鄭州樓市上半年的「沒想到」與下半年的「不敢想」

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2020年，註定是打臉的一年。

世界銀行在最新《全球經濟展望》中說，今年是80年來最嚴重的衰退，幅度將僅次於上個世紀的大蕭條。

話音未落，納斯達克就創出新高，中國A股氣勢如虹。

疫情深重時刻，樓市成交量一度歸零。那個時候的主流敘事，是中國樓市藥丸。

沒想到深蹲起跳，4月份即恢復常態。

一眾磚家預測，因為海外疫情、外貿中斷，沿海外向型城市樓市要被打殘。

結果深圳率先突破，南京、東莞、寧波、上海、南通等沿海城市此起彼伏。

反倒是內陸城市不溫不火。

6月，另有一眾磚家預測央行要降息降準，結果央行紋絲不動。

不但不動，還要考慮退出寬鬆的貨幣政策。

高層在陸家嘴論壇上說，

「我們認為，疫情應對期間的金融支持政策具有階段性，要注重政策設計激勵相容，防範道德風險，要關注政策的「後遺症」，總量要適度，並提前考慮政策工具的適時退出。」

2

沒想到啊沒想到，剛踩油門就要剎車。

這屆的思路確實變了。不能再拿上次的4萬億刻舟求劍了。

在這樣矜持的貨幣政策下，整個樓市上演了冰與火之歌。

一部分城市漲聲一片、萬人搖號。另一部分不溫不火，甚至一潭死水。

恰好，鄭州就屬於後者。

在這一潭死水的內部，也充滿了兩極分化。

一是新房和二手房分化

上半年，新房均價竟然還有所抬頭。二手房則是一路向下了。

二手房掛牌均價下降，議價空間增大。在所有調價動作中，降價佔比超8成（數據來源：貝殼研究院）。

二是主城區和遠郊分化

主城區價格穩步抬升，價值回歸。

遠郊盤，也是價值回歸，只是方向不一樣。

2018年下半年鄭州三環內的新盤，主流的價格還是在1.5萬~1.7萬之間。

例如當時鑫苑國際新城高層均價1.4萬，而到了今年上半年，連三環外的綠都瀾灣都到了1.6萬了。

今年主城的新盤，都是朝著改善方向去的，大部分都在1.8萬以上。例如前幾天剛開盤的保利天匯，均價1.9萬左右。

如果要在三環內淘一套高性價比的樓盤，可以考慮一下中博城和建業盛悅府。

未來路上的中博城，二環內地段，目前均價1.55萬；五龍口的建業盛悅府，均價同樣在1.55萬左右。

三是房企的分化

大魚通吃，小魚出局，這在危機時刻變成了常識。

年後疫情甫一好轉，恆大就給同行們上了一場教科書式營銷課：交5000塊錢認購金即可享受75折優惠，募集了幾個億的無息資金。

而一些不太靈光的房企，則面臨無米續命的資金鍊風險。今年這樣的案例不少，房哥就不再點名了。

（數據來源：貝殼研究院）

3

根據冰山指數的數據，鄭州房價連跌一年半。

跌了這麼久，總該有些起色了吧。

沒想到啊沒想到，「人之道，損不足而益有餘」。

越漲越搶，越跌越沒人買。

根據貝殼的數據，二手房掛牌量從去年上半年的6萬套，直升至目前的10.4萬套，升幅高達73%。

這被當成鄭州供應量巨大的明證，進而成為房價下跌的論據。

然而讓人想不到的是，比鄭州掛牌量更多的成都和重慶，卻開啟了上漲態勢。

這又作何解釋？

這些年，市場只告訴我一個道理：市場不講道理。

在疫情和市場下行趨勢的雙重作用下，房企和購房者都好像沒睡醒的樣子。

去化率下降了，推盤量下降了，房企拿地不積極，溢價率也下降了。

進而，政府的賣地收入也下降了。

以前，巨頭們站著就把錢掙了，現在居然要彎下腰去撿錢，著實讓人心疼。

上半年推售的房源數量，比2019年同期大幅下降，平均去化率甚至腰斬。

上半年大鄭州土地市場成交1799萬㎡，住宅用地完成率僅為18%，供應量同比下降30%。

相應地，鄭州上半年賣地收入只有424億，比去年同期下降了27.89%。

在全國的排名也下降了，去年是13名，今年落到了18名。

如果賣地收入繼續下滑，地鐵建設恐要受影響，精細化改造恐怕也要受影響，這可咋整（憂國憂民狀）。

於是，在房住不炒的大政方針下，市府象徵性地拋出了幾個優惠政策：

• 房企拿地，土地出讓金可以晚繳；
• 5月出臺人才新政，非鄭州戶籍大學生買房不再審核社保和個稅，大學生買房政策進一步放開；
• 6月出臺契稅補貼政策。由於細則不明，鬧得滿城風雨。

幾個擦邊球打出後，市場復歸於寂。

唯獨不敢對聽者傷心聞者流淚的「差額稅」動刀。

現在全國有差額稅的，只剩北京和鄭州了。

依房哥看，咱就別和北京較勁了，咱有什麼資本和北京比呀。放低姿態，甘拜下風，就是饒恕自己。

否則，其它地市的兄弟都要不把鄭州放在眼裡了。

6月14日，南陽建業公園裡二期開盤，總價500萬左右的房源被搶購一空。

7月14日，正商去南陽拿了個地王，畝單價1186.38萬元，成功刷新了南陽土拍的每畝單價記錄。地塊就在建業公園裡旁邊。

沒想到啊沒想到，鄭州都要被南陽碾壓了。

4

下半年，鄭州樓市會怎麼走？

面對不講道理的樓市，預測就變成了打臉的伏筆。

房多的希望漲，沒房的希望跌，自媒體希望「漲也行跌也行，你別愣著不動啊」，總想爆個大新聞。

各路大神，有的看漲，有的看跌，有的看不漲不跌。

總有一個蒙對的。

房哥凡夫俗子一個，對於未來的走勢「不敢想」。

但日子還得過。牢記「儘量三環內、不出四環外、別碰遠郊盤」的原則，守正出奇，靜待花開。

鄭州房子供應量充足，該買則買，但千萬別因為焦慮而匆忙上車。

下半年，主城區的新盤不少，7月份就有20多個新盤入市。金水老城區、經開老城區、中原老城均增加不少改善新項目。

2020，註定是打臉的一年。

那麼，就讓我們拎出一句正確的廢話：
讓市場給出答案吧。