來源：一財網
2019年上半年，房企融資迎來「小陽春」，融資規模井噴。但4月份開始，土地市場過於火熱，在「房住不炒」的調控基調下，融資渠道開始收緊，房企融資規模明顯下滑，直接影響到了房企的投資、開發節奏。2019下半年土拍市場熱度下降，多地房地產市場遇冷，甚至不少房企出現資金困難，通過出售項目、引入新股東實現現金回流，其中不乏一些大型房企的身影。
2020年開年，受疫情影響，房企資金更加緊張，多家房企紛紛促銷跑量，加緊回款，同時相關政策出現鬆動，行業迎來新一波融資潮。隨後，為保障整體市場的長期健康發展，新一輪調控如期而至，在當前複雜的經濟形勢和融資環境中，房企融資能力經受著進一步考驗。
房地產作為資金密集型行業，融資能力對於房企經營起著關鍵作用。融資成本的高低直接影響到其盈利水平。一般而言，同等條件下，國有性質房企的評級要高於私有性質房企，從而影響其融資成本和融資規模。對於融資能力的判斷，《2020·第一財經中國上市房企價值榜》採用融資成本、公司性質和籌資活動產生現金流入三個指標，並賦予不同的權重來進行評估。
一、A股融資能力解讀
截至報告期止，2020年上半年A股樣本房企平均融資成本為6.78%，與去年同期相比基本一致。入榜的10家企業，報告期內的融資成本都低於樣本企業均值，平均融資成本僅為4.99%。其中陸家嘴以4.17%的融資成本，成為A股樣本房企中融資成本最低的企業。
從企業籌集資金來看，2020年上半年A股樣本房企通過籌資活動產生的現金流入達到11390.39億，平均流入金額219.05億元。而入榜的TOP10企業，籌資活動流入的現金流量平均在528.24億元左右，遠超行業平均融資規模。其中保利地產以945.98億元的籌資活動現金流入位列融資規模第一。
企業性質方面，入榜的10家房企全部具有央企、國企背景，充分顯現了央企、國企等企業融資的資源優勢，特別是在近期，房企融資渠道不斷收緊的背景下，房企背景的影響因素更加突出。
表1：2020年A股上市房企融資能力榜單TOP10
招商蛇口：業績平穩增長，低成本融資優勢顯著
作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，招商蛇口以獨特的「前港—中區—後城」綜合發展模式，從城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級三個角度入手，為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案。
城市功能升級方面，招商蛇口在全國郵輪港口進行網絡化布局與商業模式複製，實現「船、港、城、遊、購、娛」一體化聯動管理，構建集旅遊地產、母港經濟、郵輪產業於一身的高端旅遊服務生態圈。生產方式升級方面，招商蛇口聚焦空間規劃、產業聚集、生態圈服務，為產業創新賦能。生活方式升級方面，招商蛇口專注為不同類型的家庭打造理想的居住空間，住宅產品涉及別墅、高端住宅、高層公寓、花園洋房等類型。
2020年上半年，公司實現營業收入243.20億元，同比增長45.74%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤9.13億元。主營業務方面，受疫情影響，招商蛇口銷售額一季度同比下滑，二季度恢復增長。2020年上半年實現籤約銷售面積497.30萬平方米，同比減少3.48%；實現籤約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，躋身行業前10，其中杭州、上海、蘇南、南京等4個城市公司銷售額突破100億元。同時，為補充城市深耕所需貨值，公司加大投資力度，招拍掛、收購等手段齊下，2020年上半年新增土地面積252.86萬平方米，總計容建面660.09萬平方米，總地價635億元，權益地價405.57億元。
在融資方面，2020年上半年，招商蛇口不斷創新和優化債務品種及結構，借LPR換錨機會，通過債務置換、加大供應鏈金融產品應用等舉措大力降本增效，上半年綜合資金成本為4.78%，比去年降幅明顯，在行業內處於較優水平；籌資活動現金流入為643.98億元，遠高於樣本房企平均水平。同時，招商蛇口積極開展金融創新，探索資產證券化路徑，構建多元化融資渠道。
表2：A股上市房企籌資活動現金流入排行榜TOP10
2020年上半年，招商蛇口抓住市場機會提高直接融資佔比，先後發行了五期超短期融資券，發行金額合計66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據發行，合計發行額20億元、發行利率最低為3.00%，在有效控制資金成本的同時防範了債務風險。
首開股份：負債強壓下的融資加劇
首開股份主要業務為房地產開發及持有物業經營，經營模式以自主開發銷售為主，目前公司房地產業務已遍布入全國17個省市區的約30城，基本實現了全國化布局。2020年上半年，首開股份憑藉5.34%的融資成本和451.34億元的籌資活動現金流小計，在《2020年A股上市房企融資能力榜單》中位列第7名。
2020年上半年，面對疫情的影響，公司實現銷售業績逆境增長，但實際營收卻表現不佳。2020年上半年共實現籤約面積152.46萬平方米，同比增長5.48%；籤約金額443.29億元，同比增長9.75%。而在營收方面，公司實現營業收入180.26億元，同比下降22.45%；歸屬上市股東的淨利潤約為12.79億元，同比下滑了38%；毛利率由2019年末的37.59%下降11.49百分點至2020年中期的26.09%。
在負債方面，首開股份的負債額逐年攀升，截至2020年6月，負債總額達2574.53億元，同比增長7.43%。雖然公司的資產負債率維持在80%左右，但其淨負債率卻一直居高不下，在2020年上半年上升至174%。
面對龐大的負債和現金流緊張的問題，首開股份憑藉強有力的國企背景，在2020年上半年以低成本發行各類債券產品，借新還舊，其中包括功打包盤活9個分散型物業資產，發行資產證券化產品，並完成深交所新一期供應鏈發行額度註冊。通過用低息債置換高息債的策略，首開股份最大限度節約公司自有資金，改善負債結構，為穩定公司資金鍊、確保土地市場參與度提供支持。2020年上半年，首開股份籌資活動現金流入小計為451.34億元，同比增長51.99%。
2020年上半年，首開股份累計新增融資共計375.2億元，其中銀行貸款48.8億元，信託貸款87.9億元，債權融資計劃27.5億元，公司債39億元，中期票據92億元，超短期票據50億元，CMBN 30億元，累計歸還各類籌資246億元，當期淨增融資規模129.2億元。報告期內，整體平均融資成本5.34%，處於行業較低水平。
二、H股融資能力解讀
整體來看，報告期內，H股樣本房企平均融資成本6.93%，較2019年6.69%的融資成本均值上升約0.24個百分點。在《2020年H股上市房企融資能力榜單》中，融資成本最低的是中國海外發展，融資成本僅4.01%。
在籌集資金的能力方面，2020年上半年H股樣本房企通過籌資活動所產生的現金流入總量高達1.52萬億元，相較於2019年同期的1.43萬億元，同比增幅6.3%。上半年樣本房企籌資活動流入的現金流量分化嚴重，融資活動現金流入最大的是中國恆大，流入金額高達2629.81億元，高出第二名融創中國一倍有餘。而流入金額最小的的企業為恆盛地產，僅為8.81億元。房企籌資能力的分化，是企業分化的縮影，隨著行業集中度的推升，資源向大型房企聚集是必然趨勢。
從企業性質來看，融資能力TOP10房企中，國企、央企背景的企業佔據8席，具有絕對優勢，私營企業僅有龍湖、綠城2家。融資能力排行榜中，出現國企佔絕大多數席位的現象，說明在市場融資緊縮期，國有企業相對於民營企業，具有明顯的融資優勢和抗風險能力，資本更多的向國有型房企傾斜。
表3：2020年H股上市房企融資能力榜單TOP10
萬科企業：基本盤穩健，融資優勢明顯
2020年上半年，公司實現銷售金額3204.8億元，同比下降4.1%；實現銷售面積2077萬平方米，同比下降3.4%，雖然銷售短期受疫情影響有所下滑，但公司規模仍排名行業前列。2020年上半年，萬科實現營收1463.5億元，同比增5.0%，實現歸母淨利潤125.1億元，同比增5.6%。2016年以來，公司營業收入和歸母淨利潤年複合增速分別達到15.23%和22.74%，業績連續多年穩定增長。
拿地方面，公司在鞏固核心城市圈優勢的同時，積極拓展中西部區域，全國範圍內穩步擴張版圖。截至2020年上半年，公司總土地儲備約1.57億平方米，此外，公司也參與了一批舊城改造項目，權益建築面積約582.5萬平米。報告期內，公司總土地儲備約為2019年銷售面積的3.8倍，整體土地儲備充足。
融資方面，在近年來金融監管加強、去槓桿以及信貸緊縮的背景下，萬科企業以其5.14%的融資成本，加之609.32億元的籌資活動現金流入，在融資能力中排名第三。
萬科通過公司債券、超短期融資券、中期票據等融資工具持續優化債務結構、降低融資成本，同時也提升了對財務風險的防範能力。其中，2020年上半年萬科公開發行三期公司債券，發行金額分別為25億元、25億元和20億元，利率在2.56%-3.9%之間。此外，期內萬科還完成了3.156億股新H股的配售，所得款項淨額約為78.65億港元。
公司上半年剔除預收帳款後的資產負債率為49.8%，與2019年同期相比提升了0.5個百分點；淨負債率為27%，在已經處於行業領先水平的情況下較2019年同期再次大幅下降9.8個百分點。截至6月末，公司有息負債2729.8億元，同比增長21.2%；有息負債率為15.1%，較2019年同期小幅提升0.8個百分點。公司主要依賴銀行貸款與債券兩類融資渠道，佔比分別為55.8%和25.5%。上半年公司公開發行三期公司債券，發行金額合計70億元，平均發行利率為3.6%，整體發行利率顯著低於2019年同期。報告期內，公司持有貨幣資金1942.9億元，同比增長35%；現金短債比高達2.01，短期償債能力較強。
表4：2018-2020年上半年萬科有息負債情況對比（億元）
萬科在境內外資本市場發行能得到各類金融機構認可，主要是憑藉其良好的市場信用。2020年上半年，標普、惠譽維持萬科「BBB+」的信用評級，穆迪維持萬科「Baa1」的信用評級，評級展望均為「穩定」。國內評級機構中誠信證券評估有限公司維持萬科主體信用等級AAA，評級展望穩定。
龍湖集團：民企背景的融資「優等生」
龍湖集團1993年創建於重慶，發展於全國，業務涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務四大主航道業務。2020年上半年，龍湖集團以其4.5%的低融資成本及457.1億元的籌資現金流入，在眾多有央企、國企背景的房企中突出重圍，進入融資能力TOP10榜單。
雖然龍湖是一家民營房地產企業，但其財務表現向來十分穩健，保持低成本、多渠道融資的優勢。截至2020年6月30日，龍湖淨負債率為51.4%，與2019年底基本持平。報告期內，公司在手現金約78億元，較上期增長29%，在手現金較為充足。總有息債務約1686億元，一年內到期債務僅佔10%。此外，公司是境內外全投資級信用評級的民營房企，公司也準確把握窗口，年內完成數筆大額境內外再融資，境內外融資渠道暢通，融資優勢明顯。
表5：2015-2020年H1龍湖有息負債、在手現金及淨負債率情況（億元、%）
基於其穩健的財務狀況，龍湖在境內外均獲得較好的信用評級，國際三大評級機構中標普和惠譽評級為BBB，而穆迪給予Baa3的評級；而在境內，大公國際、中誠信證評、新世紀等機構對龍湖皆作出AAA的評級，其中穆迪展望為正面，其他展望均為穩定。
作為行業融資能力的佼佼者，在金融監管加強、去槓桿以及信貸緊縮背景之下，龍湖的融資成本維持在4.5%的低位，媲美央企中海、華潤。無論是境外美元票據，還是國內公司債券，均屢屢以長年期、低票息刷新業內紀錄。2020年上半年公司在境內成功發行28億元公司債和30億元住房租賃專向公司債券，票面利率介於3.55%-4.2%之間，還款期限為五到七年。同時，在境外成功發行6.5億美元優先票據，利率介於3.375%-3.85%之間，還款期限7.25年到12年。
業績的增長是多渠道融資的底氣。龍湖2019年實現合同銷售額達2425.0億元，同比增長21%，完美達成制定的2019年2200億元的銷售目標；銷售總建築面積為1424萬平方米，同比分別增長15.2%。2020年上半年，龍湖實現合同銷售額為1111.0億元，同比增長5.2%；銷售總建築面積654.6萬平方米，較上年同期增長0.6%。2020年全年可售資源4000億，有望超額完成全年2,600億元銷售目標(同比增長7%)。在收入方面，上半年龍湖實現營業收入511億元，毛利157.5億元，歸屬股東淨利52.7億元，三者同比分別增長33%、25%和12%。雖然整體增幅放緩，但龍湖依舊繼續以「小步快跑」的形式推動規模穩定增長。
表6：2015-2020年H1龍湖銷售金額、營業收入及同比（單位：億元）