中國消費者報訊（記者孫蔚）2020年是房地產市場分化加劇的一年。從貝殼找房大數據觀察，城市內部不同區域的二手房小區呈現不同特徵。從全國層面看，不同的小區在發生什麼變化？
2020年成交最快的十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 房成交周期（天） |
1 | 高興花園 | 上海 | 閔行區-春申 | 31 |
2 | 富友嘉園 | 上海 | 嘉定區-江橋 | 35 |
3 | 定慧西裡 | 北京 | 海澱區-定慧寺 | 36 |
4 | 萬科假日風景(公寓) | 上海 | 閔行區-莘莊 | 40 |
5 | 恆大新城一期 | 成都 | 溫江區-光華大道沿線 | 42 |
6 | 永樂東區 | 北京 | 石景山區-魯谷 | 43 |
7 | 匯融雪梨灣達令港 | 成都 | 新都區-大豐 | 43 |
8 | 豐莊十二街坊 | 上海 | 嘉定區-豐莊 | 51 |
9 | 侯一小區 | 大連 | 沙河口區-侯家溝 | 51 |
10 | 薔薇新村 | 上海 | 閔行區-春申 | 52 |
註：統計樣本池為2019、2020年成交套數均超過40套的二手房小區
二手房源的交易周期代表小區的流通性，上海的高興花園、富友嘉園及北京的定慧西裡小區的房源成交周期在40天以內，成交相對較快；位於榜單第10名的薔薇新村，房源成交周期在2個月以內，這些小區房源流通性較高，去化較快。
2020年二手房業主預期最強的十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 漲價房源佔比 |
1 | 佳兆業前海廣場一期 | 深圳 | 南山區-前海 | 81% |
2 | 信義嘉御山5期 | 深圳 | 龍崗區-坂田 | 80% |
3 | 鴻榮源·壹城中心第九區 | 深圳 | 龍華區-龍華中心 | 80% |
4 | 領航城領秀花園 | 深圳 | 寶安區-西鄉 | 80% |
5 | 招商瀾園 | 深圳 | 龍華區-觀瀾 | 78% |
6 | 風和日麗 | 深圳 | 龍華區-龍華新區 | 77% |
7 | 南光捷佳大廈 | 深圳 | 福田區-華強南 | 77% |
8 | 晶城 | 東莞 | 南城街道-石竹 | 76% |
9 | 招商觀園 | 深圳 | 龍華區-觀瀾 | 76% |
10 | 嘉寶田花園 | 深圳 | 羅湖區-筍崗 | 75% |
註：統計樣本池為2020年掛牌房源中業主調價房源量超過100的小區
二手房業主調價行為中的漲價佔比代表業主對房價的預期。掛牌房源中，漲價預期較強的小區主要分布在深圳、東莞，其中深圳的小區佔據9席。深圳、東莞經歷調控收緊後，市場成交雖有所降低，但業主端對於房價的預期仍較強，買房者議價空間相對較小。
2020年二手房在售房源最多十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 在售房源量（套） |
1 | 碧桂園太陽城 | 瀋陽 | 瀋北新區-道義 | 1049 |
2 | 卓越蔚藍群島 | 青島 | 城陽區-女姑 | 1046 |
3 | 融創萬達文化旅遊城御林 | 重慶 | 沙坪垻區-西永 | 958 |
4 | 中南世紀城北區 | 南通 | 崇川區-新城 | 873 |
5 | 星匯花園 | 杭州 | 臨安市-臨安 | 840 |
6 | 奧園國際城 | 瀋陽 | 蘇家屯區-會展中心 | 710 |
7 | 紅旗小區（淮河路） | 哈爾濱 | 道外區-先鋒路商圈 | 685 |
8 | 東方羅馬花園 | 西安 | 灞橋區-礦山路 | 676 |
9 | 華府丹郡 | 瀋陽 | 蘇家屯區-會展中心 | 667 |
10 | 融創維多利亞灣 | 青島 | 黃島區-黃島港 | 626 |
註：統計樣本池為截至目前貝殼平臺所有在售的二手房小區
二手房小區在售房源量代表小區的房源供應量，瀋陽的碧桂園太陽城、青島的卓越蔚藍群島小區在售房源量超過1000套，總供應量較大，購房者可選房源多，也在一定程度上代表議價空間較大。
2020年最能議價的十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 議價空間 |
1 | 東方太陽城 | 北京 | 順義區 | 8.4% |
2 | 玉田新村 | 上海 | 虹口區-曲陽 | 6.4% |
3 | 上元君庭 | 北京 | 朝陽區-奧林匹克公園 | 5.6% |
4 | 竹海水韻 | 杭州 | 餘杭區-閒林 | 5.2% |
5 | 港中旅·海泉灣 | 廊坊 | 燕郊-港中旅商圈 | 4.6% |
6 | 廣園雲苑新村 | 廣州 | 白雲區-景泰 | 4.5% |
7 | 牛街東裡 | 北京 | 西城區-牛街 | 4.4% |
8 | 春天大道 | 成都 | 溫江區-光華大道沿線 | 4.4% |
9 | 景泰新村 | 廣州 | 白雲區-景泰 | 4.4% |
10 | 匯僑新城北區 | 廣州 | 白雲區-新市 | 4.1% |
註：統計樣本池為2020年成交套數超過40套的二手房小區，議價空間=1-成交價/末次掛牌價
議價空間代表二手房成交價與買房業主最後一次掛牌價之間的浮動空間，在該榜單中，北京、上海、杭州、廣州、廊坊等多個城市小區均上榜，這些小區的多位於城市相對邊緣的區域，如北京順義區的東方太陽城，議價空間為8.4%，佔榜首。
2020年關注度最高的十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 套均帶看客戶（組） |
1 | 上東一號一期 | 成都 | 成華區-動物園 | 26 |
2 | 長虹和悅府 | 成都 | 青羊區-外光華 | 23 |
3 | 桂芳園五期 | 深圳 | 龍崗區-布吉大芬 | 22 |
4 | 上東一號二期 | 成都 | 成華區-動物園 | 19 |
5 | 復地優尚國際一期 | 西安 | 雁塔區-魚化寨 | 19 |
6 | 柏林愛樂三期 | 北京 | 朝陽區-常營 | 19 |
7 | 金陽易誠國際 | 成都 | 青羊區-外光華 | 18 |
8 | 中海凱旋門 | 西安 | 雁塔區-曲江 | 18 |
9 | 淺水半島三期 | 成都 | 成華區-八裡小區 | 17 |
10 | 光華逸家 | 成都 | 青羊區-外光華 | 17 |
註：統計樣本池為2020年發生帶看的房源超過100套的二手房小區，戶均帶看客戶=小區總帶看客戶數/小區帶看房源數
小區的戶均帶看客戶數代表市場對於小區的關注度，帶看客戶數越多代表買方對小區的關注度越高。在關注度小區榜中，成都、深圳、西安等城市上榜，成都6個小區上榜，西安兩個小區上榜，北京、深圳各1個小區。成都上榜小區主要位於成華區、青羊區，多為80平左右小戶型房源。
2020年租金回報率最高的十大小區
排名 | 小區名稱 | 城市 | 區域-商圈 | 租金回報率 |
1 | 開建陽光馨苑 | 大連 | 開發區-安盛 | 3.26% |
2 | 新希望家園 | 大連 | 金州區-城潤 | 3.25% |
3 | 億鋒現代城 | 大連 | 開發區-安盛 | 3.09% |
4 | 沿海賽洛城 | 瀋陽 | 渾南區-奧體 | 3.08% |
5 | 亞太商谷 | 重慶 | 南岸區-南坪 | 2.98% |
6 | 錦西國際 | 成都 | 金牛區-沙灣 | 2.98% |
7 | 遠洋時代城一期 | 大連 | 開發區-高城山 | 2.93% |
8 | 灣裡南小區 | 大連 | 開發區-金灣新城 | 2.87% |
9 | 侯一小區 | 大連 | 沙河口區-侯家溝 | 2.84% |
10 | 保利心語花園 | 瀋陽 | 鐵西區-重工街 | 2.77% |
註：統計樣本池為2020年租賃成交及出售成交套數均超過40套的二手房小區，租金回報率=單方租金*12/單方售價
租金回報率排行榜中，大連、瀋陽、重慶、成都等城市小區入榜，其中大連佔據6席，瀋陽兩個小區入榜，重慶、成都各1小區入榜。榜單前3名均為大連小區，租金回報率在3%以上。位於榜前第10名的瀋陽保利心語花園租金回報率為2.77%，較第1名低0.49個百分點。