房價回到3年前，整體去化51%，鄭州樓市下半年還會繼續平靜嗎？

​最近有網友反映，自疫情以來自己的小區的房子在中介掛牌價掉得嚴重，一平降了兩三千。也有朋友反映，去年年底買的新房，今年售樓部又便宜了幾百。

「只有變化才是永恆的」，樓市充分踐行了這個真理。那麼鄭州樓市現狀如何，接下來的半年會有何走向呢。

讓我們先從港區樓市說起。

二手房是新房的感應器，郊區樓市是主城樓市的放大鏡。港區樓市的現狀就是整個鄭州樓市的縮影。

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2019年融創進駐港區開發融創空港宸院，純洋房一期均價12300-13000元/㎡，精裝，還送8萬車位券。此舉一出，震驚吃瓜群眾。因為當時周邊樓盤洋房毛坯就14000元/平。

後來融創空港宸院又聯合中介搞了一波分銷帶客，11500元/㎡起，很快清盤。

如果有一天融創不攪局了，那他就不叫融創了。不過不得不佩服的是，融創快速出貨的能力也使他避免了不少麻煩。

2019年鄭州樓市可謂是也無風雨也無晴，有人預測到2020年樓市或許會逐漸好轉，不過令人沒想到的是新冠疫情這個超大黑天鵝事件到來，使得2020樓市不僅沒有扭轉2019年不溫不火的勢頭反而掉頭直轉急下。

2020年7月，港區萬科美景魅力之城精裝8800多的特價房，相比之前的10500，每平直降2000元。

2015年萬科入市價格是6900-7400元/㎡，2016年是7000-7700元/㎡，到2017年房價就漲到10500-11500元/㎡，自2017起，項目在10600-11000元/㎡浮動，均價從來沒低於10000。但是今年的特價房直接將房價拉到3年前！

這一舉動就像主將的最後一聲號角。

散兵遊勇本來廝殺已久，戰場一片哀嚎，但是一聽到這聲號角，他們知道主將已高調加入戰鬥，頓時信心倍增，抖擻抖擻精神好再做一波掙扎。

除萬科外，北港布局較早，較為成熟的幾個樓盤價格都有不少回落。

中建森林上郡：

2016年首開6400元/㎡，2017年，9300-9500元/㎡，2018年，10200-10600元/㎡。

到了2020年，反而降到10350元/㎡。

豫發白鷺源春曉：

2017年，9300-10300元/㎡，2018年，10600-11000元/㎡，2019年，10800元/㎡。

2020年，房價又回到10300元/㎡跟2017年持平。

正弘中央公園：

2015年6100元-6500元/㎡，贈送10年物業費；2016年漲到10600元／㎡，2018-2019年房價10800元/㎡左右，目前均價10500。

永威南樾：

2015年6100-6300元/㎡，2016年從7500元/㎡漲到11000-13000元/㎡，2017年11000-12800元/㎡，2018年12000元/㎡，2019年11800元/㎡，2020年10700（毛坯），11500-12000 (成品)。

安納西莊園：

2016年9800元/㎡，2107年9500-10500元/㎡，2018年9800-10300元/㎡，2019年9800元/㎡，2020年9700元/㎡

2016年，全鄭樓市上漲，而北港正處於樓市拓荒階段，不少樓盤也順勢上漲，僅僅2016年下半年，北港房價直接從6-7千元級別，調到萬元大關。

其中正弘中央公園和永威南樾最典型，2016年下半年幾乎一天一個價格。

到了2017年，港區房價開始從高位回落，2018-2019年這兩年穩中微降，2020年依然在回落，有的樓盤已經回落到了3年前的水平。

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港區樓市是主城區樓市的清晰樣本。與港區相比，主城區樓市情況沒有那麼典型，但是日子也不好過。

榮盛祝福花語水岸：2017年均價12200-13200元/㎡，2020年均價約為12000元/㎡。

碧桂園西湖：2017年高層均價14500-15000元/㎡，2018-2019均價16000元/㎡左右，目前均價15000元/㎡。

謙祥興隆城：2017年均價14200-15200元/㎡，2018年15500元/㎡，目前均價14300元/㎡。

鄭州萬科的降價也不限於港區，主城區同步執行：

金水區萬科世曦：之前按照面積段最低16300元/㎡，最高19500元/㎡，目前6號樓特價低於16000元/㎡，價格甚至低於最差的9號樓；

二七區萬科大都會：之前價格12600 元/㎡，目前125㎡定向特價至10500-11000元/㎡，低於市場價1000-2000元/㎡；

經開區萬科溪望洋房：之前14000元/㎡ ，目前10500-11000元/㎡，低於市場價3000元/㎡；

不僅新房市場沒什麼大動靜，而且2020年上半年，鄭州土拍市場也沒大的看點，除了碧桂園搶奪楊金那次，就要追溯到1月份老經開福塔周圍的兩塊地了。

整體來看，今年鄭州樓市太平靜了， 而與這種平靜與全國其他城市的大火大熱形成一種鮮明的對比。

眾所周知，深圳熱了大半年，後來深圳領導到長沙交流後出臺樓市新政：落戶3年+社保/個稅36個月，夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數等。

而事實上除深圳外，全國樓市市場接力賽不斷「萬人搖」樓盤頻頻出現。

西安

紫薇東進16086人搶440套房，中籤率4%。

這是西安首個「萬人搖號」的樓盤。

南京

新華城 7952人搶16套房，中籤率2.1%

悅辰府 3143人搶88套房，中籤率2.8%

潤辰府 667人搶28套房，中籤率4.2%

成都

凱德卓錦萬黛22806人搶196套房，中籤率0.9%

川發天府上城40568人搶786套房，中籤率1.9%

自在軒12791人搶418套房，中籤率3.3%

最瘋狂的是杭州。

3月份

融創城 13542人搶471套房子，中籤率3.08%

保利和光塵樾17319人搶144套房子，中籤率低至0.83%

5月份

融創城8549人搶43套房，中籤率0.5%

世茂璀璨瀾庭5778人搶84套房，中籤率1.4%

萬象城幸福裡18739人搶 524套房，中籤率2.8%

6月份

萬象城幸福裡 18740人搶524套房，中籤率 2.80%

遠洋西溪公館 59637人搶959套房，中籤率1.5%

杭州二手房也絲毫不示弱。單月二手房成交數據已經超過去年成交水平。

而與此同時，針對樓市過熱現象，杭州、東莞和寧波紛紛出臺相關政策，杭州還專門出臺相關政策，為搖號政策「打補丁」。

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看來疫情之後，樓市復甦的步伐並不同步，相比之下，鄭州市場暗淡不少。其中的原因有很多，根本原因還是鄭州人才吸引能力較弱。

一方面，鄭州購房者主要是省內客戶，購買力一般。（在重點城市中，鄭州省內客戶佔比最大）

另一方面，鄭州新房限售，二手房徵收20%差額稅，人才新政力度又不大，從政策上抑制了部分需求。

因此疫情之後，在沒有新的刺激下，鄭州樓市顯得有點萎靡不振。

從新房銷售數據上看：

截止到6月30日，今年上半年鄭州新房住宅銷售共計76042套，為近3年銷量最低。比2018年少了5萬多套，比2019年少了2.4萬多套。

從新開樓盤去化率上看：

2020年1-7月，鄭州開盤達109次，推貨量總計19673套，去化量總計10109套，整體去化率約 51%，

八月第一周，鄭州共計開盤加推7個項目約852套房源，整體成交約497套，整體去化也不超過60%。

而且這些開盤主要集中在主城區，主城區開盤89次，環鄭區域開盤19次；主城區推貨量16260套，環鄭推貨約3413套；主城約是環鄭的5倍。

郊區與主城區價差也在進一步拉大，2019年上半年是4358,2019年下半年是4560,2020年上半年則拉大為5526。

從二手房均價上看：

2020年7月，鄭州存量商品住宅整體均價為14,250元/平方米，較2020年6月份整體均價14,350元/平方米，環比下跌0.70%，同比下跌4.20%。

鄭州二手房均價在下降，而鄭州的鄰居西安則在上漲，7月西安存量住宅成交均價環比上漲0.44%。

貝殼研究院的數據更是顯示：與往年相比，鄭州主城區商品住宅同比供升銷降，均價同比下降，庫存微升，去化周期需15個月。

那麼接下來鄭州樓市還會繼續平靜下去嗎？

筆者認為大概率是的。

1，從其他萬人搶房的城市來看，政府很快出臺了限制政策，說明政府堅持「房住不炒」並沒有動搖，即便是今年不景氣的情況下，這根紅線都不能碰。鄭州跟進不了，也不能跟。

2，8月是樓市銷售淡季，從前兩周的推盤情況就可以看出。而接下來傳統「金九銀十」更多是營銷上的旺季，為緩解今年一整年的壓力，會有不少房企開始趁機打折銷售，完成一部分指標，房價不會漲。

3，新房二手房是對孿生兄弟，新房不振的情況下，二手房成交周期也依舊會拉長。二手房市場完全掌握在買方手中。

但是樓市的平靜對真正想買房的人來說並不代表是壞事：

1，如果市場下行期正好碰上自己需要買房，這也是好事。市場下行期間，選擇確實多了。

一萬三四的單價，以前你只能看管南、惠濟，但是今年你就可以上車濱河，中建觀湖國際三期算下來才一萬三千多。

2，港區雖然橫盤近3年，但是2016年買房的人99%還是賺的。所以放在更長的周期裡去比較，買房的時間有時候比房子本身更重要。

對鄭州而言，自2017年後樓市的泡沫每年都在被擠壓出去，2020年在疫情的助力下又狠狠使了一把勁。現在不下手，還等什麼呢，你真能知道樓市什麼時候會觸底反彈嗎？