鄭州樓市崩盤？你想多了

2020-11-13 聊宅



最近鄭州因為降價這個事，一直被廣泛關注。


有關於降價潮的討論也是層出不窮，更是有一部分人說鄭州樓市開始崩盤了。


因為房價呈現一定的落差，口口相傳的5XXX元/㎡、7XXX元/㎡的特價房源，讓一些人找到了情緒宣洩的窗口，鄭州樓市崩盤的聲音就出來了。


但是鄭州樓市真的就已經變得如此不堪了嗎？


答案當然是不是的，以偏概全，只會誤導更多人對於鄭州樓市的看法。一個勁的唱衰，也不利於鄭州樓市的健康發展。

什麼是崩盤？


首先我們先來了解一下，什麼是崩盤。


崩盤實際上是股市用語，專業術語的意思是指當現有的股民全部被套，沒有新股民入場，當被套的股民開始只知道割肉賣股票，而不肯買股票時，造成的惡性循環，持續下跌，最終造成股市關門的現象。


簡單的解釋一下就是，你花了10塊錢買了一筐蘿蔔，本來想囤貨後漲價後高價賣出，但是第二天到市場上一看，已經跌到5塊錢一筐了，本想說先再囤兩天，等漲了再賣，誰知等過幾天再去市場一看，全部都是1分錢一筐了，大家都在賣，沒有買家了，這時候才是崩盤。不管貴賤，無人買。


這一詞用在樓市上的話，就是說沒有新業主入場的持續下跌，才是崩盤。


舉個明顯的例子，就是東北鶴崗才叫崩盤，白菜價也無人問津。


然而鄭州是這種情況嗎？顯然不是的，鄭州在房價下降後，迎來的是什麼狀態，各售樓部人滿為患。



以這樣的狀態，來說鄭州樓市崩盤，絕對是以偏概全的。

鄭州樓市現狀


實際上，現如今用一個詞來形容鄭州樓市非常準確就是——分化。


也就是說中遠郊確實存在大幅度的降價，但是中心城區段價值還是比較的穩固。中心城區即使是短暫的出現下跌的行情，隨著時間的推移，還是會往上走高。


我們從鄭州2020年1~9月，在主城與環鄭的開盤去化對比中，可以發現主城仍舊是主流，主城價值穩定是毋容置疑的一個事實。


（數據來源網絡資源整合）


雖然近郊曾經有過一段時間的漲幅，但是在長期的發展中，還是偏向下降。


比如，南龍湖2017年均價一萬上下，現在呢，9000多就能搞定；航空港區同樣大風颳的時候，均價一萬多，目前南港8000多的房子一大把。


而主城區就不一樣了，依靠先天的優勢條件，教育附加、醫療附加、商業附加、交通附加等為主成區的樓盤增添價值和保值。


尤其是到後期，主城區的新供土地越來越少後，這種分化效果會更加的明顯。

未來鄭州買房邏輯


實際上稍微留意一下都會知道，這次鄭州降價的樓盤主要圍繞在四環外，大多也是因為市場不好，開發商低價跑量，也在情理之中。



那之後的買房邏輯就需要圍繞在這幾點：


1、剛需或改善自住，認清自身需要，不要在意是否是抄底價格，買到合適的房子最重要，仔細做好規劃，選擇好的地段，思考居住環境，考慮是環境、交通、醫療、學區、商業等概念，適合自己的才是最重要的。


2、對於投資客或者炒房客來說，目前鄭州樓市處於橫盤期，加上調控力度嚴格，有構建完備的限購、限貸、限售、限價、限籤的五限政策體系，哪怕房價下跌了，買不成不還是白搭，就算買成了，如果跑不贏低風險理財產品，買了也沒用啊。


3、適當持有房產，儘量避開遠郊，注重流動性，學會對衝風險。遠郊盤的保值和升值都具有一定的不穩定性，當今疫情不確定的情況下，不要一股腦地把資金都投放到遠郊的樓盤上，還是需要注重資金的流動性。

未來鄭州樓市發展


當然，目前鄭州房價的下降只是短期的影響，不會對城市的基本面造成太大震蕩，也無關房價的根基。



鄭州短期的房價疲軟雖是事實，但是國家中心城市的實力也是不容小覷的，都說房地產短期看金融，中期看土地、長期看人口。


而鄭州市場發展的信心也來自人口流入，2019年全國主要城市人口增量排行鄭州位於第九，而基於城市定位規劃，鄭州測算到2035年鄭州人口將會達到1800萬人。


在人口數據上，鄭州遠期是沒有問題的，預計未來15年還有700多萬人口增量。


近期，鄭州躋身國家重要文化中心城市，並進入國家潛在重要綜合中心城市,在國家文化中心排名中，鄭州名次上升迅猛，由第20位上升13位至第7位，國家政策的扶持使鄭州經濟快速發展，經濟的穩定發展勢必也對樓市的發展有著積極的影響。


未來，只要人口流入穩定和經濟發展穩定，鄭州樓市崩盤的那天就不會到來。只不過在政策的高壓之下，橫盤期或許會長期持續。

結語


所以，現在不要危言聳聽，鄭州樓市出現崩盤的可能性是非常小的，現在一系列的降價行為也只是因為今年的形勢所逼，開發商需要快速回籠資金解決燃眉之急，還有一部分開發商是要處理尾盤，快速結案。


而且，這幾年鄭州大力發展經濟，只要有資金和人員流入這兩點支撐，鄭州後期騰飛的機率就一直在。

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