首先，開發商賣不動房子最直觀的選擇是降價。前些年因為開發商降價而維權的事此起彼伏，某某客戶剛花了100萬買了一套，開發商那裡就打8折促銷了，幾天工夫，業主就損失了20萬元。有些人看熱鬧不嫌事大，說什麼房價漲了怎麼不見業主補償開發商的，這就屬於灰塵沒有落到自己頭上，讓你買套房立馬降個20萬試試，看你還淡不淡定。這兩年也有開發商想降價，馬上就有住建委出來約談開發商不讓降價的，不能為了降價出現不穩定的因素，開發商估計想死的心都有了。
其次，開發商為什麼賣不動要看是什麼原因，如果是價格制定的有問題，明顯偏高，等於掩護競品出逃，開發商當然會回調價格，他又非善類，當什麼活雷鋒。賣不動也可能是開盤前的動作做不到位，推廣沒有深入到目標客群那裡，浮在表面，或者是銷售團隊太嫩，不夠專業，沒能成功轉化客戶，這些事情只要把銷售動作調整到位就可以了，比如換個營銷總來，殺個策劃祭天，也就犯不著降價。
第三，降價不是什麼好事情，我們都知道，客戶是買漲不買跌的，因為你覺得房價已經降到地板價了，可沒有想到還有地下室，跌破了地下室，下面還有十八層地獄，越發讓客戶心驚，就更難下手購買了，這市場一旦形成持幣觀望的氛圍，以後做什麼工作都要付出更大的代價。
第四，降價如果不一次性降到位，起不到太大的作用。比如前面恆大不是宣布全線7折的調調，而是宣布全線98折，估計你會覺得你這是在玩我麼？也是如果一套房子100萬，打個7折，就是可以省下30萬，而打個98折，才2萬塊錢，這怎麼可能會觸動客戶的貪慾？
以恆大那個萬家麗路產權只有9年的恆大珺悅府公寓項目為例，如果不是因為從原來的1萬2下調到現在的6字頭起，哪裡會有那麼多的客戶去買呢？有人說，這下降幅度恐怕打了不止7折了吧，對啊，就是這樣的噱頭才能吸引你的關注啊。假如恆大不趁著這一波把這些骨刺拔掉，就這麼慢慢賣，估計還得賣個1年2年的，那就是說這個公寓可能只剩7年產權了，有人說不是說產權到期自動續期嘛？那個自動續期說的是住宅，對於公寓可沒有這麼說，就算可以續期，是不是你到了點就要續費呢？這個續費的標準是什麼現在也沒有個統一的說法，反正肯定比住宅貴，畢竟是商業性質的嘛。所以我看到在朋友圈裡有個貝殼找房的朋友在曬他們賣珺悅府的戰績，我就笑評一句，你們這樣糊弄客戶，良心不會痛麼？
第五，小幅降價有時主要是針對未成交的老客戶，就是利用一點促銷的小手段把前面一直在觀望的客戶消化一下。降價也是要花大價錢去做推廣的，否則吸引不到新客戶來，而吸引新客戶到訪，沒有明顯低於競品的價格是不會有那麼大量上訪的，那對於銷售業績的增量就沒有太大的幫助，就是無效的。
第六，降價不一定就必須是把價格大張旗鼓打下來，有很多辦法都可以達到這樣的目的。我以前一個朋友是萬達的，萬達首次開盤時，集團的營銷副總裁會親自坐鎮開盤現場，凡是猶豫的客戶都會被請進營銷副總裁的貴賓室，這個價格你不買，那什麼價格你會買，只要你說一下價格，營銷副總裁現場就給你改價格，絕不放過任何一個客戶，確保首開的開門紅。
融創也是營銷副總權限很大，置業顧問成交不了的客戶，由營銷副總親自談，雙方談一個保密價格，直接成交。以上兩種難道不是降價麼？
再比如曾有一個碧桂園的區域營銷總談他是怎麼降價的，首先他會向集團申請打9折優惠，這個優惠不會一下子給到客戶，否則就會有前面的業主前來鬧事，那這個生意就做不下去了。他會把這個9折拆分，先說一個周末優惠98折，客戶是不是感覺不到在打折？再推一個老帶新優惠，新客戶優惠98折，老業主給等值的物業管理費，這個加起來是不是已經有3個98折了，相當於打了94折了；客戶買了房子要不要砸個金蛋來個彩頭，金蛋裡面最大的優惠就是房款再優惠98折，然後金蛋裡面全部都是98折，客戶通過自己的努力砸出了一個98折，是不是覺得自己運氣很好，是不很開心？接下來，置業顧問說正常是5天內籤約，如果客戶3天內過來籤約，就可以再申請個額外的98折，你覺得客戶會怎麼做？客戶來買房，首付基本上都是準備好的，讓他3天和5天過來籤約是沒有什麼區別的，打著可以提前回款的名義再送出去一個98折，客戶是不是覺得挺划算？這樣一通操作下來，是不是根本沒有感覺到降價？有人說，如果客戶說出去怎麼辦？放心，買了特價房碧桂園還會跟客戶籤一個保密協議，如果客戶把自己的成交價格說出去了，那他必須承擔10萬左右的違約金，這樣一嚇客戶還會說麼？
還有一種降價就是精裝改毛坯，洋湖那裡的恆偉星雅韻前不久就實際操作了一把，給客戶實實在在上了一課，市場好的時候，開發商巴不得賣個高價，捆綁銷售個車位，而市場不好時，各種送家電、送車位，都是取悅客戶的騷操作，不一定非得對外喊我們要降價了。
第七，最後開發商賣不動還可以啟動渠道，就是拉那些中介過來賣房，什麼德佑、鏈家、新環境、中環、我愛我家，一蜂窩上一下，只要把來訪拉起來了，自然不用愁成交。現在住宅佣金點數一般在2.5-3個點，這算不算是一種降價呢？如果是公寓、寫字樓、商鋪，這種分銷的代價更高，聽說在大灣區有賣個公寓給15個點的，一套100萬的房子，可以賺15萬的佣金，重賞之下必有勇夫，那幫中介還不瘋了一樣去帶客，要是一個月賣個10套，妥妥150萬。有人說你咋不賣100套呢，那不妥妥1500萬麼？嗐，要是那麼好賣，開發商會給這麼高的佣金？你還是醒醒吧。