買房送車、買房送車位，買房送家電……庫存高企、割肉求生「金九銀十」鄭州樓市掀起降價潮

2020-10-05 手機和訊網

今年的「金九銀十」，鄭州新房市場上演「花式」降價潮。

河南龍頭房企的「不降價聯盟」似乎沒能阻止新房市場房價的大面積下滑。


位於鄭州熱門置業板塊的金水北的和昌優地原價18000元/平方米，到9月底再次加推，精裝修改為毛坯房，均價降至15500元-16500元/平方米；而位於鄭東新區最炙手可熱的北龍湖豪宅板塊也扛不住市場的壓力，一高端項目碧源榮府精裝修房源均價4.5萬元/平方米，目前推出一批內部購房，由精裝修改為毛坯房，單價跌破3萬元/平方米。


首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電……今年的「金九銀十」，鄭州新房市場上演「花式」降價潮。


「降價潮」席捲而來


「降價」「打折」成為今年「金九銀十」鄭州新房市場的高頻詞。


位於金水區的老盤鑫苑金水觀城，在9月底推出了員工內購房，價格低至1.6萬元/平方米，原來均價為1.9萬元/平方米-2萬元/平方米，差價達到3000元/平方米-4000元/平方米；位於鄭州北四環的昌水岸花城，原來均價為1.2萬元/平方米，9月推出特價房，單價為9600元/平方米-10500元/平方米，還有首付5%優惠；位於新興板塊南龍湖的雅居樂天域，原來均價為1萬元/平方米，現在已經是準現房，特價8700元/平方米-9000元/平方米。



位於主城區的明星樓盤萬科世曦項目在國慶期間推出部分特價房源。


位於主城區核心地段的新盤價格相對穩定，在走訪的兩個位於中原區核心位置的樓盤中，國慶期間來現場到售樓處看房的人並不多。據新京報記者了解，主城區的樓盤優惠力度不大，其中，位於中原區二環的萬科世曦原來均價為17500元/平方米，現在部分靠近高架橋或者樓層較低的特價房源售價低於1.6萬元/平方米，處於清盤階段。同樣，萬科世曦附近的泉舜上城在國慶期間部分低樓層也推出特價房源，泉舜上城銷售人員表示，「相比於節前能有一個點的優惠，具體還是一房一價，需要看樓層的位置」。



位於鄭州主城區的泉舜上城推出部分特價房源。


一位鄭州本土、從業6年之久的中介人員告訴新京報記者：「在這一波降價潮中，主要還是集中於三環或者三環以外的郊區盤，房價相比於2017年的高點已經跌去不少，比如，2017年南龍湖片區新房均價9847元/平方米，目前均價9248元/平方米，跌幅6%；2017年航空港區新房均價是1萬元/平方米，目前均價9200元/平方米，跌幅8%；2017年平原新區新房均價8084元/平方米，目前均價7183元/平方米，跌幅11%；2017年綠博板塊新房均價1.4萬元/平方米，目前均價9500元/平方米，跌幅32%……郊區新房整體降幅為10%-40%，區域分化非常明顯。」


以曾經的熱門新興板塊綠博片區為例，2017年，綠博片區炙手可熱，鄭東碧桂園高層房源均價曾經一度高達15500元/平方米，洋房標準層均價17961元/平方米，開盤當天去化率達到100%。但是，從2018年市場下行開始，綠博這一配套尚不完備的新興片區開始走下坡路，到2019年，融創觀瀾壹號均價一度降到8000元/平方米，不復昔日的榮光。


而最受爭議、最為轟動鄭州市場的要屬鄭東新區，鄭東新區作為鄭州大力發展的新區，相當於上海的陸家嘴，2017年-2019年間，鄭東新區北龍湖的樓面價被融創、恆大等龍頭房企一再刷新，這裡豪宅雲集，房價從不足萬元飆升至均價近3萬元/平方米，是鄭州新貴們買房置業的首選。


但是，作為全鄭州新房市場的「最高地」，鄭東新區的豪宅盤也未能抗住壓力，在資金回籠的魔咒之下開啟了降價模式。恆大悅龍臺原價3.2萬元/平方米，在疫情期間推出七折優惠，單價最低至2.3萬元/平方米。


而北龍湖最近備受關注的碧源榮府推出一批房源，其在售房源均價4.5萬元/平方米。而置業顧問稱，目前，有一批內購房，單價從28800元/平方米-34800元/平方米不等，而該樓盤在2017年拿地時樓面價已經達到約2.4萬元/平方米。


新房交房標準降低、庫存高企、去化遇冷


值得購房者注意的是，鄭州新房市場在「金九銀十」紛紛調價，其背後也蘊藏著開發商的營銷手法，不少率先降價的房源存在著精裝修改毛坯房的情況，也存在著房源位置不佳、戶型不佳等因素。


例如，上述提及的單價降價近2萬元的碧源榮府所推出的這批房源，從精裝修改為毛坯房，據置業顧問稱，原來為一家金融公司的內購房，現在基於轉手出售，但是需要加轉讓費，同時綁定車位，加起來首付需要準備200萬元以上。


而上述提及的位於金水北的和昌優地原價18000元/平方米，到9月底均價降至15500-16500元/平方米，不僅是精裝修改為毛坯房，部分房源的位置相對較為吵鬧，且學區名額也相應削減。


鄭州新房市場降價的背後也來源於成交量的持續下滑。根據易居研究院的數據，剛剛過去的「金九」，鄭州新房市場成交面積同比仍然下滑22%。


從近期開盤的項目去化情況看也並不理想。去化率達到50%以上的樓盤已經是佼佼者，例如，9月26日開盤的位於鄭州西四環的鄭州華僑城，推出共計236套房源，去化146套，去化率為61.86%。但是，位於二七區南三環與亞星星河郡加推共計144套房源，去化25套，去化率僅為17.36%。


根據克而瑞鄭州資訊每周發布的數據顯示，9月前三周，鄭州新房綜合認購率分別為28%、46%以及54%。


一方面去化不佳，另一方面，鄭州新房的庫存正在節節攀高。根據克而瑞公布的數據，2020年8月鄭州的商品住宅存量為933.64萬平方米，同比去年增加373.96萬平方米，同比增長69%。去化周期也從去年的5.2個月，延長至10.3個月。


一二手房價格倒掛


相比於降價聲一片的新房市場，鄭州的二手房市場表現相對堅挺，但是受到新房市場的傳導和成交量的持續下滑，不少房東也紛紛調低售價。



位於鄭州主城區中原區錦藝商圈的二手房價格堅挺，售價甚至高於周邊新房價格。


根據貝殼研究院數據，2020年4月以來，鄭州二手房市場高位成交，4月-9月累計成交同比增長45%，其中9月同比增長約15%，但受8月基數較高影響，成交量環比下降23%。成交價格方面，2019年下半年以來，鄭州二手房價格整體處於向下調整階段，今年6月以後價格企穩，9月環比上漲1.4%，同比止跌轉漲，漲幅為1.6%。



圖片來源 貝殼研究院


在走訪中，新京報記者發現不少房源的成交周期拉長，房東不斷調低售價。位於鄭州中原區核心地帶的錦藝商圈附近的二手房均價在1.8萬元/平方米-2萬元/平方米不等，某代表性房源從2019年年底開始掛牌，最初掛牌售價為235萬元/套，從2020年年中開始，分別調價8次，每次調低1萬元/平方米-5萬元/平方米，目前最新售價為200萬元/套。


「二手房受到業主心態影響較大，一些急於轉手的，尤其是在疫情後，手中急迫需要資金回籠的業主降價幅度較大，而另外不急售的業主仍然堅守報價，二手房畢竟受到裝修情況、位置樓層等影響，同一小區的單價有可能相差幾千元。」中原區棉紡路鏈家的中介人員稱。


一些難以出手的、比如位置不佳或者稅費較高的業主調價幅度較大，例如，位於鄭州五龍口的城開綠園小區的某二手房源，於2019年年底掛牌，掛牌總價為249萬元/套，從2020年7月開始第一次降價9萬元，而到了9月17日，當天兩次連續降價25萬元和20萬元，目前售價為195萬元/套。據中介人員反饋，這一業主處於急售的情況，還有一定降價空間，但是，由於房齡較新，轉手稅費近20萬元，所以降價幅度比較大。


另外，在走訪中，新京報記者也發現鄭州二手房市場和新房市場存在著價格倒掛的現象。比如，同一地段的相差不遠的新房售價與二手房售價幾乎持平甚至低於二手房的價格。「即使在同一板塊內，相比於二手房，新房的不確定因素更多，比如交房時間、學區、配套等。」鄭州當地中介人員表示：「鄭州主城區還是以二手房為主，尤其是一二環以內，新房大多在三環、四環的位置，位置相對遠且配套尚未成熟。」

來源：新京報

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