2021年起，炒房客或全面消失？新政出臺，房價下跌底線已清楚

過去房價大漲的時候，炒房確實很掙錢，當時能夠選擇湊錢買幾套房子的，現在基本都實現了財富自由，當然也有一些大賺一筆瞎折騰的，最後把賺的錢又賠了進去。過去投資房產的人有賺有賠，但是還是賺錢的多賠錢的少，有些人買幾套房子掙的錢，是別人辛辛苦苦工作一輩子也掙不來的。

炒房逐漸變得無利可圖

有人問我：過去很多人依靠炒房賺得盆滿缽滿，我現在進入樓市還有機會大賺一筆嗎？我相信不只是一個人，只要是過去幾年沒買房子的人都想要進入樓市大賺一筆。但是如今的樓市已經發生轉變，現在加入炒房的陣營估計是無利可圖的。

我們都知道，炒房獲利的基礎是房價在短時間內大漲，看看現在的樓市，基本上以穩為主基調，根本沒有炒房客的獲利空間。當然如果手中有閒置的資金，又沒有好的投資手段，也是可以放入樓市的，不過一定要選好城市選好地段，也要做好長期投資的打算。

未來可能只有20%的城市房子是真正值錢的，選擇具有發展潛力的城市很重要；城市中可能只有20%的房子有投資價值，選擇城市中的優質地段也很重要。事實上未來炒房客會逐漸消失，剩下的是真正的投資者，他們都是一些有錢人，手中有大量閒置的資金，把資金放入樓市，長期來看，還是可以抵抗通貨膨脹的。

2021年起，炒房客或「全面消失」

現在的房子並非不能買，對於剛需購房者而言，只要遇到好的購房機會，隨時都可以上車，對於做長期投資的人來說，只要能買到有發展潛力的城市和黃金地段的房子，不說大賺一筆，至少還是可以抵抗通貨膨脹的。

對於炒房客而言則沒那麼樂觀，炒房客一般為了實現利益的最大化，會選擇槓桿投資，槓桿投資確實可以實現利益的最大化，但是也要承受很大的風險，房價上漲的時候確實可以實現收益翻幾倍，但是房價穩定或者下跌，炒房客的虧損同樣會翻幾倍。

在我看來2021年起，炒房客會「全面消失」，主要有以下幾個原因。

01.樓市調控一直不放鬆。

最近給我們的感覺就是全國的樓市調控次數很多，力度越來越大，本來今年的樓市境況並不好，加上現在國家的大力調控，確實讓房價幾乎沒有上漲的空間。有些炒房客和開發商期待國家會為了短期內刺激經濟而放鬆樓市調控，現在看來，炒房客和開發商的這種幻想要破滅了。

02.二手房越來越難出售。

炒房客面臨的不僅僅是房價問題，有時候房價也是無用，因為現在二手房市場可以用「有價無市」來形容。過去在炒房客的眼中，只要房價上漲就意味著掙錢，現在樓市的境況正在發生改變，除了擔心房價，還要擔心房子能不能賣出去。

現在開發商賣新房都還需要大力宣傳甚至是打折促銷，個人賣房不會像開發商那樣會宣傳，自然房子不好賣出去。從現在各個城市的二手房掛牌量來說，炒房客想把房子賣出去確實有一定挑戰。難怪有粉絲向我哭訴：光看見房子一路上漲，就是我的房子賣不出去！

03.未來炒房的成本越來越高。

炒房的成本主要有交易成本和持有成本，現在交易成本主要有契稅和增值稅，而持有成本就是物業管理費、維修基金、銀行貸款利息等等。事實上現在的炒房成本已經不低了，基於過去房價大漲，炒房客才能掙到錢，但是現在房價逐漸穩定下來，在這麼高的炒房成本之下，炒房客很難掙到錢。

未來炒房的成本只會越來越高，比如近幾年討論比較熱烈的房產稅，未來也會慢慢實施，這樣就是很大程度增加炒房客的炒房成本。有些人擔心房產稅會不會難以推進，這個真的不必擔心，房產稅的推進可能會遲到，但是不會缺席。

國家出臺新政策

近日央行和住建部聯合重點房企開了一個座談會，針對房企的融資，給房企劃出了三道紅線：

1. 剔除預收款後的資產負債率大於70%。
2. 淨負債率大於100%。
3. 現金短債比小於1。

當然這一新政策有過渡期，不會立即實施，這就給了房企回籠資金的機會。現在房企面臨的壓力還是很大的，很多房企都不符合條件，尤其是一些大型房企，資金壓力還是很大的。

這一新政策對樓市會有多大的影響呢？我認為最主要的影響就是房價。我們都知道房企的運營模式是高負債、高周轉，現在央行給企業融資劃出三道紅線，這就意味著房企需要快速回籠資金。現在房子並沒有那麼好賣，房企回籠資金並沒有那麼順利，因此某些房企大力宣傳打折促銷賣房，也有房企偷偷降價。

儘管有些人不相信房企打折促銷的套路，宣傳的7折，最後可能是9折甚至更高，但不管怎麼說，房企已經開始逐漸放下姿態，這也說明了房企急於降庫存，我認為今年房企所謂的打折促銷和降價可能都只是試探，如果賣得好，資金回籠情況不錯，後期就沒必要真的以價換量，如果說今年打折促銷的效果並不理想，未來三道紅線壓頂，房企也只能選擇降價促銷了。

房企降價促銷，底線是多少？

基於房企目前的壓力，以價換量是很可能發生的，很多人最關心的可能不是房企願不願意降價促銷，而是房價下跌的底線是多少？

融創的孫宏斌曾說過：如果房價下跌30%，那麼我們就都死了。在他看來，房價如果下跌30%以上，房企將沒有生存空間。房產大佬潘石屹也曾表達過自己的看法，認為房價最多下跌20%，從這兩位房產大佬的觀點中可以看出，房價下跌的底線應該就是20%到30%之間。

從房企的角度來說，房價下跌的底線是20%到30%，我相信不同的房企，資金實力不一樣，能承受的房價跌幅也不一樣，這個底線也基本上是房企降價促銷的最底線了。我記得最近有房企宣傳100萬的房子58萬就能拿下，我認為優惠力度不會有這麼大，可能會有優惠，但是優惠力度比宣傳的會小很多，在沒有逼到絕境之前，房企不會做虧本的買賣。

總結：

如今的樓市，對於開發商來說壓力還是比較大的，本來就有很大的債務壓力，現在又有央行「三道紅線」壓頂，未來房企降價促銷也是大概率的事情。

對於炒房客來說日子會更難過，我們都知道樓市調控的並不是為了降房價，主要就是為了穩房價，同時打擊炒房客，讓房子慢慢回歸居住屬性，未來樓市將沒有炒房客的生存空間。

對於購房者而言未來還是比較樂觀的，首先房價穩定了就沒必要急著買房了，可以減輕自己的購房壓力，同時現在開發商可能會有打折促銷，炒房客賣不出房子的話也會進行讓利給購房者，未來的樓市對於購房者來說利好還是很多的。