11月起房價或「全面下跌」？內行：4個條件下，房價或不得不降

不管是樓市處於上升期還是下行期，每年的「金九銀十」都備受業內的期待，但最近兩年這個所謂的傳統旺季早已「旺季不旺」。據諸葛找房數據研究中心發布的100城二手房報告顯示，今年9月房價下跌個數為45個，10月份達到51個，超過一半。再以樓市的「風向標」深圳為例，10月新房成交環比下滑5.2%，這是自今年5月以來首次環比下降；二手房成交環比下滑42.8%，已經連續3個月呈現下滑的態勢。

傳統旺季不斷落空，房地產逐步告別盛況，背後受到了很多因素的影響，主要表現在以下三點：一是從政策導向看，房住不炒成為了長期定位，房價失去了繼續大漲的基礎。二是從供需關係來看，炒房團全面撤退，剛需買房意願下滑，樓市活躍度進一步降低，樓市進入到供大於求的局面。三是央行、銀保監會等監管部門加大了對資金流入房地產行業的監管力度，目前房企普遍面臨資金壓力，房地產失去了繼續擴張的動力。

這種局面下，房企普遍選擇了降價「投降」，「價格戰」已經打響

在調控政策不斷收緊，住房供求關係轉變，融資壓力增加的環境下，房企開展了大規模的營銷活動，紛紛選擇了降價「投降」。在剛剛過去的「金九銀十」期間，恆大、碧桂園、萬科、世茂、富力等不少房企都通過特價房、額外優惠、低首付等形式來吸引購房者，以期衝刺全年業績。比如，恆大全國樓盤全部7折出售，碧桂園線上秒殺一口價，富力百億補貼購房等等。

除此之外，具體到不同城市之間來看，也可以明顯感受到當前樓市的低迷。根據國家統計局發布的9月份商品房銷售價格情況顯示，二手房當中共23城的房價跌回到了一年前，天津、濟南、青島、鄭州、石家莊、太原、煙臺等城市都位列房價下跌榜單之中。

房企之間不斷角力，房價在各地出現下跌，這是剛需最期待看到的事情。但是，有一點不可否認，雖然目前房價已經處於下行通道，但整體仍舊處於非常高的水平，買房子依然不是一件容易的事情。因此，面對目前的房地產行情，不少持幣觀望的購房者更加糾結了：到底是現在買房還是應該再等等呢？接下來房價還有沒有進一步下降的空間呢？

房企降價「投降」，房價下跌空間能有多大？開發商大佬明確「透底」

關於未來的房價下跌空間，一直以來，業內都是婆說婆有理，公說公有理。一部分人認為，房地產行業與國民經濟息息相關，涉及建材、家電等上下遊六七十個行業，一旦房價大幅下跌了，許多行業都會崩潰，所以房價下跌的空間並不會太大，目前的跌幅基本已經到底了。但是，另一部分人則認為，目前全國人均住房面積已經達到40平方米，住房總量已經足夠了，再加上房價水平遠遠超過了居民的收入水平，所以房價繼續上漲的動力明顯不足了，接下來房價仍將會繼續下行，至少下跌到2015年左右才是正常的。

關於這個問題，兩位開發商大佬明確透了底。SOHO中國董事長潘石屹表示：20%就是中國房價的最低限度。如果房價下跌水平超過了這個數值，絕大多數的房地產公司都將不復存在。無獨有偶，融創董事長孫宏斌也給出了一個自己的答案：如果房價下跌30%，那麼房地產企業就都「死了」。根據潘石屹和孫宏斌的觀點來看，20%和30%的房價跌幅將直接關乎到房企的生存問題。

顯然，就現階段來說，房價下降的空間並沒有達到20%-30%的程度。如果去售樓處轉轉看看就會發現，有些樓盤確實給出了較大折扣，但對絕大多數房企來說，目前打折促銷的「噱頭」要大於實際的降低幅度，而且不少房企仍舊會選擇死撐硬抗，給出的優惠也是不痛不癢，甚至還不排除先提價、再降價的現象。如果不是內行人或者有特殊渠道，幾乎很難買到特別便宜的特價房。那麼，從11月份開始，房價還會繼續下跌嗎？

11月起，房價或「全面下跌」？內行預測：4個條件下，房價或不得不降。

房價降不降，降多少，決定性因素不在於房企，主要取決於市場和政策。雖然目前房企還能抗一抗，撐一撐，但內行預測：從11月份開始，房價或迎來「全面下跌」，4個條件下，房價或不得不降。

①房企之間競爭加劇，「價格戰」仍將會繼續。據億翰智庫統計數據顯示，截至2020年9月末，典型房企銷售業績目標完成率均值為70%，其中半數房企的目標完成率沒有達到70%，這意味著2020年房企的業績壓力已經全部集中到了第四季度，尤其是11月份、12月份等臨近年底的關鍵銷售節點，所以接下來房企之間的搶收節奏會進一步加快，以價換量將是常態。

②「三條紅線」發布：剔除預收款後的資產負債率大於70％，淨負債率大於100％，現金短債比小於1。對於房企來說，這意味著未來的融資環境不容樂觀，融資規模會進一步受到限制，在這樣的情況下，房企的現金流將會更加倚重銷售和回款，所以不排除更大規模的促銷活動出現。除此之外，監管部門還要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債的目標，這意味著未來3年，融資新規都將是懸掛在房企頭上的一把利劍。

③在「房住不炒」的長期定位下，當前一二線、三四線城市仍在加大調控力度，靠投資買房賺錢的空間越來越狹窄。在這種局面下，投資炒房客已經紛紛離場了，剛需購房者也開始變得更加謹慎和理性，樓市進一步迎來了買方市場，房地產進入到了供大於求的階段。顯而易見，為了加快銷售和回籠資金，為了完成2020年的業績目標，降價銷售不可避免。

④根據央媒《經濟參考報》報導，11月開始，房企將面臨2020年內的最大考驗，迎來年內最大的到期債務規模，高達1071億元。此外，明年還將會繼續迎來7500億的到期債務規模。不難看出，從11月份起，一直到2021年，巨額債務都將成為房企的一大挑戰。擱以前來說，房企尚且可以通過各種融資途徑來緩解債務壓力，但今年國家出臺了「三條紅線」新規，「借新還舊」的途徑已經收窄了，目前也只剩下以價換量一條路可以走了。

簡單總結一下：時間過得很快啊，還有不足2個月，2020年就要過去了。對於房企來說，這意味著2020年的「年終大考」即將來臨，受來自銷售、融資、調控、債務等4個方面的壓力影響，從11月份開始，房企的促銷力度不僅不會下降，反而還會繼續加大，在這樣的情況下，房價或許不得不降。換句話說，4個條件之下，噱頭式的營銷方式已經行不通了，真正的「降價潮」或將來臨。對此，你怎麼看呢？歡迎評論區留言討論。