公積金收緊，現在買房是不是越來越難了嗎？

樓市銷售旺季「金九銀十」的「金九」即將過去，然而回顧過往，卻是發現現在二三線城市買房的壓力是越來越大。今年七月份，樓市並沒有呈現以往的淡季，隨之而後的八月份同樣也是如此。然而進入到九月份後，房地產市場卻是開始調控和再次升級。

近期，房貸也頻頻傳來「壞消息」。先是央行連續第5次「拒絕」降息，再是二三線城市房貸收緊，部分銀行甚至直接「停貸」。比如，在9月23日當天，東莞收緊公積金政策，下調貸款額度以及長春發布樓市7條新政，首套房首付不低於30%。

那麼，現在買房是不是越來越難了呢?

1、東莞公積金最 高貸款額度下調30萬

9月23日下午，東莞市住房公積金管理中心發布通知，經住房公積金管理委員會第四屆五次會議審議通過，從10月19日起調整部分住房公積金貸款和提取規定。

通知明確，從2020年10月19日起，調整最 高貸款額度，其中首套房最 高貸款額度由120萬元調整為90萬元;二套房最 高貸款額度由80萬元調整為50萬元。

同時，增加購買外市二手房申請提取的條件。購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請提取，同時，停止受理物業管理費提取。

東莞市住房公積金管理中心表示，截至8月底，東莞市公積金結餘資金比2019年底出現歷史性負增長，個貸率從2019同期的72.95%升至87.69%，上升近15個百分點，已超出85%的流動性預警警戒線，8月市住房公積金管理中心已發出一級預警。為緩解流動性緊張壓力，確保公積金貸款穩步發展，需要及時收縮放貸規模。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，此次政策明確，增加購買外市二手房申請提取的條件。購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請提取。此類規定實際上也是為了解打擊各類違規提取、用於炒房等行為。從實際過程看，部分中介撮合了部分違法違規業務，通過介紹部分外地二手房的交易業務，以提取東莞市的公積金。所以從打擊公積金騙貸行為角度看，此類政策具有積極意義，有助於促進公積金市場的平穩健康發展。

值得一提的是，有著深圳「後花園」之稱的東莞在今年6月因房價「漲幅首 次超過深圳」而備受關注。6月份以來，東莞住房和城鄉建設局相關負責人也多次表態降溫樓市。自今年7月以來，東莞已連續5次發布樓市新政嚴堵樓市「漏洞」。

2、多城公積金收緊，貸款總額度下調

實際上，東莞並不是首 個收緊公積金的城市，在此之前已有多個城市，不同程度地收緊了公積金政策。

7月15日 內蒙古發布新政

嚴格執行「職工個人住房公積金貸款只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住住房」，取消借款人「同戶籍」家庭成員購房也可使用公積金貸款的政策，停止向購買第三套及以上住房的繳存。

8月3日，安徽阜陽發布新政

停止向購買第三套及以上住房的職工受理和發放住房公積金貸款;繳存職工第二次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

8月7日，合肥出臺公積金新政

婚前貸款次數合併記入婚後貸款次數，不得對繳存職工家庭發放3次及以上住房公積金貸款;貸款最長期限從20年調整為30年;貸款額度直接和還款能力和繳存餘額掛鈎。

9月1日，合肥出臺公積金資金流動性風險預警管理辦法

一旦公積金資金緊張，有可能會採取調整收緊住房公積金提取、貸款使用政策;暫停辦理異地繳存職工家庭在本地購房申請貸款;啟動「公轉商」貼息貸款;實行貸款輪候制;個人公積金貸款上限打折等措施。

合碩機構首 席分析師郭毅認為，多地調整公積金政策主要可能是部分城市公積金帳戶資金緊張。同時，規範公積金貸款中各種可能的違規行為。部分二、三線城市購房者可能更加依賴於公積金貸款。公積金政策收緊可能會「誤傷」一些公積金繳納時間較短，繳存餘額不高的剛需購房需求。

3、二三線城市房貸收緊，有銀行直接暫停房貸業務

當前，北上廣深一 線城市的房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢主要出現在二三線城市，不僅房貸利率較高，而且上調了二套房貸款首付比例。同時，不少銀行表示，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業務。

據業內機構監測的41個城市數據顯示，9月首套房貸款平均利率最 高為無錫的5.91%，LPR所加點數為126;此外，合肥、成都、南寧三個城市首套房貸款平均利率分別為5.88%、5.86%、5.84%。

目前，央行公布的LPR利率已經連續五個月保持原地踏步，這在某種程度上說明市場利率最為寬鬆的時期已經過去，而銀行也不得不控制資金成本。同時，多地政府就樓市出臺了最 新調控政策，試圖讓市場降溫，對投 資買房的人群做了較多限制。

因此，在這兩方面因素的綜合影響下，二三線城市房貸收緊也就成了必然趨勢。

對此，嚴躍進認為，最近各地房地產調控政策主要是兩點，包括金融信貸政策和稅費政策，進一步減少購房信貸需求，打擊投機炒房需求，有助於促進房地產市場平穩健康發展。後續一些房價過熱城市也都會出臺一些調控政策，進一步穩定市場預期，穩定市場交易秩序。

4、調控升級房貸收緊，買房越來越難?

相比較上半年調控政策以人才政策為主，以及部分城市鬆綁調控「一日遊」的現象，7-8月房地產調控出現了轉折，從上半年的全面寬鬆，開始出現收緊趨勢。收緊政策主要體現在了購房資格與貸款兩個方面。

8月單月累計調控次數為32次，與7月持平，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、海口等10多個城市出臺調控政策，為樓市降溫。

從宏觀層面上看，中央一直在強調「房住不炒」，如果有城市房價上漲過快，樓市熱度過高，將會引來中央的關注以及政策上的及時調控。

從資金安全角度來說，目前有些地方樓市泡沫重新抬頭，社科院也曾做出過預警，而且當下房企的融資又在不斷收緊，這或將意味著開發商沒錢拿地蓋樓、爛尾樓泛濫、老百姓也貸不到錢付首付。房企不能順利回款，這對銀行的資金就提出了很大的挑戰。銀行出於防範此風險的考量，選擇收緊房貸理所當然。

從人口流向上看，二三線城市人口湧入減慢，除個別強二線城市與重點城市還能不斷虹吸周邊人口之外，大多數城市都面臨著人口流入增長緩慢的境況，拉動樓市動力減弱。

值得一提的是，「年末房貸難」是常見情況。每年各大銀行提供房貸的總額度是基本確定的，而且有限的額度還會在年初用掉大部分。今年一季度雖然受疫情影響，商品房成交量銳減，但在隨後的二季度各地樓市快速恢復，如深圳、杭州、等熱點城市甚至出現「萬人搖」、「日光碟」等現象。臨近年末，房貸額度所剩不多，申請住房貸款會比現在更加困難。

總而言之，結合目前多個城市的幾方面情況來看，在某種程度上，都表明了買房、供房的壓力的確有所增加。

5、小結

綜上所述，對於剛需人群而言，買房可謂宜早不宜遲，只要自己能夠負擔得起相應房貸，儘早上車更好。部分城市已經開始上調首付比例、房貸利率，能趕著「金九銀十」買房，大概率能比年末貸款更容易，利率更低。

對於改善型需求的群體來說，則因人而異，要看各個家庭的資金實力及對未來房產的實際用途，再作安排比較穩妥。