僅為0.16%；二線城市商辦用地溢價率小幅提升至3.69%；三四線城市溢價率小幅提升至8.26%。

住宅用地溢價率（季度）

本季度一線城市宅地溢價率持續上升，二線及三四線城市溢價率小幅下滑：房企投資目光向一二線城市集中，一線城市土地市場持續升溫，雖然9月一線城市溢價率已經有所下滑，但就第三季度而言，溢價率持續攀升；而二線城市及三四線城市土地市場熱度在各地不斷出臺的新調控政策中開始逐漸降溫。

商辦用地溢價率（季度）

本季度一線城市商辦用地多為零溢價或低溢價成交，溢價率處於較低水平；二線城市及三四線城市商辦用地溢價率本季度小幅回升；整體來看，各線城市商辦用地溢價率整體處於低位。

上市房企拿地排行榜

9月上市房企拿地金額與面積TOP20排行榜

本月上市房企拿地TOP20排行榜中，保利發展以332.65億元的拿地金額、以及533.89萬㎡的拿地建面，在拿地金額榜和面積榜均排名第1；TOP20房企合計拿地金額2178億元，合計拿地建面3840萬㎡。

1-9月上市房企累計拿地金額與面積TOP20排行榜

1-9月累計上市房企拿地TOP20排行榜中，保利發展以1349.57億元的拿地金額排名金額榜第1，中國恆大3971.44萬㎡的拿地面積在面積榜排名第1；TOP20房企合計拿地金額16506億元，合計拿地建面30022萬㎡。

TOP20上市房企拿地集中度

本月TOP20上市房企土地成交金額及面積環比均小幅下降，同比均上漲，集中度同環比均有大幅提升；1-9月累計來看，TOP20拿地集中度與去年同期基本持平；9月房企拿地金額及面積集中度大幅提升主要是由於「三道紅線」規則發布後，資金相對充裕的大型房企，尤其是國企，在融資和土地市場上優勢顯著。

9月TOP20房企本月土地成交金額2178億元，環比減少2.25%，同比增加43%，拿地金額集中度為81.67%，同環比均有顯著提升；TOP20房企本月土地成交面積3840萬㎡，環比減少1.68%，同比增加23.8%，拿地面積集中度為80.03%，同環比均有顯著提升。

1-9月累計來看，TOP20房企合計拿地金額16506億元，合計拿地建面30021.6萬㎡，與去年同期相比，金額增加8.4%，面積減少10.47%，集中度與去年同期基本持平。

入榜品牌房企拿地佔比

本月入榜品牌房企拿地金額佔比同環比均有增長；拿地面積佔比同比上升但環比小幅下滑。

從成交金額來看，本月入榜品牌房企13家，與上月持平，入榜品牌房企依次為保利發展、萬科、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團、中海地產、融創中國、華潤置地、中國恆大、新城控股、中南建設、金地集團和旭輝集團，入榜品牌房企金額佔比80.94%，同比、環比均有上升。

從成交面積來看，本月入榜品牌房企13家，較上月減少1家，入榜品牌房企依次為保利發展、碧桂園、招商蛇口、萬科、融創中國、龍湖集團、中國恆大、新城發展控股、綠地控股、華潤置地、中海地產、金地集團和華夏幸福，入榜品牌房企面積佔比81.98%，同比上升但環比小幅下滑。

典型房企分析——保利發展：財務狀況良好，大舉拿地

9月，保利發展以332.65億元的拿地金額、以及533.89萬㎡的拿地建面，在拿地金額榜和面積榜均排名第1，而且在1-9月累計拿地金額排行榜中同樣排名金額榜第1，今年以來保利在投資方面大舉拿地，1-9月累計拿地面積同比增加24.8%，拿地金額同比增加24.5%；近期監管部門出臺「三道紅線」融資規則後，大部分房企由於債務槓桿過大未來融資難度加大，紛紛放緩拿地擴張步伐，而保利地產作為業內為數不多財務狀況全部符合紅線以內標準的房企，優勢明顯，新規的發布反而使保利在投資拿地時擁有更多主動權。

註：

1、本報告研究數據均來自2020年10月27日的資料庫數據；

2、全國數據範圍是特指同策研究院選取的300個樣本城市，並分類為一線城市、二線城市和三四線城市；

3、土地成交和供應數據僅包含市本級數據，不含下轄縣市

4、本文中拿地面積、成交面積一般指規劃建築面積；

5、土地屬性包括住宅用地、商業/辦公用地、工業用地及其他用地；

6、品牌房企範圍為2019年全口徑銷售金額排名全國前20的房企，包括：保利發展、碧桂園、中國金茂、華潤置地、華夏幸福、金地集團、龍湖集團、金科股份、綠地控股、融創中國、世茂房地產、中梁控股、萬科、新城控股、旭輝集團、陽光城、招商蛇口、中國恆大、中海地產、中南置地

-END-

更多新聞時訊歡迎關注

同策研究院今日頭條號！