明年起，炒房客可能會慢慢退出，房價下跌底線找到了

看看現在的房價，又看看現在的工資水平，讓我不禁疑惑，現在買房子的人怎麼這麼有錢呢？可能這也是沒辦法的事，很多人不管房價高低都得想辦法去買房子，因為房子對於國人來說實在是太重要了，重要到可以影響一個人的下半生。比如現如今談戀愛、結婚、孩子上學和社會福利待遇等等都需要房子，所以很多人就算買不起房子也不得不硬著頭皮買房。現如今這麼高的房價，是什麼原因造成的呢？現在肯定不是因為供給小於需求了。

根據央行給出的數據顯示，城鎮居民家庭有96%都已經有房子，而且城鎮家庭戶均1.5套房子。從這個數據中可以得出兩個結論，一是住房已經過剩，二是住房資源分布不均衡。要知道，這個僅僅只是按城鎮家庭來算的，並沒有算農業戶口的人。現如城市中農村戶口的人還錢嗎？非常多，就比如筆者就是農業戶口，筆者的高中同學，一個班100多人基本上都是農業戶口，考上大學後基本上都留在了城市工作。所以，現在有房子的人很多，沒有房子的人同樣很多。隨著房價的不斷上漲，買不起房子的越來越多，而且是越來越買不起房子，而買得起房子的人呢？他們的房子越來越多。可以說，由於房價的不斷上漲，導致現如今貧富差距在極速擴大。

如果僅僅把房子當作一個金融產品來看，投資房子的收益確實很高。把房子當作一隻股票的話，那就是一隻20多年的大牛股。如果想實體商品中找到一個和房子價格漲幅相提並論的商品的話，那就應該只有豬肉的價格了。很多人知道後都調侃說，能夠打敗房價的就只有「二師兄」了。但是房子卻和豬肉不同，豬肉漲價了，人們可以選擇不吃或者少吃豬肉，因為豬肉不是人們的必需品，有很多可以代替的產品。而房子不同，雖然買不起房子可以租房，但是現在還沒有實現「租售同權」，而且談戀愛結婚也都需要房子。所以房子是人們生活中的必需品，暫時還沒有替代的物品。現如今，房價居高不下，買不起房子的剛需壓力非常大。就算有剛需買了房子，也是背負了巨額房貸，以後每個月的壓力都非常大，生活品質大大降低。可以說，高房價給很多人的生活造成了影響，降低了人們的幸福感。這種感受可能現如今很多年輕人都深有體會吧！

但是，房價真的會一直上漲下去嗎？如果這樣問，那些一直看漲房價的人可能也會冷靜下來思考。答案很明顯，不會。任何事情都是物極必反，房價上漲到一定高度也會開始下跌。其實咱們還是要回到最開始的地方來判斷房價是否還有上漲空間，那就是房子到底是用來幹嘛的？房子是給人居住的，就算是被賦予的學位、福利待遇等附加屬性也是需要人來享用。所以人口才是最終決定房價是漲是跌的因素。但是現在的事實是人口紅利正在慢慢消失，不少城市已經出現房多人少的現象，住房資源供大於求。大量房源現如今還都集中在炒房客手中，但是隨著國家對房地產行業的調控政策不松反緊的大環境下，房價走勢越來越穩定，房價過高的區域也開始慢慢回調。

對於投資客來說，投資房子就是為了掙錢，現如今房價不漲反跌，房子持有成本也越來越高，比如房貸利息、資金成本、物業費、買房成本和折舊，未來還可能出臺空置稅和房產稅，這導致現在他們持有房產時間越久，虧損越多。就比如筆者的一個朋友，在2017年買了一套房子120㎡，現在近4年過去了，房價每漲反而降了1000元左右。現在想賠錢轉售出q去，就算是標價比自己買時的價格低1000元，也是沒人諮詢。房產中介告訴他，想賣房可能還要再降1000元。我這個朋友4年下來還的房貸利息近20萬，加上契稅、維修基金、物業費成本已經超過了25萬元。沒有算首付和還的房貸的資金成本，就算存到銀行利息也得有6萬左右。現在如果再便宜2000元出售，那麼我這個朋友差不多虧損了近55萬元。可見，炒房虧損也是非常誇張的事情。

這一輪調控政策從2016年9月開始到現在已經整整4年，在這期間不斷傳出調控政策放鬆的消息，也有一些當地政府不斷試探調控政策的3底線，但是國家一次又一次地強調「房住不炒」。特別是今年以來，在房地產行業遇到了空前的困難期，大部分人都認為調控政策會放鬆時，國家不但再次強調「房住不炒」的基本政策，還再度收緊了部分城市的調控政策。可見，短時間內房地產行業的調控政策是不會放鬆了，那麼這對於炒房客來說這可不是一個好消息，意味著房價還會像這兩年的走勢那樣再走幾年。所以明年的房價大概率和今年的房價走勢差不多，繼續慢慢回調。那麼炒房客也會和今年一樣大規模拋售自己多餘的房子。二手房流入市場，這也是房地產調控政策的目的之一。

其實不但如此，央行和住建部最近給房企融資劃定的「三條紅線」：「剔除預收款後的資產負債率大於70％」、「淨負債率大於100％」、「現金短債比小於1倍」。觸發「一條紅線」就限制有息債務5%，如果觸發3條，開發商將不再新增有息負債。這個政策對於現如今的房企們來說真的是一個火燒眉毛的事情。房企現在必須得在這個政策開始實施之前加快回籠資金來降負債，現在融資已經只能解決房企目前資金鍊緊張的問題，卻不能降低負債率。所以現在房企只能通過降價促銷賣房回籠資金來降負債，而這也不是短時間內就可以解決的事情。在房企們都降價促銷時，當然避免不了競爭了。所以，在今年最後幾個月和明年，可能房企降價促銷的力度會越來越大，也就是明年的房價可能會比今年更低一些。

那麼，房價到底能下跌多少呢？現在的房價雖然在下跌，但是下跌幅度並不大，和以前房價上漲時根本沒法比。很多人都非常想知道房價到底能夠下跌到什麼地步。關於這個問題中國董事長潘石屹曾公開說，房價下跌不能超過20%，如果超過了20%，那麼大多數房企都將難以為繼。萬達集團董事長王健林也曾說，房地產行業的平均利潤水平就在20%左右，也就是說房價下跌超過20%時，房企們就會虧本。另外，融創集團董事長孫宏斌也在2019年的業績發布會上說，如果房價下跌超過30%，那我們就都死了（這裡的我們指的是房企）。從這可以看出，房價下跌的底線應該就是20%，像恆大地產的「7折」和「7.5折」促銷活動，大家都明白，實際折扣沒有這麼大。

當然了，這些都是房企老總說的話，也都是建立在房企們不虧本的前提下說的底線。但是其他行業做生意都是有賺有賠，為什麼房地產行業就只準掙錢呢？所以，隨著調控的持續不斷深入，未來房企也有可能出現虧本賣房的情況。特別是現如今資源收縮的三四線小縣城，這裡住房資源已經嚴重過剩，當未來房多人少現象嚴重時，房子賣不掉租不出去。那時，房價下跌可能就會出現不計成本的現象。

總結：根據現如今的樓市行情和調控政策，明年的房價走勢其實已經很明顯了，就是在政策的調控下房價以穩定為主，房價偏高的區域穩定回調，當然也會有經濟發達區域城市房價上漲的現象。但不管是上漲還是下跌，都將是以穩定為主。在這裡，筆者需要提醒讀者們，對於資源收縮、人口不斷流失的小城市，現如今房價可能是不降反漲，這本身就是一個反常現象。未來這裡的人口會不斷減少，但是房子卻是越建越多，那麼，未來房子給誰住、買給誰呢？所以，對於這類城市，未來房價下跌的底線在哪裡，誰也說不好。

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