深圳萬人搶房，搶到就賺500萬

2020-11-22 親戚買房

我們不缺房子，我們缺能賺錢的房子！

我們不搶房子，我們搶能賺錢的房子！


實現「房住不炒」，必須實現「炒房不賺」

——那會，市場會變啥樣？


日前，深圳華潤城潤璽再現搶樓熱潮，1171套可售房源，第一天有超過1.3萬人提交資料，因為搶到就賺500萬元！每平米比周邊二手房差不多低了5萬。


我不禁在想，深圳這個先行示範區，到底要給全國示範什麼？

是示範房價高，就直接把它壓下來，不用想太多？


於是硬壓，帶來硬割肉，向天空拋灑肥肉，造成搶肉場面非常難看。


此次銷售還優先賣給無房戶，最後可能就只夠優先的分了。

據了解，即使這麼壓低價格了，最小戶型也是1200萬，能拿出1000多萬的沒有房子？這要在過去的日子裡，一方面看著房價大漲，一方面按住口袋裡的錢不動，這要多傻呀，現在又要多麼突然地醒悟呀！


當然不會有這樣的深圳人，無非是，你亂來，我來亂，咱們來一次愉快的雙人配合。看看現場都是什麼人，某報披露：「30萬一個名額，搖中就付款，有人持10-15個名額入場。」。


深圳之所以這麼做，是內認了一個邏輯，深圳的房子太少了，供不應求，沒辦法，只能硬壓。

是這樣嗎？也可以不這樣嗎？

其實你只要記憶比魚強，超過5年，就知道2015年3月份之前的深圳，同樣缺地、同樣外來人口多、同樣房子少、同樣企業經濟好，同樣有騰訊華為、平安招商等一批明星企業，甚者比現在還牛。但是，那時深圳的房子很便宜，均價不到兩萬，還賣不出去。對了，就是這個樓盤的領導，當年還專程來北京找過我，問我這麼大的舊改項目未來怎麼營銷出去呀。


我們先說可以的，然後再說為什麼可以。

其實中國到今天沒有一個城市缺房子住——沒有人睡在馬路上，就直接說明了這個問題。你可能說缺好房子，大家都還想住得更好點的。我想告訴你的是，也不太缺好房子，其實缺的是可以賺錢的房子。


只要「房住不炒」變成了「炒房不賺」，你就會發現，到處都是房子，賣不掉！

至於深圳為何在2015年的3月份出現變化，我們之前有文章詳細講了，你可以搜搜看，這裡不便再說。或者回復「我就愛聽跟蔡照明學買房」，給你看一篇文章。

我告訴你一個簡單事實，你可以通過一個簡單事實，得出一個大的秘密。這個簡單事實就是：


北京的共有產權房賣不掉。


——這很奇怪呀！

你說房價高，我給你降些，你說你沒錢付首付，我再給你出一部分，而且是靠譜的人出，未來不會訛你的——地方ZF。可是很多人驚掉下巴，北京共有產權房，從萬眾期待、幾十萬人搖號到現在的棄購率最高達97%，這中間到底是為什麼？地段偏、價格不夠優惠都是次要的，關鍵是這些房子不能賺錢。


我們不缺房子，我們缺能賺錢的房子！

我們不搶房子，我們搶能賺錢的房子！


至於共有產權為何不能賺錢，主要是因為流動性被限制，為何這一條對房價影響這麼大？可以收聽我馬上上線的節目【跟蔡照明學買房】裡面的《房價的流動性原理》部分，在頭條和西瓜視頻裡。


要想實現領導提出的「房住不炒」，現在大家都懂了要降低預期、控制房價，但更終極的是我上面提出來的，必須做到「房炒不賺」。那麼怎麼才能實現「房炒不賺」呢？


當然不是示範區這樣的硬把價格定死，把價格壓下來，你這樣造成價格差，其實是把全國的投資客都喊來深圳炒房子，看清問題的實質了嗎？因為全國都沒有這麼好的投資機會呀，抽中一套就500萬到手了。所以聽說杭州、上海的外地人都有來深圳專門打新，收購新房購買資格炒房。


我的建議還是要把房價的生成原理搞明白，學習下【房價的熱氣球模型】，去降溫，而不是直接壓價。


為此給出示範區兩點建議：

1） 降溫度

減少進入熱氣球裡的熱分子數量和攜帶的自由能，其實就是限購、限貸，限制炒房客進場。這個思路深圳用了，結果也說明用對了，我們看到在715新政的作用下，深圳二手房價格沒有繼續漲，出現價格拐點，就是一個有效的證明。


這一點用在一手房也同樣有效，比如這次如果僅使用優先給無房的，就是限制進場人數，是對的；但是你不能同時又限制出一個很低價格，這等於又製造內外壓力差，吸引更遠處的更多的熱分子進場，那熱氣球不更熱才怪呢，所以適得其反了。


2） 限售

好了，如果你說我就是硬氣，叫我不硬壓價我做不到，那麼在有價差的情況下，如何能做到大家也不瘋搶炒房呢？


我覺得最有效的一條就是限售，如果你規定給你價差，但10年內不得轉讓，我想也不會有這麼多人來打新，北京共有產權房的現狀就是一個例子。


其實有了限售這條，對開發商也可以讓他隨意定價了。沒有太多價差，又有流動性限制，就火不到哪去，8月底推出的位於寶安區的招商臻府，認購期間僅去化五成，至今還有十幾套未賣出，就說明了問題。


不然人家8萬拿地，你給限價12萬，還沒有炒房人賺得多，只得在裝修及建造成本上找補回來，這樣對大家都好嗎？


希望上面的話，深圳有關領導能聽進去。不要再出現這樣的場面，否則就會給全國不好的示範。


因為這樣的「打新」場面，在深圳不是第一次了，估計還會繼續，據了解，位於前海的天健前海項目、龍光天境花園，位於香蜜湖的深業中城1號樓、位於安託山的海德園，雖然仍未入市，但從網傳的預售價格來看，均比周邊二手房價格低出4萬—6萬，其中，前海的兩個項目的利潤空間高達6萬，被喻為深圳「最香」的打新盤。


最後，我也提一個疑問，這樣去限價，等於開發商賺多少全在領導批的這個價格裡呀，筆一歪就是幾個億的利潤。這如何能硬氣到不怕產生腐敗？


作者：蔡照明，中國著名地產策劃人，著名地產企業高管，曾任《深圳特區報》地產主編，中國人民大學、清華大學房地產MBA客座教授。

文章首發於公眾號：蔡照明透視。

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