近3億國人想買房！但個人房貸，卻突然收緊...

有溫度的樓市數據，有態度的專業觀點，關注「地產S姐」頭條號，帶給你更多購房乾貨。

買房一下子，房貸半輩子。換個角度來看，交完首付，才是買房的開始，未來小几百個月都將與房貸為伍，但可能因銀行信貸政策的收緊，很多人即便湊齊了首付，也沒「資格」去還房貸。

9月20日公布了最新的LPR，5年期仍是4.65%，這組數字已經長達半年沒有變化了，房貸利率已經進入後疫情時代的穩定期，而且近幾個月的經濟快速恢復，四季度恐怕也不會有全面降準、降息了。

因一二季度的金融放水，國內局部樓市偏熱，7月至今，常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都等多個城市的樓市調控政策也開始頻頻加碼。

四季度即將到來，個人房貸又傳出收緊的消息。

壹丨買房人數增加 房貸卻少了！

昨日（9月29日），央行公布了一則很有爭議的數據：未來三個月，20.1%的居民打算購房，創下年內新高，今年前兩個季度這一比例分別為19.2%和19.7%。以14億為基數，也就是說近有3億國人想在四季度買房，雖然這個數據肯定會引來爭議，但相同的統計口徑下比例上漲，也的確能反應出想買房的人在增多。

可趕巧的是，近來多家媒體報導：監管部門要求大型銀行新增涉房貸款佔比降至30%以下。經多方求證後，五大行近來的確銀根壓縮。

諮詢了西安各大銀行，目前個人新房房貸尚未收緊，放貸還是跟以往一樣在1-3月左右，但公積金貸款放款有所變慢，房齡超18年的二手房，拒貸或放款額度有限，但全國傳導至西安只是時間問題，何況年底歷來是房貸審核、放款較慢的節點。

所謂的「涉房貸款」廣義上來理解，就是跟房產息息相關的貸款，如新房、二手房，還包括公寓、商鋪、寫字樓等經營性質用房的個人貸款，除此還有開發商的開發貸、土地貸等。

從歷史數據來看，當前房貸佔比（淨增房地產貸款/淨增人民幣各項貸款）並不算高，今年二季度，全國新增房貸佔比為24.8%，也就是說近四分之一的資金都流向了房地產。

最高點在2016年底，當時該佔比超過了50%！可見今年上半年的佔比，其實相對高點已經腰斬了，金融去槓桿、樓市調控的作用還是起到效果了。

當下的新增房貸佔比並不算高，但樓市調控向來「組合拳」，除了限購、限售等的加碼，也離不開金融端的發力，此時收緊房貸，也是為了更好地配合「房住不炒」、「三道紅線」，同時也是為了打壓疫情放水後，局部樓市過熱的局面，從過往的表現來看，金融政策鬆緊，對於樓市冷暖影響更大。

貳丨房貸松 房價漲

2003年-2007年（各城市房價穩中有升，累計上漲超過一倍）；

2009年-2010年（各城市同比2009年初幾乎全部翻倍）；

2012年-2013年（2013年末一線城市比2012年初上漲50%、二三線城市漲幅相對較低）；

2015年-2018年（一二三四線城市先後輪動翻倍）；

樓市並非平穩上漲，我們現在看到的房價是在這四輪暴漲後的共同結果。除了2003年-2007年這一波屬於各種國家紅利疊加引發樓市上漲外，其餘三輪房價暴漲的背後，都能看見寬鬆的金融信貸環境。

2009年-2010年的大漲源於大地震和金融危機後的高強度刺激，政府在2008年推出四萬億救市計劃，之後又宣布了購房實行7折利率，百日內五次降息、兩成首付、稅費優惠、支持房企融資等多重利好；

2012年-2013年，根據70城數據，2013年年底，北京同比上漲了21.1%，廣州上漲了20.9%，深圳上漲了21.0%，上海更是以21.9%位居漲幅之首，而2013年的一線城市領漲，也源於2012年的兩次降息、降準，以及一線城市的「認貸」放鬆，資金迅速湧入人口聚集的一線城市；

2015年-2018年，2014年開始，全國城市陸續取消限購，並發布「930新政」，開啟新一輪的救市，重啟首套利率7折，二套參照首套執行，放開三套以上貸款，認房不認貸，鼓勵加槓桿，同年11月開始降息，至2015年末，央行5次降準、6次降息（基準利率由之前的6.15%降至4.9%）。

2014年這輪金融刺激太猛了，以至於2016年9月調控後，樓市的高溫依舊止不住，二三線城市的房價仍在翻倍式的上漲。

可見信貸寬鬆，房價容易上漲，相反，信貸收緊，會直接導致需求啞火，儘管目前新增房貸並不在高點，收緊力度不會太高，但收緊信號再次說明「穩房價」並不是一句空話。

叄丨自住需求被「誤傷」

可每當這時就有人又開始傳謠：「個人房貸收緊，房價要大跌了。」可具體我們看到的落地是，前期給房企設置的「三道紅線」還是保留了兩年的期限；說是各地調控升級，但除了深圳，其他都是蜻蜓點水或者約談一下；包括這次給出的控制房貸比例也只是針對各別熱點城市。

從利率角度來看，連續6個月沒變的LPR還會繼續保持，沒有降準、降息的刺激，LPR很難有降低的空間，不會出現因利率降低從而刺激樓市。

從金融安全的角度看，2020年二季度，全國居民購房槓桿率為32.2%，環比與上季度基本持平，同比上升0.4個百分點，槓桿率也沒有發生明顯的異動，相較2016年四季度的44.6%，真是小巫見大巫了。

所以，再通過嚴控信貸而去打壓個人購房需求真的沒什麼必要，如果真的把信貸政策收緊，搞個二套六成首付，那難免會傷及自住的需求。