文化地產的發展商業模式

2020-10-14 特色地產智囊

一、文化地產的概念。

文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建築設計、園林景觀、營銷體系、物業服務等的系統工程。

在住宅地產領域的「家族地產」模式，商業地產領域的 ＭＡＬＬ」模式，工業地產領域的「經濟生長」理論，園區地產領域的「文化軸心」理念等都是文化地產理念的延伸和實踐。它們是集文化主題園區、文化街區、文化經濟產業園區等為主體的文化功能型地產，是把文化、產業、 地產三者有機結合、相互促進的商業模式。

二、文化地產分類。

１.文化旅遊地產；

２.文化影視地產；

３.文化商業地產；

４.文化體育地產；

５.文化創意地產；

６.文化產業地產。

三、文化地產應具備的特徵。

１.明確的「文化」主題；

２.完善的「服務」體系：

３.合理的「功能」配套；

將文化、功能、服務的概念完美地融合到一起，從而引起目標人群的消費衝動。

四、文化地產的成功商業模式。

模式是一種可盈利的方法，是文化地產項目核心競爭力的主要源泉。文化地產的經營需要高度重視商業模式的發現和改進。

１.以企業為主體，把企業作為整體價值開發的商業模式。例如，萬達廣場塑造的是萬達企業的整體價值，然後全國連鎖，選址後即使很偏僻照樣迅速帶動人氣。

２.產業鏈經營的商業模式。中國的主題公園主要是賣門票、賣硬體，迪斯尼的主題公園是整個產業鏈搞旅遊，搞影視，搞娛樂，搞餐飲，搞衍生產品，就是一個產業鏈。國內 的橫店影視城也是一個成功案例。

３.產業鏈形態的產業集聚。如各地以書畫、出版業、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產業園，類似文化產業的「義烏小商品城」。

４.能夠持續化、品牌化的快速連鎖複製模式。如星期八小鎮、酷貝爾等兒童體驗項目。

５.組合混搭的商業模式，是文化產業跟其他相近產業融合載入文化地產的商業化模式。比如說文化旅遊地產華僑城、宋城等。

６.高專業化發展的商業模式。如張藝謀的「印象」系 列。

７.對原有地產性質進行變更，重新定位業態、主題，進行改造或升級。如北京798創意園、廣州Ｇ５。

８.「訂單地產」模式。啟示來自商業地產的經典運作項目萬達廣場。

五、商業性文化地產成功運作的關鍵要素。

文化地產歸根到底是一個商業項目，一定要借鑑、依照 商業地產的市場化、商業化方式進行開發運作。

１.理念決定成敗：文化地產一定要樹立以文化帶人氣、提地氣，以一種「無心插柳柳成蔭」的心態發展傳播主題文 化，打造地產價值，得到經濟回報。

２.要規劃更要策劃；從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到後期的競爭力經營管理、物業增值 等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。

３.整體布局事關開發成敗。

４.招商成功不等於萬事成功；商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利並不代表今後一切都順利。

５.商業地產開業需要好策略；開業必須講究策略和時機，急於求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需 要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制 宣，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

６.商業地產需要複合型團隊。

７.以市場為導向重視培育商場。

８.訂單商業地產並非「靈丹妙藥。

９.商業地產策劃不可紙上談兵。

10.增強事前風險防範意識。

六、小結。

１.地塊功能定位和分區域進行多方面、多功能、全面的定位是項目成功的關鍵。

２.文化地產主題文化產業的選定要充分考慮國家、當地的政策傾向和社會發展需要及當地自然條件、人力狀況、經 濟環境等因素。

文章來源：文化景觀集團

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；

2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；

3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；

4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；

5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。

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