商業模式：養老地產模式分析

養老地產如何建立和創新，是養老產業發展的重點。

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我們今天和大家一起說說養老地產的商業模式。養老地產顧名思義是地產和養老的結合。

首先我們說說什麼叫養老？一般養老是家庭養老或者養老院養老。

傳統的養老是居家養老，養兒不孝是依靠，這是家庭養老的思想。

養老院最基本的含義是擁有一個服務平臺，通過租房子的方式來獲得房子，然後組織人，形成一個服務體系，對老人進行養老的服務，這是養老院的概念

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養老院的概念過渡到養老地產要發生什麼變化呢？從養老院到養老地產，實際上就是將養老院的房子由租賃購買改成徵地和開發。

傳統地產的高成本

在傳統的養老的概念，引入了房地產的開發和建設的概念，由於需要房地產的開發和建設，需要土地的徵集，房地產的建設以及裝修的問題。加上養老會發生很多的變化。具體來說，包括

第一，拿地。通過社會關係要拿著土地，或者招拍掛拿地，一靠關係，二靠資本。

第二，施工。有施工費，資金支持。

第三，裝修。完善內部設施的過程。

以上環節需要社會關係拿地，需要土地的徵地費，需要房地產開發費，成本算是比較高的。

養老地產的政策價值

引入了養老地產的概念，改變了地產的格局。一是國家就養老地產有優惠政策，土地的價格少，價格降低，政府在徵地環節給予了相應的減免。包括一些便利的措施。使得傳統的徵地變得容易，同時銀行可能還會給予一些資金的支持。

這樣的話，將地產開發和養老結合，能獲得由於銀行融資帶來的好處，由於土地這種價格降低帶來好處，由於政府支持帶來的好處，這就是首先呢我們開發養老地產的特點。

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由於是養老地產的特點能夠政府的土地的批覆上，在開發，後期的運營，獲得相對比較多的土地的額度，也使土地開發商能夠通過額外的土地額度獲得利潤。

從這種土地利潤中能夠獲得一部分收益作為利潤，另一個收益來補貼養老地產。所以這也是養老地產之所以被大家喜歡的一個很重要的原因。

由於養老地產是單純投入，國家的老齡化需求，國家需要，投不起。因此產生養老地產的概念。以房地產商，開發養老地產和商業地產，利潤分配，部分是地產利潤滿足地產商，部分利潤支持以後養老產業發展，這就是很多人為什麼願意做養老地產的原因。

在這個基礎上再進一步的做的話，在養老的過程中，對養老的設施，進行創造性的開發，比如說我們可以引入養老的服務，可以引入養老的休閒，做出一些養老的生態。比如說可以做出養老的醫療啊，醫院結合。括養老的小產權房，這就有可能養老地產的通過一次銷售的方式，或者長期租賃的方式使養老地產得到新的收益。這又是一次盈利的機會。

通過養老的服務獲得企業的品牌知名度，引起了社會的關注，這樣的話養老為公司的價值提升做出了貢獻。

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養老地產，我們總結一下。

第一，從地產角度來說，是土地建設開發過程，包括土地徵用，土地開發，房屋建設，房屋銷售的幾個環節。

其實每個環節都是有困難的。投入時需要放土地徵用費和建設費，消耗資金大。銷售環節，面臨市場的競爭和價格的波動。另外總的形勢土地會越來越緊缺，徵地會比較難。引入了養老地產以後，形成一家完整的商業模式。

第二，就是以養老的名義，可以拿更多的地，以房地產開發的子的部分利潤去補貼養老地產。

第三，將養老地產的服務引入形成養老收益，形成養老產業，可以獲得持續性的現金流，也可以形成這種養老的品牌。如果再做的好的話，可以賣一部分小產權房給這個養老的人，這樣的話就可以形成一個更好的養老的收益。

這是今天我們對養老產業的理解。